◆クチコミ現場情報(スタッフブログ)

＜　営業スタッフからのアドバイス　＞ 

阿部星児
＜既存ビルの対応＞
バブル期大きく変化をしてきたビル事業のなか、大手ビルオーナーは小割りした事務所から分割しないフロア貸しに移行されてきました。

近年都心での大規模な土地の取得が困難になり、且つ大手ビルオーナーでも長期的な開発事業は経営を圧迫するため、大手ビルオーナーも中型～大型ビルの開発に取り組むようになってきました。

そこで今まで個人及び企業が経営してきた既存ビルは規模的に競合となることが多くなってきました。
個人及び企業にとって新築の大手ビルオーナーの物件は脅威です。新築のビル設備に併せて資金を投資することは不可能です。

そのようななか新宿は曙橋で７フロア中４フロア（延約３７０坪）が年末空くことになりました。

ビル経営の軸であったメインテナントが移転されることになったのです。
当然ビル経営を圧迫することは予想されますが、こちらのビルオーナーは今がチャンスとセキュリティ対策に資金投資することを決意されました。勿論莫大なご負担となりますが、ピンチをチャンスと捉えられました。

全てを新築ビルの様にリアルタイムに変えていくことは出来ませんが、将来を踏まえいつ何に資金投資すべきかが個人及び企業のビル経営の鍵となることでしょう。そのようなときダクグループがパートナーとしてオーナーの一助になれれば幸いです。

こちらが対象のビルです。

松崎勝也
フリーレントについて。

フリーレントに付いて以前と全く違うのは、中小のビルまでが使うようになったことだ。

以前ならファンド系のビルで想定賃料を割り込まないための手段の一つであったのが、今は単純な賃料の値引きの手段としている。
簡単に言うなら、賃料の上限を下げて尚、フリーレントのおまけをつけている。 フリーレントを仮に６ヶ月間をつけた場合２５％の値下げとなる。
３ヶ月で１２．５％で中小の貸主にとっては死活問題である。
やはり大手の不動産会社や、将来売る目的のためにビルを抱える企業と一緒には戦えない現実がある。

振り分けトイレに改装したり、機械警備を入れたり！付加価値をつけて多少でも集客を見込む傾向も出ている。
付加価値の提案や実行ならば仲介業者にもでき、将来への投資！と言う大儀が見える。
いずれにしても、黙っていては決まらない時代が長く続きそうだ。

栗原剛

詳しくはこちらをご覧ください

 喜多好治
＜維持保全について＞
契約期間中の修繕は、特約がない限り、貸主側の義務である。
ただし、躯体構造部分とは関係なく、かつ、生活を継続する上で直接支障が無い部分については家賃との兼ね合いから、貸主の修繕が免除される場合もある。

桑名克昇
オフィス街や住宅街を歩いている時に方位を調べるにはどのようにしているでしょうか。
現在は便利なGPS機能のついた携帯等もあります。
でも、何も持っていない場合には？
晴れていれば太陽を確認する方法も一手です。
ご存知の方も多いと思いますが、私はパラボラアンテナを先ず探します。
なぜなら、アンテナは南西の方角を向いています。
そこでアンテナと同じ方向を向いて左に少しずれると南向き。
右に少しずれると西向きになります。
ちょっとした事ですが、憶えておくと便利ですよ。

 西川健太郎

新橋のおすすめ物件のご紹介します

◆◇ニュー三栄ビル◇◆　
東京都港区新橋5-23-7

使い易い長方形のオフィス
日比谷通り至近　活力あるビジネス空間です。
現在フリーレント３ヶ月付けさせて頂いております。

３７.２４７坪　
路線：ＪＲ線「新橋」駅　徒歩８分　
設備：２４時間使用可能・個別空調・男女別トイレ・機械警備・光

【お問合せ・ご相談は】
株式会社ダク・エンタープライズ営業本部
Tel: 03-3574-9651　soudan@daku.co.jp

JR新橋駅前にオフィスのある株式会社ダク・エンタープライズ。
貸事務所・賃貸オフィスのご移転はお気軽にご相談ください。

ビルに入っているテナント様には末長くご利用いただきたいというのが私どもの想いです。しかし、数年でお引っ越しされることが多いのが実態です。
世の中はドンドン動いていますから、企業も品を替え、形を変え、場所を変え成長していくものですから仕方のないことです。

テナント様が退去されると、貸室は原状回復工事を行います。原状回復とは文字通り元の状態に戻すことなのですが、この時に、単純に元の通りにするのか、最新のトレンドやビルの今後の方針に合わせて、色味を変えたり、オーナー様が追加費用をかけて、OAフロアーやトイレ改修、照明器具や空調の入替などのリニューアルを積極的に行っていくか、よく考える必要があります。

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

今回の見せ場はＡＫＢ「ヘビーローテーション」でのお遊戯でした。

先生が作ってくれた大きなリボンのついた衣装を着て、跳ねて踊ってとてもかわいかったです。（親バカ）
去年は曲が鳴っても動けず付き添いの親だけが踊っていたのに大分成長しました。

 営業支援事業部

貸事務所をお探しの方はコチラ

http://www.daku.co.jp 

不動産ソリューションフェアも第13回を迎えたそうです。
11/10～11に、東京ビッグサイトで不動産ソリューションフェアが開催され、講演依頼がありました。

おかげさまで、
初日は50名分、最終日が100名分用意した資料がすべてなくなりました。

2011/11/10　11:30～12:20
「中小ビルオーナーが取り組むべきリーシングのポイント」
～あなたの投資はリーシングにつながっていますか？
コストをかける前に考える不況時代のビル経営術～

2011/11/11　16:40～17:30
「リーシング力をアップする仲介会社との付き合い方」
～プロの仲介営業がこっそり教える仲介業界の裏事情～

中小ビルオーナーさまも熱心に講演にお聞きいただきありがとうございました。

不動産のことなら何でもお気軽にご相談ください。

不動産のお悩み相談110番　阿部龍治でした。
http://profile.allabouit.co.jp/pf/aberyuji

こちらは築約30年の管理ビルです。エントランスのイメージが暗かったのですが、白を基調としたデザインに変更しました。

　　
　（改修前）　　　　　　　（改修後）

オーナー様の計画性の高さもあり、リニューアルはその後も継続して行われ、外壁改修、共用部分改修(各階エレベーターホールや内階段)、エレベーターリニューアル、屋上防水、空調更新も行われました。

 　　　
　　　　　　（改修前）　　　　　　　　　　　　　　（改修後）

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

先日、鎌倉の覚園寺(かくおんじ)に行ってきました。

人気の観光スポットの鎌倉ですが、覚園寺は鎌倉駅から徒歩30分と離れているため、とても静かなお寺です。

拝観時間が決まっていて、50分のお寺内の説明をしてもらいます。
広い敷地内で静寂した木々の中で、仏像様の優しさを感じられ、とても心が安らぐ時間でした。

日々、忙しくて心に余裕がなくなったな・・・と思ったら、是非行ってみてください。 

 営業支援事業部

 先日、江利川春雄氏の「受験英語と日本人」という本を読みました。
そろそろ、自分の子供もきちんと勉強しなければならない年齢ということもあるのでしょうか。

そういえば、と思い、わずかな記憶をたどり文章（"THE GROWING OPPOSITION to the
glowbal dominion of ……）をネットで検索してみました。

なんと、出ました。今更ながら、ネットはすごいなあと思います。

"THE GROWING OPPOSITION to the glowbal dominion of corporate capitalism is confronted by the sustained power of this　dominion : its economic and military hold in the four continents , its neocolonial empire , and , most important , its unshaken capacity to subject the majority of the underlying population to its overwhelming productivity and force . This global power
keeps the socialist orbit on the defensive , all too costly not only in terms of military expenditures but also in the perpetuation of a repressive bureaucracy . The development of socialism thus continues to be deflected from its original goals , and the competitive coexistence with the West generates values and aspirations for which the American standard of living serves as a model ."

内容にはいろいろな考えもありますが、なつかしいですね！熱い講義をしてくれた先生も今なお元気でいらっしゃるようです。

今でも目も前にしっかりと刻み込まれた講義内容、風景。
今の時代でも、こんな講義をしてくれる先生は、まだ存在するのでしょうか？
あくまで私見ですが、今の教育と以前の教育、今の先生と以前の先生、違うような気がします。
「its original goals 」や「American standard of living」などをわかりやすく説明され、「エロスとリビドーで若者はどんどん天を目指して伸びていくだろう。」とか、「しっかりとした英語力をつけなさい。」など話しておられたことが、昨日のようによみがえります。

あれから数十年がたち、今の自分があります。

まだまだです。 

 葛西正寿