◆クチコミ現場情報(スタッフブログ)

中小オフィス募集物件の人気ランキングです。

私たち営業支援事業部では、
仲介業者様から「募集チラシをファックスしてください」
という要望を受けて対応しております。

ご参考までに、２００８年１月に
ファックス要請の多かった物件をご紹介いたします。

１．寺西ビル
２．水野ビル
３．新橋駅前ビル２号館
４．ミドリヤ第２ビル
５．相馬ビル

６．吉田ビル
　　平和ビル
　　浜松町ダイヤハイツ
　　第２ＡＫビル
　　ＫＨビル

それぞれの物件の最新募集状況は随時お問い合せください。

新橋の某賃貸オフィス物件での事例です。

契約更新時に、２年毎の「普通借家契約」から１年毎の「定期借家契約」へ円満に変更しました。

２年前に契約し、再来月更新をむかえるテナント様。

この辺は昨年何件か地上げ屋さんがオミエニナリ貸主もチッピリ関心があるご様子。そんな事もあって、「今回とは言わないから定期借家契約にしてもらってくれないか」との依頼がありテナントさんとの交渉に臨みました。

テナント様がご理解のあった事もあり話がトントン拍子に進み、２年後の更新から１年毎の「定期借家契約」を承諾して戴きました。

ご承諾戴いた背景には、主に３つがあると思います。
①まず、ビルが古い（築３８年）ことをご理解してもらった事
②３ケ月前の予告はそのままとし、手続きに掛かる費用は一切必要ないものとした事
③加えて貸主様との日頃のコミニケーションがうまくいっていた事

ついでに言うと少々値上げも認めて戴いた。

ダク・グループの強み（USP; Unique Selling Proposition）は３つあります。

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（１）1969年（昭和44年）創業の信頼と実績
（２）煩わしさを忘れる窓口一本化（ワンストップ）
（３）独立系の真面目なプロ集団
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今回は
（１）1969年（昭和44年）創業の信頼と実績
について、ご紹介します。

◆年間300件の仲介実績

株式会社ダク・エンタープライズは、
賃貸不動産の企画・仲介・コンサルティングを主な業務としております。

営業本部のひとつの仕事として、
【テナント（入居者）仲介サービス】
があります。

ダクグループでは、年間３００件の仲介実績（2007年度実績）があります。

空室でお困りのビル・マンションオーナー様
移転を検討されている企業経営者・幹部の皆様

是非、一度お気軽にご相談ください。

◆６０棟の管理実績

株式会社首都圏ビルマネジメントは、
賃貸不動産の総合建物管理・コンサルティングを主な業務としております。

営業本部のひとつの仕事として、
【建物管理サービス】
があります。

ダクグループでは、６０棟の管理実績（2007年１月実績）があります。

不動産運営でお困りのビル・マンションオーナー様
企業のファシリティー担当者の皆様

是非、一度お気軽にご相談ください。

（次回へつづく）

人は夏など寝苦しい夜は勿論、冬でも自身が思っている以上に寝汗をかくそうです。

健康の為にと始めたジョギングや朝風呂が下手をすると逆効果となってしまいます。

特に冬場それが原因で救急車で運ばれることも珍しくないようです。

最悪の場合もあるようですから、朝一の運動や朝風呂などの前に充分な水分を補給してから行なうように心がけてください。

また、個人差等もありますので
詳しくは専門の医師等にご相談してください。

お客様も仲介業者も
物件探しの情報源は、主に【インターネット】のようです。

特に、赤坂20～35坪ぐらいは、
インターネット掲載・更新後（翌日から）に即、反響がありました。

もちろん立地条件にもよるのでしょうが・・・

１０年以上のお付き合いのある方へは私的に年賀状を出しています。オーナーでも、業者でも、前の勤め先のオーナーには３０年になります。

更新の時、
郵送で済ませられるのも親しみを持ってくれるからでしょう。

ご自分で営業をされている社長様からお聞きしたお話です。

営業は、「あまり余計なことを考えない事」が大事である。

営業として日頃から心がけていることがあります。
それは、スピードです。

私たち営業支援事業部では
賃貸オフィスやマンションなどに空室が出た場合
現地に掲載する募集看板を作成しております。

通常の仲介業者様では規制の募集看板を利用されてことも多いようですが、当社では【フルカラーオリジナル募集看板】を作成しております。

例えば、

・近隣の方がご覧になれるビルエントランスに掲載するタイプ
・訪問される方が見るテナント企業様の案内板
・通りの向こう側からも見えるくらい大きな文字で作成する窓看板

などがあります。

新規の不動産オーナー様からご依頼を受けた場合
【フルカラーオリジナル募集看板】の作成手順例は次の通りです。

１．当社営業担当が不動産オーナー様へご要望をヒアリング
２．カラープリンターで印刷
３．当社営業担当が不動産オーナー様にご提案
４．最終版をパウチで仕上げ
５．当社営業担当が現地へ看板掲出

当社営業担当が
物件や環境に合った色、サイズなどご提案いたします。

もちろん、
◆通常タイプの看板であれば、作成料は【無料】です。

自分が作った看板をみて、お問い合わせの電話を頂いたとき

・お客様へ情報提供できたこと
　　なおかつ
・お客様がダクという会社を知るきっかけづくりになれたこと

に、とてもやりがいを感じております。

これからも不動産オーナー様のお役に立てますよう
【フルカラーオリジナル募集看板】で
満室サポートのお手伝いを一生懸命頑張ります。

専用のボードを２箇所設置（エントランス入口、側面）設置していただきました。

仲介業者のひとつの利用法です。

不動産オーナー様から更新業務をさせて頂くことで、オーナー様とテナント様の窓口役になります。

４棟所有されているビルオーナー様の事例です。

今まで４件成約しましたが、良いお客様ばかりでしたので、とても喜んでいただけました。

小型オフィス（50坪未満）の問い合わせ状況についてご紹介します。

どのエリアでも、
16～35坪ぐらいはコンスタントに問い合わせはあると思います。

浜松町・芝大門周辺は
10坪以下・15坪前後の問い合わせが多いです。

オフィスの契約更新時に賃料の値上げをする際、オーナー様とテナント様に喜ばれた事例をご紹介します。

賃貸借契約において、審査が通らない、通せない場合の解決策をご存知でしょうか？　　興味のある方は、（続きを読む…）をクリックしてください。

ビルオーナー様に喜んでいただいた事例をご紹介します。

中型オフィス（50坪以上100坪未満）の問い合わせ状況についてご紹介します。

数年前に苦戦していた中型オフィスが満室となり、
新たに空室がでた物件がありました。

以前ですと、
ターゲット数が少なく空室が長期化していた傾向がありました。

昨年後半から今年にかけて、オフィス需要に対して供給が少ないためか、案内が週に数回あるようです。

営業スタッフのサポート部隊である私たち営業支援事業部は、
仲介業者様からの問い合わせ全体について把握可能です。

・インターネットへ物件を掲載した翌日すぐに、
　仲介業者様から募集チラシの送付要請がある

・申込が入っている物件であっても、２番手をご了承のうえ
　仲介業者様から案内希望が入る

などの対応をしていると、供給不足を肌で感じる事があります。

築後２０数年間、リニューアル工事と言える様な工事はやっておらず、近辺のビルと比較しても古さの目立つ入居率の低いビルがありました。

そこで、ビルオーナーと相談し、限られた予算ではありましたが、テナント集客率を高める為に、一番気になるエントランスをリニューアル工事したところ、今までくすんでいたものが、明るく清新なイメージに仕上がり、テナントの評判も良く、市場好転の時流にも助けられたと思いますが、入居率が１００％となりました。

これに気を良くしたオーナーが、次に外壁の回収も行い、外からの見た目が一段と向上し、既存テナントの解約があっても、すぐ次のテナントが決まるビルに変身しました。

我々管理会社としては、ビルが綺麗になり、テナントさんが喜び、何よりオーナー様に余裕ができて、次の改修工事の計画も立てている事に、少なからず貢献できたことをこの上ない喜びと感じています。

ビルは生きものといいますが、いつまで経っても競争力の失われないそんなビル造りにお役に立てればと、いつも心掛けをしています。

複数テナントで使用している共用部にある男女別トイレで、以前に女性トイレに不審者が居るということで交番の警察の方に出向いて頂いた事がありました。

建築物における衛生的環境の確保に関する法律（ビル管法）に基づく飲料水の水質検査項目に「塩素酸」が追加され、１２項目となります。

大型オフィス（１００坪以上）の問い合わせ状況についてご紹介します。

当社で募集している大型オフィスのうち、相場より割安感のある賃料が坪当たり２万円以下の物件に対する仲介業者様からの問い合わせは数は、依然として多いです。

インターネットへ物件掲載をした翌日すぐに問い合わせがあることからの品薄感が伺えます。

一方、大手ビルオーナー様の募集物件一覧を毎月処理しておりますと、数年前に比べて、成約までの期間が多少長くなってきているようにも思います。

営業スタッフに聞いてみたところ、急激に上がりすぎた大型オフィスの相場が適正な価格へ戻る傾向があるのではないかとのことでした。

一般企業のOLでは聞くことがないであろう情報ですね・・・

当社で管理している不動産オーナー様より、隣地との敷地境界の件で相談にのってほしいと話しがありました。この件は管理項目以外の話ですが、

何年か担当していますと、
管理項目以外　または
個人的な相談をもちかけられることがあります。

不動産運営のお手伝いをしておりますと
関連することで、ちょっと聞きたいことなどあるようです。

ワンストップ（窓口一本化）が当社の強みです。
先ずはお気軽にご相談ください。

某ビルの大改修の事例です。今から３５年ほど前、Ｚビルが産声をあげました。昨年、外壁の改修・エントランスの改修・鉄骨階段の改修工事を実施しました。

相談を受け、当社が管理することになった物件についての事例をご紹介します。具体的な事例にご興味のある方は、（続きを読む…）をクリックしてください。

問題点は主に次の４つ
①管理人さんが近く定年を迎えることになった。今後の管理をどうするか。
②管理人さんが居住している為、普段は小回りが利いて良いという反面、夜間、　　
　休日の出入りは管理人さんの生活に影響がある為、テナントが使いづらいという　　
　面を持っていた。
③空室が多い。（９フロアー中、５．５フロアー空室）
④建物、設備が老朽化している。

様々な問題もダク・グループとして、総合的にバックアップすることで、解決していくことができました。

解決事例その１
★機械警備の導入★
現代のビル管理では当然のようになってきた機械警備システムを導入しました。
単に管理人さんの代わりというだけでなく、テナントさんが２４時間安心して利用できること、ビルとしてセキュリティー性能の向上により、グレードＵＰとなること、
そして経費を抑えることをポイントに、当社と協力関係にある警備会社数社に相見積もりとプレゼンテーションをしていただき、最善と考えられるシステムの導入ができました。
導入の結果、テナントさんの使い勝手が向上し、かつ空室の募集に関しても、その他の施策との相乗効果もあり、空室がなくなりました！
（その２に続きます。）

gif（ジフ）アニメの作り方をご紹介します。

 ①素材を用意します。

全部同じに見えますが、動かしたときにちょこちょこっとづつですが画像が違います。
このとき、元画像はイラストレーター。
JPEG保存とサイズ調整にフォトショップを使いました。
何か他にいい手があったら教えてください（笑）

②画像を動かします。

自分のもてる力ではどうにもならないので、人様の力をお借りします。
http://www.animegif.net/animegif/gamc4-beta.html

画僧をアップロードするだけで、
gif（ジフ）アニメにしてくれるという素晴らしいサイト！

③完成

画像をアップロードするだけで、あーら簡単、
gif（ジフ）アニメのできあがりぃー。

http://www.kokodake.biz/gif-anime/

ご質問等ある方は、お気軽にご相談ください。