◆クチコミ現場情報(スタッフブログ)

失敗しないオフィス移転のノウハウとして、今回は「諸費用（電気・水道等」について、まとめてみました。契約時にはあまり意識をしていないことが多いと思いますが、知っておく必要があるでしょう。是非、ご参考にしてください。 

＜　営業スタッフからのアドバイス　＞ 

大桑昌彦
電気・水道料は予め、基本料金の確認。
メーター検針が直接か、管理会社の代行か、オーナーがするのかを調べる。

阿部星児 
みなさまが賃貸借契約を締結される場合には、重要事項説明にてその他の費用につきまして説明を受けます。また事前にご覧いただきます契約書（雛形）にその他の費用という項目がございますので注意深くご確認下さい。

電気・ガス・水道は各階（各室）に小メーターがある場合と建物全体（各階）にメーターがある場合がございます。その際は費用が各階（各室）均等に割り振りされるのか、面積（人数）等により案分されるのかを事前にご確認下さい。

また電気につきましては専門家でないと非常に判りづらいのですが、入居される物件の電気容量は何アンペアなのか。実際にご使用される電気容量は何アンペア必要なのかをご確認下さい。
電気容量が大きすぎてしまうと基本料金が高い為、無駄な費用をお支払いされることになります。

松崎勝也
契約書の中に（諸費用）と良く出ていますが、意外と多いのが諸費用の負担区分の解釈の違い。
　　　
①看板作成料
A　店舗の場合は袖看板、置き看板、巻き看板など、テナント自身の費用負担にて、宣伝用に作成する。 
B  事務所の場合、大き目のビルはオーナー負担にて、 小さ目のビルはテナント負担にて作成する場合が多い。但し、ビルのインフォメーションとしての機能とすれば、字体を統一し、一切のカラーも排除するならオーナー負担がベター。

②看板掲載料
上記Aの場合は看板掲載料を取られることが多い。　　　　　　　　　　　　　　上記Bの場合は、ビルのインフォメーションなので、ビルの中や、外の敷地に建てたステンレスの統一看板なので費用発生は無いが、時々、袖看板を強制されて、挙句に道路使用税の負担分を支払わされるビルもある。
A,Bどちらも、袖看板は道路使用税の負担部分と、袖看板そのものの看板作成費用を階数分及び、7年から10年の原価償却として、按分したものが加算されることが多い。

③町会費神田あたりはビルのオーナーから取って、テナントからも取る町会も」あるのでオナーに確認。

④清掃費ビルによって、任意及び強制、部分強制などがある。

⑤光熱費一般的にはこれを言う。

栗原剛
電気基本料金、水道料金はビルによってかなり違いがあるので、事前に確認することをおすすめいたします。

電気・水道は小規模ビルの場合、直接テナント様との契約となるビルもあります。通常はビルとの一括契約ですので、ビル側からテナント様へ賃料等と共に請求されます。契約前に確認しておく必要があるでしょう。

 阿部龍治
電気・水道・光熱費は軽視できる金額でしょうか？
共益費を同額というケースもありますので、費用としてきちんと予算化しましょう。また、特別が利用がなく急に水道料金が上がった場合、漏水の可能性もありますので、物件所有者または管理会社に確認してもらいましょう。

 喜多好治
電気代は東京電力と直接契約なのかビル側から請求されるのか？
事前に確認するべきです。
水道代は毎月請求か２ヶ月に一度請求なのか？
又、電気及び水道メーターを自分で確認する事も大事です。

桑名克昇
賃料・共益費以外にかかる諸費用として水道・光熱費があります。
光熱費の支払い方法は事前に確認して下さい。
貸主（管理会社）からの請求なのか。直接、公共機関に支払うのか。
また、貸主（管理会社）の場合は個別のメーターがあるのか否か。
使用料以外に基本料金もありますので確認して下さい。

【お問合せ・ご相談は】
株式会社ダク・エンタープライズ営業本部
Tel: 03-3574-9651　soudan@daku.co.jp

JR新橋駅前にオフィスのある株式会社ダク・エンタープライズ。
貸事務所・賃貸オフィスのご移転はお気軽にご相談ください。

前回まで普通借家契約と定期借家契約の違いを見てきました。
今回から定期借家契約のメリットについてお話していきたいのですが、その前に大家さんが賃貸経営をするにあたり不安や問題となることをあげてみますと、

①    貸したら、返してほしい事情ができてもなかなか返ってこない。

②    貸主都合で返してもらうには立退き料を払わなければならない場合もある。

③    立退きについて裁判となってもどうなるかわからない。

④    逆に、入居者側の都合でいつ解約されるかわからない。

⑤    契約期間中でも賃料の減額があり得る。

⑥    賃料の上昇局面でも継続賃料は低く抑えられる傾向にある。

などがあります。

つまり、大家さんとしては自分の資産ではありますが、自分では自由にならず、リスクがあるのです。
もちろん、借りる側としては生活や仕事の基盤となる場所ですから、自由にされすぎても困るので、借地借家法で保護されているわけです。
でも、大家さん側としてはリスクを少しでも減らしたいし、不利になることを少しでも補いたいというのは当然の考えですから、例えば入居審査を過剰に厳しくしたり、高額な保証金、礼金、更新料などを必要としたり、建物をワンルームとしたりということになってきます。

また、積極的に投資をして賃貸物件を供給して行こうという意欲がなくなるばかりでなく、賃貸をやめてしまうということにもつながります。
これでは、借りる側から見て本当に良質な住宅を適切な金額で借りることができているのか疑問ですね。

上記の不安、問題を解消できれば、もっと入居者にとってよい条件の物件が供給されてくる可能性があると考えられています。

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

『河津桜』

まだまだ寒い日が続きますが、ひと足早くお花見に出かけてみてはいかがですか？
満開時には濃いピンクの桜と、黄色の菜の花がとてもきれいですよ。
詳しくはこちらをご覧ください。
http://www.kawazuzakura.net/

☆゜・*:.。. .。.:*・゜☆゜・*:.。. .。.:*・゜☆ 

顆粒の『しょうが』

寒い日が続き、極度の寒がり冷え性の私には辛い日々です。

そこで体の中から温めようと『しょうが』に注目しました。
面倒くさがりの私は、手軽に『しょうが』を取り入れられるものはないかと探してみたところ、100円均一のダイソーさんにありました！

顆粒の『しょうが』です。

これならコーヒーなどに入れて、いつでも気軽に取り入れられるので常備しています！
味はしょうがのピリッとする感じはありますが、飲物の元々の味が変わることなく美味しく飲めます♪

一袋飲み終えたところですが、以前より寒さに強くなった気がします！

 営業支援事業部

 
松崎勝也

 
大桑昌彦

当社では、募集チラシを内製化しています。たかが資料ですが、されど資料。案内を増やす募集チラシについて当社が採用している裏テクをご紹介しましょう。

まずは、オフィス移転を検討しているテナント様の基本的な行動パターンを理解するところからはじめましょう。会社の規模にもよりますので、あくまでも参考としてください。

1.移転担当者がインターネット、募集看板、ポスティングされるチラシなどで30～50件程度物件を収集します。
前回の移転で世話になった、いつも情報をもらえる営業がいる場合などは、最初から不動産仲介会社に物件提供を依頼するお客様もいるでしょう。

2.一定期間集めた物件資料をみて、オフィス移転担当が10件程度に絞り、実際に現地に出向き、物件を内見します。経営陣などキーマンの意向に合うものがなければ、1.に戻り、希望条件を見直したり、エリアを広げるなどにより追加情報を収集します。

 
桑名克昇

 
喜多好治

栗原剛 

阿部龍治 

貸事務所をお探しの方はコチラ
http://www.daku.co.jp

今年の冬は日本海側は大雪で、太平洋側は殆ど晴天で乾燥状態が続いております。
関東地方は雪の被害が殆どありませんが、今年は寒さが厳しく、仕事柄外出する機会が多いため、風邪をひかないよう、うがい、手洗いは頻繁に行っております。

皆様も会社内で風邪やインフルエンザにかかって休んだり、お客様にうつしたりしては大変ですから、いろいろと対策をされていると思います。一般的にはマスクの着用や、手指消毒液を入り口に置いて使用したりといったところでしょうか。

お勧めは除菌ができる空気清浄機です。ただし、量販店でも手に入るものは家庭用ですので、会社内に置く場合はちょっと力不足。何台も置くことになってします。

やはり業務用のパワフルな清浄機がお勧めです。先日、ある営業の方に紹介された商品は、１００㎡の室内で浮遊カビ菌を散布して２時間以内に９９％除去できるとの試験結果が出ているそうです。
こういったハイテクなものと日々気をつけることで少しでもリスクを減らしていきたいですね。 

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

先日、弊社管理物件のオーナー様にインタビューさせていただく機会がありましたのでご報告させていただきたいと思います。

◆◇にほんばしゼニットビル◇◆
東京都中央区日本橋馬喰町1-1-2

ずばりおすすめポイントは
『清潔感』　と　『あたたかな空間』

こちらの物件は女性のオーナー様です。
建物の要所要所に女性ならではの細やかな心配りが行き届いています。

エントランスを入るとすぐにやわらかなお香の香りにとても心が癒されます。そして、綺麗に手入れをされたお花が迎えてくれます。

 コーナー部分を鏡張りにすることで奥行きを感じます。
※いつでもピカピカに磨かれているので、ぶつからないよう要注意です！

エレベーターホールには箱庭があり、エレベーターの待ち時間も気になりません。

オーナー様が「テナント様が快くお仕事ができるようバックアップしたい」とにこやかにおっしゃっていたのが印象的です。

あたたかい人柄のオーナー様のところには、あたたかいテナント様、お客様が引き寄せられるようです。現在入居中のテナント様との関係も良好とのことです。

こちらの物件に入居したら「難しい商談もうまくいく！」そんな予感がするステキな物件です。

詳しい物件情報はこちらへ

 営業支援事業部

ダク・グループでは、成約キャンペーンを開始しました。
鉄板焼き・お好み焼きで有名な銀座【朔月（さくつき）】さまとのコラボ企画を2011年1月から開始しました。

朔月さま公式サイト
http://www.sakutsuki.com/

朔月さまご招待券サンプル
http://www.daku.co.jp/aber/sakutsuki2011.jpg

朔月さま推薦状
http://www.daku.co.jp/aber/sakutsuki_suisenjyo.pdf

該当物件などについては、ダク・グループのスタッフに随時ご確認ください。

 阿部龍治

先日、当社で特定保健指導を受ける機会がありました。

特定保健指導とは、メタボリックシンドロームを予防するために、平成２０年４月に改正された「高齢者の医療の確保に関する法律」に基づいて実施している保健指導をいいます。
健診結果で一定の条件に当てはまる方が特定保健指導の対象となります。
対象者としては、A：腹囲が男性であれば８５㎝以上・女性であれば９０㎝以上の方、B:Aには該当しないがBMIが２５以上の方です。
該当者には６ヶ月間にわたり、個別面接、メール、電話などで健康支援が実施されます。 

当社の場合は、該当する方の時間の都合などもあり、個別面接ではなく、講演形式でお願いしました。

該当する方にはあらかじめ「生活習慣についてのおたずね」というアンケートに記入するように指示されます。これは事前に郵送されてきました。
当日は、それと健康診断の結果表を持ち参加します。
当日は管理栄養士の方により講演が行われました。

脇で聞いていて、普段如何にカロリーをとりすぎているかを知り、愕然としてしまいました。
該当するしないに関わらず、知っておかなければいけないなと感じました。

社団法人　日本栄養士会のホームページで、食事バランスガイドというものを見つけました。
http://www.mhlw.go.jp/bunya/kenkou/eiyou-syokuji.html

これを使って、食事のバランスもチェックできるようです。
関心のある方は、やってみられたらいかがでしょうか？

食事も運動もバランスが大事です！ 

 葛西正寿