◆クチコミ現場情報(スタッフブログ)

 　定期借家契約とは、2000年（平成12年）3月1日より施行された定期借家法によって認められている賃貸借契約のことです。優良な賃貸不動産が供給されやすくなることを目的として、「貸主（オーナー）と借主（テナント）が対等な立場で契約期間や賃料等を自由に定め、合意の上で行われる賃貸借契約」と、定義されています。定期借家契約における注意点をまとめましたので、ご参考にしてください。 良い点、注意すべき点を理解して上手に使うことで、良い物件がリーズナブルな値段で借りられることもあります。

＜　営業スタッフからのアドバイス　＞ 

大桑昌彦
契約期間がまちまち（3ヶ月、6ヶ月或いは1年2年～10年等）で、場合によっては期間終了後、再契約出来るケースもあるので、注意が必要です。

阿部星児 
最近では大手ビルの事務所も定期借家契約が主となり、一部では浸透してきました。
但し、中小ビルではまだまだ浸透しておらず一部のビルで必須となっております。

理由として具体的に挙げられるのが、近い将来建て替えや取り壊しが計画されているビルです。

まずご確認いただきたいのが①何故定期借家契約なのかです。
新しいビルで定期借家契約の場合、上記に挙げた建て替えや取り壊しによる契約期間満了後の再契約不可という心配はまず無いでしょう。

次に中小ビルの場合には大いにありますので②契約期間満了後には再契約が出来るのかです。

最後に再契約が出来る場合にはあくまでも更新ではなく、再契約ですので③再契約時の契約条件（賃料・共益費・契約期間、また預託金等）をしっかりご確認下さい。

松崎勝也
まれに償却費を取るケースもあります。

栗原剛
定期借家契約のデメリットとしては、契約によっては、途中解約ができないものもあり、その場合、契約期間内に事務所を使わなくなっても、賃料を払い続けなければいけなくなります。
（途中解約可能という契約であれば問題はありません）

貸主は契約期間満了の１年から６ヶ月前までの間に期間満了となることを借主に通知する必要があります。
この期間に通知しないと、通知した日から６ヶ月後に期間満了となります。

 阿部龍治
　定期借家契約と普通借家契約が混在していますが、定期借家契約の場合は特に募集チラシの備考欄などに記載することになっています。
　信頼できる不動産仲介会社やコンサルタントに相談して、お客様にあった物件をメリットをリスクなどをご理解されて物件を決定することをお進め致します。是非、お気軽にご相談ください！

 喜多好治
賃貸人にとっては、
①中途解約の禁止、及び
②賃料減額請求権の排除がもっとも重要な要素となる。
③普通借家契約と比較して一程度引き下げる。
④保証金等の預入金を減額する。
⑤転貸を承諾するなど。
賃借人の場合、審査基準が緩和されれば信用力が低くても借りやすく
なる。
賃料を滞納している場合、確実に契約を終了されてしまいます。

桑名克昇
定期借家契約は普通借家契約と違い、更新が有りません。
契約期間満了により契約終了となりますので、再契約が
可能か否か、前もって確認する必要が有ります。
再契約が可能な場合、再契約料等のかかる諸費用も確認して下さい。
また、賃借人からの中途解約が出来る旨の特約が有るか、無いか
確認もしてみてください。

【お問合せ・ご相談は】
株式会社ダク・エンタープライズ営業本部
Tel: 03-3574-9651　soudan@daku.co.jp

JR新橋駅前にオフィスのある株式会社ダク・エンタープライズ。
貸事務所・賃貸オフィスのご移転はお気軽にご相談ください。

 定期借家契約の第２回目は普通借家契約との違いについてお話します。（前編）

１．契約方法の違い
定期借家契約は①公正証書等の書面による契約に限る②さらに、「更新がなく、期間の満了により終了する」ことを契約書とは別に、あらかじめ書面を交付して説明しなければならない、となっています。一方で普通借家契約書面でも口頭でも可となっています。（口頭はお勧めできませんが・・・）

ここでポイントとしては、公正証書”等”ですから、公正証書でなくてもOKです。また、公正証書の場合は公証人役場へ事前に相談に行っておくことをお勧めします。いざ、契約となったときに契約書の内容によっては認めてくれないということもありえます。

それから②の書面交付をしての説明はきちっとしておかないと、後々定期借家契約の有効性が争われたときに困ることになります。

２．更新の有無
定期借家契約では期間満了により終了し、更新はない、としています。普通借家契約では所有者側が更新をしたくなくても、正当事由がない限り更新となります。
ここが一番の違いといいますか、定期借家契約制度を作った意味があるところですね。

多少語弊があるかもしれませんが、簡単に言えば「賃貸借期間が明確に決まっている」か「実質上は期間が決まっていないか」の違いです。これについてのメリット、デメリットや活用については後日お話したいと思います。

次回は違いについての後編をお送りします。 

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

その日は朝から歌って踊って上機嫌。

久しぶりに家族3人で外出したものだから更に興奮。
いつもは「だっこ～」と甘えて来るのに小走りで会場となる小学校へ。
この調子ならばっちりお遊戯できるかもと期待しましたが、やはりいつもと違う雰囲気に慣れず、カチコチに固まったまま終わってしまいました。

お友達は衣装を着るのも「いやだ～」と暴れていたのでまあいっかと思うことにして、来年に期待。
3歳になればもう少し踊れるかな～。

 営業支援事業部

 
松崎勝也

 
大桑昌彦

今月は、先月に引き続き、退去希望のテナントの引き留め方について、現場スタッフの声を順不同にてご紹介しましょう。
※複数スタッフの意見ですので整合性は無視して記載してあります。

　「移転の相談又は解約届けを受け取ったときのスタッフの対応」 
●まずは、移転先が「確定」しているか否かを見極めます。
●残る場合と移転する場合の経済効果の比較の話や、経営コンサルティングの話をするようにしています。
●必要に応じてサービスの向上の提案をします。
●移転理由を明確に把握して、ビルオーナー様で対応できる内容かどうかを確認します。
●一応の希望条件を確かめ、その上で希望に添えるかどうか判断し、直ぐに答えるようにしています。
●現時点での不満を解消できるかどうか、それを踏まえた上で設備上、条件上の問題点を検討します。

　「引き留め交渉時、テナント様より言われた厳しい提案の例」
●室内電球交換やトイレの清掃費をオーナー負担に。
●値下げ以外なし。
●賃料減額又は(オーナー様負担の)設備追加・更新等
●保証金の一部返還
●社員１人分の給料相当額を減額してほしい(辞めさせないで済むから)

　以上、引き留めたいテナント様であれば、あきらめず可能な対応を迅速にかつ誠意をもって行うことでしょう。できれば日頃からテナントの賃貸借条件一覧を作成し、近隣相場などを鑑み、必要に応じて先手をうって提案することも有効です。 

 
桑名克昇

 
喜多好治

栗原剛 

阿部龍治 

貸事務所をお探しの方はコチラ
http://www.daku.co.jp

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

１．一人暮らし、または女性と悟られないようにする

◎表札や郵便受けにフルネームを書かない

◎洗濯物を外に干しっぱなしにしない、室内干しもこころがける

◎個人情報が載った書類はシュレッダーにかけて捨てる

◎のぞかれた場合に備えて玄関と室内の間にカーテンで目隠しをする

◎男性物の洗濯物を干したり、靴を玄関に置いたりする 

「日経新聞　NIKKEI　PLUS1より抜粋」

今回は、基本編といったところでしょうか。やはり、自分の身は自分で守らないといけませんので、ちょっとしたことから心がけてみてください。

 営業支援事業部

オールアバウトプロファイル専門家として、コラムを執筆しております。先月の人気コラムランキングをご紹介しましょう。

第1位　【諺001】　一年の計は元旦にあり
第2位　削除したＶＩＳＴＡごみ箱・ゴミ箱の復元・復活・表示
第3位　【ビジネスコーチング】中間管理職（リーダー）の役割
第4位　【諺026】　聞くは一時の恥、聞かぬは一生の恥
第5位　【諺064】　虎の威を借る狐

第6位　【諺031】　君子危うきに近寄らず（くんしあやうきに
第7位　【諺054】立つ鳥跡を濁さず
第8位　【諺047】　好きこそ物の上手なれ
第9位　【ビジネスコーチング】 （その２） 企業理念の作り方
第10位　【諺063】取らぬ狸の皮算用

 阿部龍治

もうしばらくすると、皆さんのお手元にも「給与所得者の扶養控除等(異動）申告書」が届く時期になってきました。

さて、今年は昨年までとちょっと書き方が変わります。
平成２２年度の税制改正により、平成２３年分の給与の源泉徴収事務が変わります。

以下、特に関係がありそうなところのみみてみます。

◎扶養控除の見直しがなされました

（１）扶養控除の対象が、年齢１６歳以上の扶養親族とすることとなりました。
つまり、年齢１６歳未満の扶養親族に対する扶養控除は廃止されました。

（２）年齢１６歳以上１９歳未満の人の扶養控除の上乗せ部分(２５万円）が廃止され、これらの人に対する扶養控除額は３８万円とされました。
 これに伴い、特定扶養親族の範囲が、年齢１９歳以上２３歳未満の扶養親族に変更となりました。

（３）源泉徴収税額表においては、控除対象配偶者、控除対象扶養親族の人数などに応じて税額を算出するになりました。

（４）これらの改正は、平成２３年１月１日以後支払われる給与について適用されます。 
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
（「平成２２年分年末調整のしかた」より）

記入のお間違えないように！

 葛西正寿