◆クチコミ現場情報(スタッフブログ)

＜　営業スタッフより新年のご挨拶＞ 

大桑昌彦
今年も経済状況の悪い中ではありますが、希望をもって前進しましょう。

阿部星児 
新年あけましておめでとうございます。

昨年は「谷あり谷あり」「（小）山あり」と厳しいながらも、今年一年を「躍動の年」にすべく充電した年だったように思えます。

そのような中でも多くの方にお力添えをいただき、また新たな「ご縁」にも
恵まれとても充実した一年でした。

今年は卯年　これまでお世話になっております皆様、また昨年よりご縁を頂きました皆様にご恩返しが少しでも出来ますよう「一年通して跳びまわり続け」「躍動感のある一日一日」にしていきたいと思います。

今後ともダクグループをよろしくお願いいたします。

松崎勝也
今年は、私自身年男となりました。
干支のウサギの様に更なる飛躍の年としたいです。

栗原剛
明けましておめでとうございます。
本年も変わらぬご愛顧の程、宜しくお願い申し上げます。

 喜多好治
新年明けましておめでとうございます。
弊社の今年のスローガンは「挽回」です。
本当の意味での「立て直し」ができる様に頑張りますので、本年もどうぞダク・エンタープライズを宜しくお願い申し上げます。

桑名克昇
あけましておめでとうございます。
卯年の今年は、うさぎのように跳ねて、景気が上向きになる事を望みつつ、頑張っていきたいと思います。
本年も宜しくお願い致します。

【お問合せ・ご相談は】
株式会社ダク・エンタープライズ営業本部
Tel: 03-3574-9651　soudan@daku.co.jp

JR新橋駅前にオフィスのある株式会社ダク・エンタープライズ。
貸事務所・賃貸オフィスのご移転はお気軽にご相談ください。

 
松崎勝也

 
大桑昌彦

前回に引き続き、「空室率の罠」について考えてみましょう。

【罠その4】 建物ごとに計算したものを足しこんでいるか？
　「募集中のフロア面積（またはフロア数）の合計」を「全フロア面積（または全フロア数）」で割った結果と、「建物ごとに計算したもの」を足しこんだ結果は異なります。
前者の場合、大きな面積の結果に小さな面積の結果が影響されることになります。
そのため、面積のランクを大規模、大型、中型、小型、小規模などと区分けしてその影響を小さくしていますが、そのランクごとに同様のことが少なからず起こっていることは意外と気づかれていません。
一方、後者の場合でも建物ごとに集計していますが、自分のビルの築年数、エリア、面積、物件の設備などが異なる物件の平均値です。分割フロアの取り扱いは？

【罠その5】 全面積は延床面積か？　対象契約面積の合計か？
　延床面積はエレベーターや非常階段など通常契約面積に含まれないものを含む面積です。一般的に竣工図には記載がありますが、転売物件などでは竣工図が紛失して引き継がれていない場合もあります。また、対象契約面積の合計には、ビルオーナーが使用しているフロアは含まれるのか、含まれないのか？　そもそも長期間満室であり、募集されていないフロアの面積まですべて把握できるのか？

【罠その6】 募集されていないフロア＝入居中のフロア？
　募集フロアが成約した時点で募集リストからはずれますが、入居はまだ先というのが通常です。また、多くのフロアが空室となっているオーナーが全てのフロアを募集しているわけではありません。調査会社がすべての空室情報を完全に把握することはできません。


　新聞に掲載されている記事において、多くは前提条件の記載はありません。自分のビルのエリアやサイズが合っているかどうかはわからないことを念頭において、参考程度にとどめるべきだと思います。但し、同条件のもと空室率の推移をみることは、どのような局面にあるのかを判断するためにはとても参考になると思います。

 
桑名克昇

 
喜多好治

栗原剛 

阿部龍治 

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 失敗しないオフィス移転を実現するために、企業が必要と考える諸設備についてご紹介いたします。
企業としてオフィスを選定する優先順位を決定する際、参考になると思います。
また、空室期間が長期化している賃貸不動産マーケットにおいて、ビルオーナーさまが設備投資することで付加価値を上げられる場合もありますので、参考としてください。 

＜　営業スタッフからのアドバイス　＞ 

大桑昌彦
光ケーブル。セキュリティ－などが必要です。

阿部星児 
特定の設備と言う事ではありませんが、「エコ設備」は必要と思います。

中小ビルでも少しずつですが普及しておりますのが、トイレ等の「人感センサー型の電灯」です。
また大手企業のビルでは「太陽光発電」を共用部の電力に利用されているところもございます。

補助金があるとはいえまだまだ一般家庭で太陽光発電を設置することは簡単にはできませんが、より多くのエネルギーを消費するオフィス街では早期普及が望まれます。

限られた資源、そして地球温暖化防止の為にももっと多くのオフィスでエコが身近になってくることを願っております。

松崎勝也
①セキュリティー（警備等の完備)
②電気容量
③新耐震　
④光ファイバー（ビルまでの既設）
⑤ＯＡフロアーの既設か、既設で無い場合、ビルで対応してくれるのか。

栗原剛
小規模なオフィスではまだ設備されていないビルも多々ありますが、機械警備（室内）は防犯上必須になると思います。

 機械警備（フロア毎）、男女別トイレ、光ケーブル（少なくともビルに来ている）、個別空調が必要です。

 阿部龍治
 無線LANの設備が充実する中、フリーアクセスフロアは必須ではなくなってきていると思います。
新しいビルでは標準装備されている場合が多いでしょうが、既存ビルでは天井高との兼ね合いがあるでしょう。但し、無線LANも暗化機能の充実がないと、漏えいのリストもありますので、注意が必要です。

 一方、機械警備などは情報漏えいが大きな企業リスクとしてあるなか、セキュリティーについてはきちんと確認することをお勧めします。たとえば、エレベータ不停止機能は機械警備による24時間警備と連動している場合は良いですが、単独では不十分です。

 喜多好治
①防犯カメラ
②オートロック
③機械警備
やはり防犯機能が今後も必要になってくるでしょう。

桑名克昇
現在使用している電気設備を省エネ器具に変更する事で、CO2の削減等環境保護にもなりますし、電気料金のコストダウンにもなります。
また、ICカードリーダも必要性が増してくるのではないでしょうか。
情報管理や、セキュリティその他の面で、様々な汎用が見込めます。

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松崎勝也

 
大桑昌彦

　「●●新聞によると、空室率は●パーセントだったね。」
　「どうしてうちのビルは、●ヵ月も●●パーセントなのだろう？」
　このように中小ビルのオーナー様のなかには、数字だけでご判断される方がおられます。
もちろん、空室期間の長期化は死活問題ですし、信頼して当社に任せていただいている場合、責任を感じています。一方、原因と思われるものに対しても決まらないこともあり、複数の原因が複数に絡み合っていて、ある時期にパッと決まってしまい、その後に案内希望がもとまってくるなどという事例もあります。

　ここで、「空室率の罠」について考えてみましょう。

【罠その1】 一般的に空室率には複数の計算方法があります。
　①募集中のフロア面積÷全フロア面積
　②募集中のフロア数÷全フロア数
　③その他

【罠その2】 すべての物件が対象ではありません。
　①サンプリングデーターにより集計
　②調査会社に登録されている物件により集計

【罠その3】 計算に必要なデーターが整備されていないものは対象外
　全フロア面積と全フロア数について、すべて整備されているか？
大型ビルはパンフレットなどで公開されていることもありますが、中小ビルの場合、すべての物件について整備することはとても困難です。 

 
桑名克昇

 
喜多好治

栗原剛 

阿部龍治 

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オールアバウトプロファイル専門家として、コラムを執筆しております。先月の人気コラムランキングをご紹介しましょう。

第1位　【諺001】　一年の計は元旦にあり
第2位　削除したＶＩＳＴＡごみ箱・ゴミ箱の復元・復活・表示
第3位　【ビジネスコーチング】中間管理職（リーダー）の役割
第4位　【諺026】　聞くは一時の恥、聞かぬは一生の恥
第5位　【諺064】　虎の威を借る狐

第6位　【諺031】　君子危うきに近寄らず（くんしあやうきに
第7位　【諺054】立つ鳥跡を濁さず
第8位　【諺047】　好きこそ物の上手なれ
第9位　【ビジネスコーチング】 （その２） 企業理念の作り方
第10位　【諺063】取らぬ狸の皮算用

 阿部龍治

 　定期借家契約とは、2000年（平成12年）3月1日より施行された定期借家法によって認められている賃貸借契約のことです。優良な賃貸不動産が供給されやすくなることを目的として、「貸主（オーナー）と借主（テナント）が対等な立場で契約期間や賃料等を自由に定め、合意の上で行われる賃貸借契約」と、定義されています。定期借家契約における注意点をまとめましたので、ご参考にしてください。 良い点、注意すべき点を理解して上手に使うことで、良い物件がリーズナブルな値段で借りられることもあります。

＜　営業スタッフからのアドバイス　＞ 

大桑昌彦
契約期間がまちまち（3ヶ月、6ヶ月或いは1年2年～10年等）で、場合によっては期間終了後、再契約出来るケースもあるので、注意が必要です。

阿部星児 
最近では大手ビルの事務所も定期借家契約が主となり、一部では浸透してきました。
但し、中小ビルではまだまだ浸透しておらず一部のビルで必須となっております。

理由として具体的に挙げられるのが、近い将来建て替えや取り壊しが計画されているビルです。

まずご確認いただきたいのが①何故定期借家契約なのかです。
新しいビルで定期借家契約の場合、上記に挙げた建て替えや取り壊しによる契約期間満了後の再契約不可という心配はまず無いでしょう。

次に中小ビルの場合には大いにありますので②契約期間満了後には再契約が出来るのかです。

最後に再契約が出来る場合にはあくまでも更新ではなく、再契約ですので③再契約時の契約条件（賃料・共益費・契約期間、また預託金等）をしっかりご確認下さい。

松崎勝也
まれに償却費を取るケースもあります。

栗原剛
定期借家契約のデメリットとしては、契約によっては、途中解約ができないものもあり、その場合、契約期間内に事務所を使わなくなっても、賃料を払い続けなければいけなくなります。
（途中解約可能という契約であれば問題はありません）

貸主は契約期間満了の１年から６ヶ月前までの間に期間満了となることを借主に通知する必要があります。
この期間に通知しないと、通知した日から６ヶ月後に期間満了となります。

 阿部龍治
　定期借家契約と普通借家契約が混在していますが、定期借家契約の場合は特に募集チラシの備考欄などに記載することになっています。
　信頼できる不動産仲介会社やコンサルタントに相談して、お客様にあった物件をメリットをリスクなどをご理解されて物件を決定することをお進め致します。是非、お気軽にご相談ください！

 喜多好治
賃貸人にとっては、
①中途解約の禁止、及び
②賃料減額請求権の排除がもっとも重要な要素となる。
③普通借家契約と比較して一程度引き下げる。
④保証金等の預入金を減額する。
⑤転貸を承諾するなど。
賃借人の場合、審査基準が緩和されれば信用力が低くても借りやすく
なる。
賃料を滞納している場合、確実に契約を終了されてしまいます。

桑名克昇
定期借家契約は普通借家契約と違い、更新が有りません。
契約期間満了により契約終了となりますので、再契約が
可能か否か、前もって確認する必要が有ります。
再契約が可能な場合、再契約料等のかかる諸費用も確認して下さい。
また、賃借人からの中途解約が出来る旨の特約が有るか、無いか
確認もしてみてください。

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松崎勝也

 
大桑昌彦

今月は、先月に引き続き、退去希望のテナントの引き留め方について、現場スタッフの声を順不同にてご紹介しましょう。
※複数スタッフの意見ですので整合性は無視して記載してあります。

　「移転の相談又は解約届けを受け取ったときのスタッフの対応」 
●まずは、移転先が「確定」しているか否かを見極めます。
●残る場合と移転する場合の経済効果の比較の話や、経営コンサルティングの話をするようにしています。
●必要に応じてサービスの向上の提案をします。
●移転理由を明確に把握して、ビルオーナー様で対応できる内容かどうかを確認します。
●一応の希望条件を確かめ、その上で希望に添えるかどうか判断し、直ぐに答えるようにしています。
●現時点での不満を解消できるかどうか、それを踏まえた上で設備上、条件上の問題点を検討します。

　「引き留め交渉時、テナント様より言われた厳しい提案の例」
●室内電球交換やトイレの清掃費をオーナー負担に。
●値下げ以外なし。
●賃料減額又は(オーナー様負担の)設備追加・更新等
●保証金の一部返還
●社員１人分の給料相当額を減額してほしい(辞めさせないで済むから)

　以上、引き留めたいテナント様であれば、あきらめず可能な対応を迅速にかつ誠意をもって行うことでしょう。できれば日頃からテナントの賃貸借条件一覧を作成し、近隣相場などを鑑み、必要に応じて先手をうって提案することも有効です。 

 
桑名克昇

 
喜多好治

栗原剛 

阿部龍治 

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オールアバウトプロファイル専門家として、コラムを執筆しております。先月の人気コラムランキングをご紹介しましょう。

第1位　【諺001】　一年の計は元旦にあり
第2位　削除したＶＩＳＴＡごみ箱・ゴミ箱の復元・復活・表示
第3位　【ビジネスコーチング】中間管理職（リーダー）の役割
第4位　【諺026】　聞くは一時の恥、聞かぬは一生の恥
第5位　【諺064】　虎の威を借る狐

第6位　【諺031】　君子危うきに近寄らず（くんしあやうきに
第7位　【諺054】立つ鳥跡を濁さず
第8位　【諺047】　好きこそ物の上手なれ
第9位　【ビジネスコーチング】 （その２） 企業理念の作り方
第10位　【諺063】取らぬ狸の皮算用

 阿部龍治

失敗しないオフィス移転を実現するために、今回は解約時に注意するポイントについて現場営業スタッフからアドバイスをお届けいたします。最初にオフィスを借りる場合は、契約時点でわかっていることで、将来スムーズな移転が実現できます。また、移転計画を立案する段階において、注意するポイントをしている企業といない企業ではオフィス移転の成功率は大きく変わるでしょう。
是非、参考にしてください。

＜　営業スタッフからのアドバイス　＞ 

大桑昌彦
解約予告期間の確認、解約償却金、債務合計（原状回復費等）の差し引き残金の確認をしましょう。

阿部星児 
●いつまでに移転をすればよいのか？（解約日と引越日を同日と思われている方がいらっしゃいます。解約日は原状回復をして貸主に返還する期限日です）
●解約の通知は必ず書面にてご提出下さい。口頭の場合には無効としている契約がほとんどです。
●原状回復は貸主指定業者で行うのか借主側の業者でも良いのか？
●解約日が月末でない場合、最終月の賃料及び共益費の支払方法（日割り分を振り込まれるか預託金から相殺してもらえるのか）
●預託金の返還日は解約日より○ヶ月後という場合は解約予告提出日及び引越日から○ヶ月後ではありませんのでご注意下さい
●監督省庁等への届出

松崎勝也
事務所の場合
①償却費等の他に償却費と同額かそれ以上の原状回復費を取られる場合があるので確認をしましょう。
②解約時返還金の精算が遅い、また返還金の期限の定めが無い場合もありますので注意しましょう。

栗原剛
原状回復工事時指定業者の有無を確認しましょう。

①解約予告期間の確認をしてください。
②原状回復工事を解約日までに完了させなければなりません。よって引越日も原状回復工事期間を考慮して設定する必要があります。
③敷金・保証金等の預入金はそのまま戻ってきません。原状回復費・水道光熱費・（償却費）等差し引かれる金額があります。

 阿部龍治
失敗しないオフィス移転を実現するためには、入居する新しいオフィスへの移転ばかり考えやすいものですが、今まで借りていた従来のオフィスを解約する際の注意事項を知っていることはとても重要です。解約時に注意すべきポイントとして意外と軽視されがちなポイントをご紹介します。

一般的な賃貸借契約において、解約の意思表示は「書面」にて行うものとされています。
その書面を形式的な書式で提出される方が多いですが、管理会社や仲介会社経由で提出する場合もビル所有者の方に届きます。今まで利用してきたお礼や思い出などをちょっと記載することで、とてもスムーズな解約処理が可能になるケースが多いものです。ビルオーナー（貸主）とテナント（借主）は、お互いにビジネスパートナーと言えるでしょう。そのような心の余裕を持っている企業は、きっと移転先のビル所有者とも円満な信頼関係を構築できると思います。

解約において、原状回復や引き渡し、解約ペナルティなど解約届提出後の作業は結構あります。
「立つ鳥、あとを濁さず」という諺にもあるように、最後はきちんと円満に退去し、できれば退去後もビジネスパートナーとして何らかのお付き合いにつながるといいですね。 

 喜多好治
☆期間の定めがある場合
期間を定めるということはオーナーは２年または３年はテナントに貸し続ける。
テナントは２年間は賃料を払って借り続けるという合意ですから、契約した以上は相手の債務不履行が無い限り解除はできません。ところが、解約権を留保して賃貸借契約書に期間内解約条項を設けると解約ができるようになる訳です。
したがって、期間内解約条項を設けなかった場合にはテナントは自由に契約を解除できないのです。

桑名克昇
先ずは必ず、契約書をよく読んで下さい。
解約予告期間、引越日の注意、原状回復工事の業者の選定、原状回復工事の範囲・金額・期間・支払い方法、退去月の賃料等の支払い方法、敷金（保証金）の変換方法・時期。
その他必要事項が契約書には記載されていますので、確認して下さい。

【お問合せ・ご相談は】
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Tel: 03-3574-9651　soudan@daku.co.jp

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松崎勝也

 
大桑昌彦

「テナントの解約が突然来た！」という声をビルオーナー様からお聞きすることがあります。

移転理由はいろいろとありますが、注意しながら継続してみていると、移転のサインを出していることに気づくことがあります。
例えば、

・最近、オフィスに来ていない日があるな・・・
・水道光熱費の検針で室内に入ると、人が多く(少なく)なったな・・・
・この業界で大事件が起こったから、このテナントに影響かるかも・・・
・そろそろ自社ビルを建てそうだな・・・
・近い将来に株式公開して上場しようとしている噂を聞いたな・・・

などがあります。移転のサインを早めにキャッチすることで早期応対が可能となり、空室リスクは大幅に減少することでしょう。
　尚、オーナー様が当該ビルや周辺にお住みでない、オフィスがないなどの場合、ご依頼している仲介会社や管理会社のスタッフから情報収集することになります。

次に、解約届けを出すタイミングには、主に3つのタイプがあります。

①解約予告があるので、まず解約届を出してから探そう。
②ある程度、移転先が決まったので解約届を出そう。
③すぐにでも移転したいので、即時解約をしよう。

上記①のように移転先の最終決定まで余裕があるのか、上記②のように新オフィス契約直前なのか、それとも上記③のように契約完了後なのかにより、ビルオーナー様側の対応は全く異なると思います。つまり、余裕がある場合は交渉を数回にわけて行うことができますが、契約直前であれば一気に勝負をかける必要があります。

 
桑名克昇

 
喜多好治

栗原剛 

阿部龍治 

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 阿部龍治

　失敗しないオフィス移転のために、衛生設備についてチェックすべきポイントをご紹介します。
男女別トイレ、トイレの種類、トイレ設備、給湯スペース、ガス設備、共有使用、給排水管・漏水、ごみ出しについて、それぞれ営業スタッフからのアドバイスを是非ご参考にしてください。

＜　営業スタッフからのアドバイス　＞ 

大桑昌彦
【男女別トイレ】
男女別トイレの場合、特に女子トイレの便器の数が男子トイレより多くないと、クレームが来る場合があるので注意が必要です。

阿部星児
【トイレの種類】
一般的には【洋式】を好まれる方が多く、特に年配の方、外国の方には和式は敬遠されます。
物件をご内見される際に女性の方がまずトイレ・給湯室等の水回りをご覧になるのは今も変わりません。
但し、【共同トイレ】の場合には和式の方が良いという女性の声もあります。
ここで和式を洋式に改修する場合に【床に段差】がある場合は、費用がかなり掛かります。（簡易型はございますがあまりお薦めできでません）
また既設の配管によっては詰まる原因になることもあります。最近では節水トイレというものも出てきております。
費用の件もさることながら、改修工事内容につきましても一度業者にご相談されることをお勧めします。

松崎勝也
【トイレ設備】
基本は男女別。共同の場合広さが必要です。
ウォシュレットの付いているビルが増えてきましたが、故障が多くメンテが大変。
２０坪以下の小さめの事務所は男女兼用が多い。
古いビルによくあるのが、各階段に男女別のトイレがある形態【例１.    2階男子。例２．３階女子と言った具合】。
管理費の中でトイレの清掃をやるビルが多いが、部屋の中にトイレのある場合、テナント負担で室内清掃と一緒にやる場合も時々あります。 

栗原剛
【給湯スペース】
給湯器の有無を確認しましょう。

 山島郷示
【ガス設備】
最近のオフィスでは、ガスが無いオフィスがほとんどです。冬場お手洗い・食器洗いは電気蓄湯式が一般的です。従いまして、口に入れる湯は別途電気ポット等を用意する必要があります。事務所としてのオフィス使用であれば特にガス設備は必要無いでしょう。
但し、古いビルではガスが各フロアに来ているビルが多いようです。
また、店舗の場合でも、ガスがどこまで来ているのか確認する必要があります。

 阿部龍治
【共有使用】
フロアーを分割したり、一部を賃貸する場合、トイレや給湯室などを共同で使用することになります。電気や水道メーターが分割に対応になっているのか、面積按分になっているのかなど確認することをお勧めします。

 喜多好治
【給排水菅、漏水】
１、経年劣化で漏水が起きてないか？
２、給排水菅の交換を実施したか？
３、いつごろに交換したか？
以上を確認する事が大事です。

桑名克昇
【ゴミ出し】
事務所を借りるにあたって、かかる諸費用の中でゴミの件を結構見落としがちです。
ビルによって自治体の収集、民間の参拝業者に依頼等と違うため、費用・支払い方法・ゴミの出し方等が違ってきます。
前もって確認は忘れずに行いましょう。

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松崎勝也

 
山島郷示

 
大桑昌彦

前回に引き続き、当社スタッフが日頃試みていることを一部ご紹介します。入居してからの経緯にもよりますし、相手があることですから、実際には成功しないことも多いため、ビルオーナー様の自己責任にてご活用下さい。いろいろな担当の声を統合せずに、あえて掲載していますので、一貫性がないものがふくまれています。

（１）築年数と設備などを考慮したうえで賃料を検証し、ご説明することで、客観的な意見として当社を信用していただいて双方で利用してもらっています。

（２）総合的に判断して「値下げしても出て行かれるよりは良い」と思った場合は、ビルオーナー様へその旨お伝えし、ご判断いただいております。

（３）賃料の値下げが必要となった場合は極力、期間限定に抑えるよう、双方の調整を心掛けています。　

（４）値下げ期間中にテナント様が解約の場合は、解約ペナルティを付けるようお願いしています。　

（５）正直にオーナー様、テナント様の希望を双方にストレートにぶつけています。その上で、交渉に入ります。

（６）お互いの合意点を見出しています。

（７）今の時期は値下げしても出さない方が得だと思います。

（８）双方にメリットがあるような条件で契約を締結します。但し、期間の縛りを入れます。（一定期間以内の場合のペナルティなど）

 
桑名克昇

 
喜多好治

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 阿部龍治

失敗しないオフィス移転シリーズ。今回はIT設備のチェックポイントについてご紹介します。
営業スタッフが日ごろから感じているプロとしてのアドバイスをお届けします。是非、参考にしてください。IT（情報技術）はどの企業も当たり前のように利用しておりますが、時代とともに技術もますます進歩しております。最新技術への対応がどの程度できているビルなのか、反対に過剰な設備投資により、賃料が高すぎないかなどきちんとチェックすることが重要です。お気軽に何でもスタッフまでご相談ください。計画段階からお手伝いするのが当社のモットーです。 

＜　営業スタッフからのアドバイス　＞ 

大桑昌彦
【ＯＡフロア】
OAフロアではない物件を床上げしてOAにする場合、上げ床幅が数通りあるのでもともと天上高の低い物件の場合、低めのもので調整する事も出来ます。

阿部星児 
【電話回線】
 ・何回線契約できるか・回線数は各階で割り振られているか
(物件によっては上下階と併せて何回線と割り振られていることがあります)
・増設する場合に工事は必要か
・各階の電話回線の元(ＩＤＦ)はどこにあるのか
・ＯＡフロアでない場合、床に取り出し口が何カ所、どこにあるか
・ＩＰ電話に対応可能か

松崎勝也
【コンセント数】
コンセントの位置と同様に使用電力を把握します。
２００Vや、アースつきのものもあり、一概に言えません。

栗原剛
【床荷重】
重い物がある場合は床荷重を確認しましょう。

 山島郷示
【電機容量】
・業務で使用する電気容量があるのか。その他コーヒーメーカー・電子レンジ・足温器等以外に電気を消費します。
・電気の増設が可能なのか、その場合の費用負担はどうなのかも確認する必要があります。

 阿部龍治
【光ファイバー】

 喜多好治
【携帯電波】
携帯電話は「電波を出すために作られた」という点で他の電気製品と違う特徴があります。
携帯電話は電源が入ってる間中、時々基地局と交信しています。
メール受信時にも基地局と交信し、電波を発信しています。
携帯電話やＰＨＳは、電源を切らない限り電波を出しているのです。

桑名克昇
【地デジ対応】
事務所をお探しの時に、意外と見落としてしまうのがテレビアンテナではないでしょうか。
テレビを設置しない事務所でしたら、さほど関係ないでしょうが、テレビを必ず設置する会社は忘れずに確認して下さい。
ご存知のように、地上波放送は2011年7月24日にアナログ放送が終了し、デジタル放送に移行しますので、ご検討のビルが既にデジタル放送対応済みなのか否か。未対応でもこれから対応工事をされるのか確認して下さい。

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松崎勝也

 
山島郷示

 
大桑昌彦

景気後退期などは特に内部テナントから賃料の値下げ交渉が多くなります。空室率は、景気動向及びオフィスの需要と供給のバランスにより常に変動を繰り返します。そのため、ビルオーナーの立場になると、値上げできるときに上げておかないと、値下げ局面に原資がなくなり大きくビル収益を圧迫することになります。

　値下げ要求に対して弱気になる必要はありませんが、テナント希望条件に対して対応できない場合は、その理由をきちんと理解してもらうように心がけることも重要です。その場合、近隣事例や賃貸マーケット動向などを適宜知っておくことをおすすめします。インターネットや募集チラシなどで入手できる募集条件は、ビルオーナーの希望条件であり、必ずしもその金額で成約できるものではありません。エリアや時期、そして用途などで異なります。

必ず成功する
「賃料の値下げ交渉の上手な乗り切り方」は残念ながらありません。

そこで、当社スタッフが日頃試みていることを一部ご紹介します。入居してからの経緯にもよりますし、相手があることですから、実際には成功しないことも多いため、ビルオーナー様の自己責任にてご活用下さい。いろいろな担当の声を統合せずに、あえて掲載していますので、一貫性がないものがふくまれています。

（１）　テナント様が早々「移転を考えているのか」、単に「値下げ要求」なのか、まず見極めるようにしています。

（２）　時間をかけてもビルオーナー様とテナント様の間を往復しています。（誠意を持って双方が納得できるところを探します）

（３）　ビルオーナー様、テナント様から納得できる範囲を聞き、その範囲内で調整するよう努力を重ねています。この辺りは担当者の信用度がモノをいうと思います。

（４）　既に移転の準備が整った上での最後の交渉をしているかもしれません。その場合は、中途半端な交渉より、値下げ交渉に応じる方が現実的です。

（５）　最新の近隣相場を把握し、ビルオーナー様と相談のうえ、テナント様との交渉をしています。

 
桑名克昇

 
喜多好治

栗原剛 

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【失敗しないオフィス移転】シリーズも回を重ね、今回は建物関連のチェックポイントについてご紹介します。建物関連では、特に８つのチェックポイントがあります。建物外観、エントランス周辺＆エントランスホール、築年数、エレベータ、新耐震基準、フロア間配管、駐車場、案内のしやすさです。

オフィス移転を失敗しないためには、プランニング段階から専門家に相談されることをお勧めいたします。当社スタッフはその段階からご相談いただくのが大好きです。是非、お気軽にお声掛けください。

＜　営業スタッフからのアドバイス　＞ 

大桑昌彦
【建物外観】　
・美観の度合い
・近隣環境との釣合いは
・外壁の色合い、仕上がり状態を確認するとよいでしょう。

阿部星児 
【エントランス周辺＆エントランスホール】　
・照明の明るさは（暗くないか、明るすぎないか）
・清掃の際、電源が取りやすい位置にあるか
・ゴミ箱・灰皿等の設置及び管理
・ポストはきちんと管理されているか
　（空室にチラシが溜まりっぱなしになっていないか）
・セキュリティが設置されているか
・時間外の入退館に問題はないか
・テナント案内板が見やすいか
・リニューアルの必要があるか
・広いエントランスホールの場合、エレベータまで判りやすいか
・１階にテナント用または共用のトイレがあった場合の管理方法
・内部テナントまたは周辺からの臭い等がないかを確認するとよいでしょう。

松崎勝也
【築年数】　
1.　リニューアル後の年数が強調されていて、本来の築年数が分かりづらいビルがある。
2. 築年数と同様に、構造・設備・建物管理等の状況も踏まえた判断が必要。
3.パンフレットやチラシ上の築年数と、登記簿上の築年数が若干差異のある場合も注意。
4.階段や壁にクラックが生じていたり、築年数の割りに年を取ったビルもあり。
以上のことを確認するとよいでしょう。

栗原剛
【エレベータ】　
・大きさ
・不停止はついてるか
などを確認しましょう。

 山島郷示
【新耐震基準】　
建築確認の日付が１９８１年（昭和５６年）６月以降であれば新耐震基準のビルです。
旧基準の場合、耐震補強工事予定があるのかを確認することが必要です。
また、壁・柱にヒビ等が入っていないかも確認しましょう。

 阿部龍治
【フロア間配管】　
1.フロア間配管に余裕があるか？
退去済みのテナントさまがそのまま配線を残している場合、テナントの入れ替わりとともに、配管の余裕がなくなってきます。使用していない配線を抜く作業はとても手間がかかります。

2.余裕がない場合、増設工事が可能か？
フロア間の配管を増設する場合、建物内部にスペースがあればよいのですが、ない場合には建物外側の壁面を利用して新設します。その場合、ビルオーナーの許可が必要となります。

 喜多好治
【駐車場】　
1.駐車台数が何台あるか？
2.お客様用のスペースはあるか？
3.高さ、幅等は大丈夫か？
4.ない場合は付近で確保できるか？

以上を確認する必要があると思います。

桑名克昇
【案内のしやすさ】　
物件を決めるにあたって、立地も重要になります。
来客が多い会社や宣伝を強化したい会社ですと、ランドマークとなる建物が近くにある、公共の施設がある等、先様にとっての目印となるものの近隣を探すのも一つの手です。
また、社内でじっくり作業をされる会社ですと、大通りから中に入った
閑静な場所辺りですと、意外と条件の良い物件がある場合もあります。

【お問合せ・ご相談は】
株式会社ダク・エンタープライズ営業本部
Tel: 03-3574-9651　soudan@daku.co.jp

JR新橋駅前にオフィスのある株式会社ダク・エンタープライズ。
貸事務所・賃貸オフィスのご移転はお気軽にご相談ください。

 
松崎勝也

 
山島郷示

 
大桑昌彦

（１）　長所の羅列をする

 　交通アクセス、経済条件、設備の差、周辺環境などすべて利用する。

（２）　質をアピールする

 　ビルオーナー様、入居テナント様など。

（３）　見るのは「タダ」

 　何しろ「案内」を優先する努力をする。早めに物件の内見を促す。

（４）　選ばれる可能性ＵＰ

 　案内物件件数や順番を工夫して当該ビルの良さが引き立つ様に配慮する。

（５）　スピードが命

 　審査を早めに回答する。

（６）　募集条件の事情

 　募集条件を下げられない事情がある場合は特に、腹づもり価格があることを伝える。

（７）　ご相談可能

 　資料だけで勝手に判断されないために、ビル設備、経済条件、入居時期などが「相談可能」である旨を表記する。

（８）　移転メリット強調

 　現ビルと比較して勝っている点、劣っている点を充分伝える。「より良い場所へ」、「より安い賃料へ」など。

（９）　差別化

 　特色を出す。周辺競合ビルを研究し、テナントへのメリットなどを考慮して差別化手法をビルオーナーへ提案。

(10)　手数料報酬

 　客付仲介会社への追加報酬や、テナント手数料の減額検討など。

 
桑名克昇

 
喜多好治

栗原剛 

阿部龍治 

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ダク・グループでは、アライアンス（業務提携）を推進しています。お客様にワンストップ（窓口一本化）で、まずはご相談いただくために、信頼できるビジネスパートナーを常に探しております。

各種異業種交流会、各種セミナー、東京商工会議所、法人会、間税会、町内会などに積極的に参加し、お客さまの成功をお手伝いするために、人脈を広げています。

インターネットでの情報収集が簡単になった反面、情報が氾濫しており、ユーザーにとっては、本当の有益な情報へたどり着くことが大変になっています。不動産業界においても、インターネットの利用は常に改善され、SEO対策にも多大なる費用と時間を要する時代となってきました。

信頼できるビジネスパートナーをご紹介することも、お客様のお役に立つサービスのひとつと考えております。

創業42年　不動産のお悩み相談110番
株式会社ダク・エンタープライズ http://www.daku.co.jp
株式会社首都圏ビルマネジメント http://www.shutoken-bm.co.jp
にお気軽にご相談ください。

 阿部龍治

　失敗しないオフィス移転をするために、物件室内でチェックすべきポイントについて、プロの仲介スタッフからのアドバイスをご紹介します。貸事務所・オフィス移転の企業担当者さまだけでなく、ビルオーナーさまにとってもお役にたつノウハウかと思います。是非、参考としていただき、不動産運営を成功させていただければと考えています。
なお、お持ちの方は、「自社ビルの取得＆運用マニュアル」（すばる舎リンケージ出版、阿部龍治著）の412～413ページも合わせてご覧ください。
ご購入はこちらから
http://www.amazon.co.jp/dp/4883998754

＜　営業スタッフからのアドバイス　＞ 

大桑昌彦
【室内面積】　先ず、契約面積がネットか、グロスかを確認した方がよいでしょう。ビルによっては、１階エントランス部分を各テナントで按分負担する場合があります。

阿部星児 
【オフィス形状】　お客様にあった形状をお探しください。 

一般的には①長方形②正方形がレイアウトし易いと言われております。しかしお使いの什器・備品の形状、部署によって間仕切りをされたい等お客様の状況、ご希望によりましては必ずしも一般論が当てはまるとは限りません。

注意すべきは柱・曲線部分等特殊な形状があるオフィスの場合、どの程度のデッドスペースが発生してしまうかです。
この場合その周辺をどのようなレイアウトにされるかです＝デッドスペースの利用法です。

弊社でもよくレイアウトのご相談を頂くことがございます。
お気軽にご相談下さい。

松崎勝也
【空調機器】　サーバールーム等で最近多い事例のトラブルです。
24時間フル稼働で、しかも設定温度が真夏などには最低温度で維持するため、故障や、機械の交換等オーナー負担になるのか？経年劣化に相当するのか？夜間に使用する空調機のみ、テナント負担で設置可能か？等を確認した方がよいでしょう。

栗原剛
【内装】　入居工事をする際、ビル側指定業者を含めた制限の確認をした方がよいでしょう。

 山島郷示
【眺望】　窓からネオンの光が入ってこないか。外からの人目が気にならないか。自動車等動くものが目に入りやすくはないか。窓が大きくて開放感があっても、特に夏等日差しが入りすぎて熱効率が悪くないか。
など考慮する必要があります。

 阿部龍治
【天井高】　最近の新築物件は天井高が高いものが多くなっていますが、既存物件では時代や建築当時のビルオーナーさまの考え方により、天井高が低いものもあります。オフィス移転を成功させるためには、要望条件の優先順位を考えて、相対的に判断されることをお勧めします。天井高が低過ぎないか？　ＯＡフロアは施工できるか？　などはチェックしましょう！

 喜多好治
【床仕上げ】　タイルカーペット・クッションフロアー・プラスチックタイル・長尺シートなど、どの仕上げが室内及び自社のイメージに合っているか確認した方がよいでしょう。

桑名克昇
【採光・照度】　　室内を見るときに窓の位置は結構、重要になります。
窓が多く、たくさんの採光があると開放感も有り、室内の雰囲気までも明るくなります。但し、レイアウトを考える時は要注意です。
キャビネットやラック、ロッカーを収めるには壁も必要です。
また、まともに直射日光があたったり、西日のきつい方向の窓は書類の保管等には適しません。照明の位置も含めて確認した方がよいでしょう。

【お問合せ・ご相談は】
株式会社ダク・エンタープライズ営業本部
Tel: 03-3574-9651　soudan@daku.co.jp

JR新橋駅前にオフィスのある株式会社ダク・エンタープライズ。
貸事務所・賃貸オフィスのご移転はお気軽にご相談ください。

 
松崎勝也

 
山島郷示

 
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（１）　景気動向や周辺環境に依存するもの
　・不景気の長期化にリストラ／経費削減
　・周辺工事の騒音や振動で仕事ができない
　・不人気エリアから人気エリアへの移転
　・主要取引先の移転
　・テナント様所属業界における大事件の影響

 　自分では変えられないものです。ご自身で周辺環境を確認し、信頼できる不動産担当者から、情報をもらうなど、定期的な情報収集を心がけましょう。

（２）　テナント様の状況に依存するもの
　・成長期での社員増／事業拡大
　・衰退期での社員減／事業縮小
　・機能面での拠点の統廃合
　・自社ビル購入
　・滞納で追い出された

 　滞納がなく長期的に入居してほしいテナント様には先に値下げを提案するビルオーナー様もいます。テナント状況を早めに把握することが重要です。

（３）　ビルの状況やビルオーナー様に依存するもの
　・設備が古く対応できない
　・オーナーチェンジに伴う値上げに反発
　・修繕対応や管理体制への不満／不信感
　・空室フロアの多いビルではイメージダウン
　・賃料減額への拒否

 　ビルオーナー様がご自身で対応できるものです。テナントとの関係作り、スピーディーな対応、設備のタイムリーな更新など早めの対応を心掛けましょう。

 
桑名克昇

 
喜多好治

栗原剛 

阿部龍治 

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オールアバウトプロファイル専門家として、コラムを執筆しております。お気に入りのコラムランキング10をご紹介しましょう。

第1位　●なんとNHKの取材を受けました[NHK WORLD TV]
第2位　「情報提供型営業」サポート　【営業メールシステム】
第3位　【メタボ対策】（１）鉄下駄通勤はマッスルトレーナー
第4位　【Webマーケティング】　WordPressとMTの違い
第5位　【オフィス移転】チェックポイント（１）　建物外観

第6位　【マーケティングの肝】　（その１）　自社の強み
第7位　【ナレッジマネジメント】の必要性とは？
第8位　【ビジネスコーチング】中間管理職（リーダー）の役割
第9位　【ビジネスコーチング】 （その２） 企業理念の作り方
第10位　Ｗｅｂ横断検索＋厳選リンク＝【検索デスク】

 阿部龍治

　以前は募集看板やポスティングされたチラシ、新聞折込などで物件情報を入手していました。懇意な不動産業者がいる場合には、相談されることもあるでしょう。最近、劇的に物件検索のスピードが変わりました。それはインターネットの急速な普及です。今回はインターネットで物件検索するときに注意すべきポイントについて、ご紹介しましょう。

＜　営業スタッフからのアドバイス　＞ 

大桑昌彦
値段、面積、地域の順番を明確に付けておいて、検索しましょう。
後は手数料等の確認を忘れない事です。

阿部星児 
不動産情報が検索されているサイトは多数存在しますが、インターネット普及当初からお客様の声として多く寄せられたのは「検索項目が少なすぎる」という点でした。

弊社でも日々自社ホームページの改善を心がけておりますが、サイトによっては現在もより多くの情報を見ていただくためにあえて検索項目を増やしておりません。

まずは詳細をご覧になられる前に「お探しになられている項目で検索できるサイトか」をご確認ください。

松崎勝也
インターネットの物件検索では、一般物件か、専任物件かで手数料の違う物件あるので注意しましょう。

栗原剛
条件等に誤りがないか確認しましょう。

 山島郷示
物件を提示している業者がその物件の専任業者であるとは限りません、むしろそうでない場合が多いのではないでしょうか。従って、その物件の最新情報でなかったり、詳しい情報を知り得ていないケースがあります。

 阿部龍治
テナント募集の形態により、複数の不動産仲介業者により募集されることがあります。一般的に募集看板の場合、掲出するスペースの関係および多すぎると体裁が悪くなるため、ひとつの物件で２～３社が限度です。一方インターネットの場合、たくさんの不動産仲介業者から同じ物件について掲載がある場合があります。すべての情報レベルが同じでないと、条件が異なる場合があります。その場合は電話で確認されることをお勧めします。

 喜多好治
賃料が賃料だけか、共益費も含んでいるのか確認した方がよいでしょう。

桑名克昇
インターネットでの検索は、あくまで初期の取り掛かりとして考えて、
最終的には自分の目で現地（設備等を含めて）、周辺環境を確認した方がよいでしょう。

【お問合せ・ご相談は】
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松崎勝也

 
山島郷示

 
大桑昌彦

空き確認はあるけど案内にならない、案内しても申込が入らないなど、成約まで至らないと悩んでいるビルオーナー様もおられるでしょう。現場スタッフがお聞きしているお客様の心の声をご紹介しましょう。

（１）　共用負担が多すぎて狭い

 　オフィスの賃貸マーケットに合った契約面積を見直しましょう。

（２）　柱が大きくてレイアウトが難しい

 　柱をうまく利用するレイアウト案を募集活動で利用しましょう。

（３）　なんとなく雰囲気が暗い

 　エントランスホールや廊下の照明を見直しましょう。

（４）　物が放置　清潔感がない

 　管理会社にテナント様への改善要求をお願いしましょう。

（５）　１階が飲食店

 　１階はビルの顔です。用途や業種選定には注意しましょう。

（６）　周辺環境が自社ブランドに合わない

 　将来的には資産の入れ替えの検討が必要かもしれません。

（７）　新耐震基準に未適合か

 　建設会社や管理会社に確認しましょう。

（８）　値段交渉が申込ありきか

 　事前に腹積もり価格を仲介会社に伝えておきましょう。

（９）　回答が遅い

 　日頃から管理会社・仲介会社などのパートナーの信頼関係構築が鍵でしょう。

(10)　男女別トイレじゃない

 　まず確認！（スペース的・設備的に可能か、金額は？）

 
桑名克昇

 
喜多好治

栗原剛 

阿部龍治 

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iPhoneを購入後に始めたTwitter（ツイッター）経験談を少々お話しいたします。日本におけるTwitterの普及には、iPhoneのような携帯電話が重要な役割を果たしています。
　それは親和性が良いことが理由と言われています。最近の若年層は、固定電話やデスクトップのPCを所有せず、携帯電話だけでコミュニケーションをとっている傾向にあります。ブログに比べて１４０字以内という制限が手軽さを印象付けています。
　MIXIとともにSNSで有名はGREEもTwitter形式の書き込みを全面に押し出すリニューアルをして、ゲームサービスとともに成功しています。
　今後、通信速度も大幅に早くなる次世代携帯電話の登場などにより、貸事務所の物件検索も形態電話で当たり前にするようになるのも、そう遠くはないと言われています。

 阿部龍治

オフィス移転の最終段階として、重要事項の説明を受けて契約書の締結に進みます。契約書の内容は、きちんと読まずに契約をされる方もおられるようですが、しっかり理解してから捺印されることをお勧めします。専門的な言葉もあり、わかりにくい面もありますが、専門家として特に注意して確認し、理解されることが重要と思われるポイントについて、ご紹介します。わかりにくいところがありましたが、営業スタッフにお気軽にご相談ください。

＜　営業スタッフからのアドバイス　＞ 

大桑昌彦
契約期間、条件、住所等の数字の誤り、特約事項の有無、に注意しましょう。

阿部星児
（　解　約　）
解約には【賃貸借期間満了時の解約】と【賃貸借期間内の解約】がございます。
通常期間満了時であっても期間内であっても約定の予告期間をもって解約することが出来ます。
但し、賃貸借契約によっては【賃貸借期間期間内の解約】をする場合には、別途違約金が発生する場合がございますのでご注意下さい。

また【即時解約】及び【約定期間に満たない期間において解約】をする場合の違約金には【賃料相当額】のケースと【賃料及び共益費相当額】のケースがございますのでご確認下さい。

豊島一也

わからないことは、お客様担当の営業スタッフにお気軽にご相談されることをおすすめします。

松崎勝也
・当社の契約書で、その他の費用のなかで町会費、などの記載があるが、公共性の無い物や、地域性の偏りのあるものは最初から省くべき。
・即時解約のペナルティーとして解約予告期間分の賃料＋共益費と有るのは、正しくは賃料のみで、共益費は入れるべきではないと思います。

栗原剛
解約予告期間を確認しましょう。

 山島郷示
物件をどう使うか、解約時にどれくらい保証金・敷金が返還されるかを想定して契約書をチェックすることが必要でしょう。

 阿部龍治
定期借家契約の場合、借主側からの途中解約が特約に入っていない場合は、契約期間分支払う必要があります。
また、貸主と借主は時期的に力関係が変わるように思われていますが、本来契約においては双方でご納得いただけるように交渉をして、対等な立場で契約するという意識を持たれることをお勧めします。

 喜多好治
解約について
解約予告期間は通常3ヶ月～6ヶ月あります。解約予告する場合は口頭ではなく書面でなければ有効ではありません。
又、予告期間に満たない期間の場合、不足する期間の賃料及び共益費も違約金として発生しますので注意が必要です。

 野呂泰司
入居・退去時の内装工事の指定業者の有無を確認しましょう。

桑名克昇
・解約予告期間：契約満了日丁度か期間内（中途）かによって違ってくるので確認が必要です。（解約金の発生）

・原状回復工事の際の業者の選定は、貸主・借主どちらができるのか確認しましょう。

【お問合せ・ご相談は】
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阿部星児

 
松崎勝也

 
山島郷示

 
大桑昌彦

オフィス移転を検討しているテナント様が求めているビルの設備について、次の６つの基本的な要望があります。募集資料などできちんとPRされているか再度ご確認されることをお勧めします。不動産経営においても、お客様視点に立つことはとても重要です。

（１）　24時間使用可

 　仕事の取引先やスタイルの多様化に伴い、使用時間の制限があるビルを候補から除外する企業やお客様が増えています。

（２）　個別空調

 　中小ビルの多くは個別空調が、大型ビルではセントラル（集中）空調が主流です。セントラル空調の場合、空調料金は一定期間賃料に含まれていることでコスト削減となりますが、時間外は延長料金が発生するため、個別空調を増設して併用するビルオーナー様も増えています。

（３）　男女別トイレ

 　働く女性が増えている昨今、３０坪未満の小型オフィスでも男女別トイレを希望するテナント様が急増しています。スペース的に難しい既存ビルでは、１フロア毎に男性用・女性用を分けることで隔階男女別としているビルもあります。

（４）　OAフロア
　　　　（フリーアクセスフロア）

 　一人１台のパソコンを利用するようになり、電気コードやネットワーク配線はどを床下に隠したいというニーズが高まっています。新築であれば必須ですが、既存ビルの場合、天井高との関連もあり無線LANで代用するテナント様もいます。

（５）　機械警備

 　昨今、セキュリティーを重要視するテナント様が増えています。機械警備は人的警備と比較すると安価であることで、コスト削減としても検討されています。

（６）　光ファイバー

 　インターネットでも動画やフラッシュ画像などの配信が急増しています。以前はISDNやADSLで十分だった企業も安価になったこともあり、光ファイバーの利用者が急増しています。

 
桑名克昇

 
喜多好治

野呂泰司 

栗原剛 

阿部龍治 

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著書「自社ビル　取得＆運用マニュアル」が、新聞に掲載されるそうです。出版社のすばる舎さまより連絡が入りました。

・2010／4／14（水）　日経産業新聞
・2010／4／19（月）　日経流通新聞（日経MJ）

とても良い本が多いすばる舎さまのマニュアルシリーズは、特にお勧めです。いろいろな分野においてマニュアルが発行されていますので、機会がありましたらご覧ください。

◆新聞広告をみるのはこちら

◆本の購入はこちら

 阿部龍治

 　オフィス移転のために貸事務所を探す際、先ずインターネットや物件チラシなどの募集資料から希望条件に合う物件を絞り込みます。次に、絞り込んだ物件を担当者が現地で内見してさらに絞りこみます。最後に総務部長や経営者、最近では女性のキーパーソンが最終候補を決定したうえで、条件交渉に入るのが一般的です。今回は、物件内見の際に、注意してみるポイントをご紹介しましょう。

＜　営業スタッフからのアドバイス　＞ 

大桑昌彦
平面図を見て、内見の際はネットかグロスか確認することをおすすめします。ネットは、契約面積にトイレや水回りが入っていない場合であり、グロスとは、入っている場合をいいます。

阿部星児 
電気容量（多すぎても、少なくても問題です）と、内部テナント（どの様な企業（方）が入居されているのか）を確認されることをおすすめします。

豊島一也
トイレ清掃は、オーナー、テナントのどちらでやるか？　解約予告は何ヶ月前か？　窓の清掃は、１ヶ月毎、２ヶ月毎か？電気の基本料金はいくらか？　などを確認しましょう。

松崎勝也
ビルの時間制限等や休館日（日、祭日）など。又、24時間使用不可等、大型ビルでなくともある場合は注意が必要です。

栗原剛
オフィスレイアウトを考える際、電気系統、照明位置、空調位置等を確認することが重要だと思います。

 山島郷示
エアコン室内機の位置はどうなっているのか、エアコンのコントローラーはいくつか確認しましょう。

 阿部龍治
オフィス家具が入るＥＶサイズかどうか確認しましょう。
階段で運ぶ、窓サッシをはずさないと入らない場合、引越し代が高くなります。

 喜多好治
平面図と現況が違っている場合があるので注意しましょう。

 野呂泰司
内装工事を施す際に指定業者の有無を確認しましょう。

桑名克昇
現在使っているオフィス家具が使えるか、天井の高さ（梁の位置）、柱、ドア、窓の位置など確認しましょう。

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