◆クチコミ現場情報(スタッフブログ)

失敗しないオフィス移転を実現するために、今回は解約時に注意するポイントについて現場営業スタッフからアドバイスをお届けいたします。最初にオフィスを借りる場合は、契約時点でわかっていることで、将来スムーズな移転が実現できます。また、移転計画を立案する段階において、注意するポイントをしている企業といない企業ではオフィス移転の成功率は大きく変わるでしょう。
是非、参考にしてください。

＜　営業スタッフからのアドバイス　＞ 

大桑昌彦
解約予告期間の確認、解約償却金、債務合計（原状回復費等）の差し引き残金の確認をしましょう。

阿部星児 
●いつまでに移転をすればよいのか？（解約日と引越日を同日と思われている方がいらっしゃいます。解約日は原状回復をして貸主に返還する期限日です）
●解約の通知は必ず書面にてご提出下さい。口頭の場合には無効としている契約がほとんどです。
●原状回復は貸主指定業者で行うのか借主側の業者でも良いのか？
●解約日が月末でない場合、最終月の賃料及び共益費の支払方法（日割り分を振り込まれるか預託金から相殺してもらえるのか）
●預託金の返還日は解約日より○ヶ月後という場合は解約予告提出日及び引越日から○ヶ月後ではありませんのでご注意下さい
●監督省庁等への届出

松崎勝也
事務所の場合
①償却費等の他に償却費と同額かそれ以上の原状回復費を取られる場合があるので確認をしましょう。
②解約時返還金の精算が遅い、また返還金の期限の定めが無い場合もありますので注意しましょう。

栗原剛
原状回復工事時指定業者の有無を確認しましょう。

①解約予告期間の確認をしてください。
②原状回復工事を解約日までに完了させなければなりません。よって引越日も原状回復工事期間を考慮して設定する必要があります。
③敷金・保証金等の預入金はそのまま戻ってきません。原状回復費・水道光熱費・（償却費）等差し引かれる金額があります。

 阿部龍治
失敗しないオフィス移転を実現するためには、入居する新しいオフィスへの移転ばかり考えやすいものですが、今まで借りていた従来のオフィスを解約する際の注意事項を知っていることはとても重要です。解約時に注意すべきポイントとして意外と軽視されがちなポイントをご紹介します。

一般的な賃貸借契約において、解約の意思表示は「書面」にて行うものとされています。
その書面を形式的な書式で提出される方が多いですが、管理会社や仲介会社経由で提出する場合もビル所有者の方に届きます。今まで利用してきたお礼や思い出などをちょっと記載することで、とてもスムーズな解約処理が可能になるケースが多いものです。ビルオーナー（貸主）とテナント（借主）は、お互いにビジネスパートナーと言えるでしょう。そのような心の余裕を持っている企業は、きっと移転先のビル所有者とも円満な信頼関係を構築できると思います。

解約において、原状回復や引き渡し、解約ペナルティなど解約届提出後の作業は結構あります。
「立つ鳥、あとを濁さず」という諺にもあるように、最後はきちんと円満に退去し、できれば退去後もビジネスパートナーとして何らかのお付き合いにつながるといいですね。 

 喜多好治
☆期間の定めがある場合
期間を定めるということはオーナーは２年または３年はテナントに貸し続ける。
テナントは２年間は賃料を払って借り続けるという合意ですから、契約した以上は相手の債務不履行が無い限り解除はできません。ところが、解約権を留保して賃貸借契約書に期間内解約条項を設けると解約ができるようになる訳です。
したがって、期間内解約条項を設けなかった場合にはテナントは自由に契約を解除できないのです。

桑名克昇
先ずは必ず、契約書をよく読んで下さい。
解約予告期間、引越日の注意、原状回復工事の業者の選定、原状回復工事の範囲・金額・期間・支払い方法、退去月の賃料等の支払い方法、敷金（保証金）の変換方法・時期。
その他必要事項が契約書には記載されていますので、確認して下さい。

【お問合せ・ご相談は】
株式会社ダク・エンタープライズ営業本部
Tel: 03-3574-9651　soudan@daku.co.jp

JR新橋駅前にオフィスのある株式会社ダク・エンタープライズ。
貸事務所・賃貸オフィスのご移転はお気軽にご相談ください。

今回から定期建物賃貸借制度（定期借家契約）についてお話したいと思います。

第１回目は≪概要編≫です。

賃貸マンションやアパート、オフィスなどの契約には主に普通借家契約と定期借家契約があります。
定期建物賃貸借制度は平成１２年に「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」に基づき借地借家法の一部改正により始まりました。
しかし、まだまだ浸透しておらず、この制度を利用した定期借家契約は全体の４～５％に留まっているのが現状です。
一方で賃貸に関するトラブルや問題点は年々多様化しているのは周知の通りです。
実は定期建物賃貸借制度は様々な問題を解決していける可能性があり、建物所有者や仲介会社、管理会社だけでなく、入居するテナント側もよく理解して活用していくことが大切であると考えられています。

現在、一般的に建物の賃貸借契約として利用され、普通借家契約などと呼ばれているものは昭和１６年改正された「借地借家法」に基づいています。
当時は借家の割合は８割程度もありました。また、昭和１６年といえば戦時です。
なぜこの時期に作られたのかというと、昭和１４年の地代家賃統制令以降、解約が増え、家を追い出されたり、出征して家を離れることなどが背景にあり、賃借人を保護して安心して住めるようにしたのです。当時は必要な法律改正だったと言えます。
特徴としては賃貸借期間が2年などの有期契約でも、期間の定めのない契約でも、所有者側からの解約には高いハードルが設けられているということが上げられます。正当事由を満たさない限り、テナントは契約を更新しながら入居を続けることができます。

一方で定期借家契約は予め契約期間が決まっている契約です。更新という概念はありません。テナントは契約期間が終了したら退居します。もちろん、双方合意のもと再契約することもできます。

なんだか、これだけ見ると定期借家制度はテナントからすると損な感じを受けるかもしれません。
本来、契約とは双方が対等な立場で締結されるべきと思いますが、普通借家はテナント保護色が強く、定期借家の方が対等な立場での契約となっています。保護しているようで実は弊害となるようなこともあり、長い目でみると対等かつ互いにメリットがあるような契約を結ぶことのほうが健全ではないかなということなのです。
次回は具体的な違いについてお話します。 

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

 営業支援事業部

 
松崎勝也

 
大桑昌彦

「テナントの解約が突然来た！」という声をビルオーナー様からお聞きすることがあります。

移転理由はいろいろとありますが、注意しながら継続してみていると、移転のサインを出していることに気づくことがあります。
例えば、

・最近、オフィスに来ていない日があるな・・・
・水道光熱費の検針で室内に入ると、人が多く(少なく)なったな・・・
・この業界で大事件が起こったから、このテナントに影響かるかも・・・
・そろそろ自社ビルを建てそうだな・・・
・近い将来に株式公開して上場しようとしている噂を聞いたな・・・

などがあります。移転のサインを早めにキャッチすることで早期応対が可能となり、空室リスクは大幅に減少することでしょう。
　尚、オーナー様が当該ビルや周辺にお住みでない、オフィスがないなどの場合、ご依頼している仲介会社や管理会社のスタッフから情報収集することになります。

次に、解約届けを出すタイミングには、主に3つのタイプがあります。

①解約予告があるので、まず解約届を出してから探そう。
②ある程度、移転先が決まったので解約届を出そう。
③すぐにでも移転したいので、即時解約をしよう。

上記①のように移転先の最終決定まで余裕があるのか、上記②のように新オフィス契約直前なのか、それとも上記③のように契約完了後なのかにより、ビルオーナー様側の対応は全く異なると思います。つまり、余裕がある場合は交渉を数回にわけて行うことができますが、契約直前であれば一気に勝負をかける必要があります。

 
桑名克昇

 
喜多好治

栗原剛 

阿部龍治 

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http://www.daku.co.jp

９月末に江東区にある管理物件で、地上デジタル導入工事を行いました。

まず、屋上にあるブースター交換を行い、その後屋上架台にポールを置き、ポール上にデジタル用アンテナを取り付けました。アンテナ取り付け後には、電波受信確認を行い作業終了しました。

上記簡潔にまとめましたが実際業務としては、所有者と、ケーブルテレビ導入か、アンテナ、ブースター交換のどちらか行うか打ち合わせを行い、事前に入居者の方に作業のお知らせを配布して、問い合わせに備えました。

また当日作業もポールを下から屋上まで３人で上げ、アンテナは梯子を使い、取り付け１時間以上かけて調整するなど午前９時から、午後２時過ぎまで作業を行いました。
作業写真を参考にして下さい。





今回の現場は５階建てでしたので、比較的早く作業が終わりましたが、大規模な建物では、事前準備、作業など時間をかなり要すことになります。 

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

 営業支援事業部

オールアバウトプロファイル専門家として、コラムを執筆しております。先月の人気コラムランキングをご紹介しましょう。

第１位　【諺001】　一年の計は元旦にあり
第２位　削除したＶＩＳＴＡごみ箱・ゴミ箱の復元・復活・表示
第３位　【ビジネスコーチング】中間管理職（リーダー）の役割
第４位　【諺026】　聞くは一時の恥、聞かぬは一生の恥
第５位　【諺064】　虎の威を借る狐

第６位　【諺031】　君子危うきに近寄らず（くんしあやうきに
第７位　【諺054】立つ鳥跡を濁さず
第８位　【諺047】　好きこそ物の上手なれ
第９位　【ビジネスコーチング】 （その２） 企業理念の作り方
第10位　【諺063】取らぬ狸の皮算用

 阿部龍治

先日、いつも見ているブログにおもしろいものを発見しました。

まず、脳の疲労度測定。
このゲームは「アタマスキャン」といい、ニンテンドーDSやPCソフトとして売られているそうです。
疲れてくると目の働きが落ちて数字を見つけるまでの時間が長くなることを疲労の指標にしているそうです。

これは、その簡易版。
http://games.yahoo.co.jp/games/flash/atamascam_age/

次は、頭の回転度測定。知能検査ゲームです。
途中からやたらとむずかしくなります。
http://www.iqtest.dk/main.swf

これをやってから、もう一度「アタマスキャン」をやってみてください。 

 葛西正寿