◆クチコミ現場情報(スタッフブログ)

　地デジ化については、既に１００％近くの方がご認識のことと思います。
ただし、実際に受信できる受信機の保有している世帯は６０．７％となっており、”これから”という方も結構いらっしゃる状況です。
私共も、オフィスビルや賃貸マンションを管理している立場上、アナログ放送終了までに必要な建物は地デジ対応をしていかなければなりません。
これから数回シリーズで、地デジの基本から各種対応方法、問題点などを私共の実践を交えたお話をさせていただき、皆様の参考にしていただければと思います。

今回は第１回ということで、地上デジタル放送の基本的な事項を書きます。
（１）デジタル放送開始：２００３年１２月　
（２）アナログ放送終了：２０１１年７月２４日（以降は地デジ放送のみ）
（３）地デジ化のメリット
　①大画面テレビでもきれいな画像を楽しめる
　②データ放送で、いつでも天気予報などのリアルタイムな情報を見ることができる
　③携帯端末で「ワンセグ」放送を視聴できるなど、移動中でもきれいな放送を見ること
ができる
　その他、周波数の有効利用が可能となり、様々な効果が期待されています。
（４)アナログ放送終了後のデメリット
　①アナログ放送を視聴する機器・施設では、地上テレビ放送が視聴できなくなる
　②デジタル放送の電波が届かない地域が生じた場合、そこでは、地上テレビ放送が受信できなくなる
（４）受信方法は以下の方法があります。
　①個別アンテナで受信する
　②集合住宅の共同アンテナで受信する
　③ビル陰などの受信障害対策共同受信施設で受信する
　④山間地などのテレビ難視聴解消のための共同受信施設で受信
　⑤ケーブルテレビに加入
もちろん受信だけでなく、地デジのチューナーまたは内蔵しているテレビ等が必要です。　

次回から具体的な対策ということで「個別アンテナでの受信編」をお届けする予定です。
（参考資料：総務省「地上デジタルテレビ放送に関する浸透度調査の結果」「地上デジタル放送推進総合対策（第４版）」、総務省ホームページ）

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

 　今回は当社取り扱い商品の中から、「サット１１９」をご紹介します。

テレビなどでも何度か紹介されていますので、ご覧になった方もいらっしゃると思いますが、投げて消す消火器です。従来の消火器はまず、火災現場にもって行って、安全栓をはずし、ホースを火元へ向け、レバーを握って消火という手順になりますが、実際にはあわてるとなかなかうまくいかないこともあります。

実は、私も消防訓練でいきなり安全栓を抜き、運ぼうとしてレバーを握ってしまい、その場で噴射！！・・・・という悲しい過去があります。
（もちろん消火器は初期消火に大変有効なものです）

そこで、このサット１１９なのですが、簡単に言いますと、消化薬剤（液体）の入った ペットボトル状のアンプルを火元付近に投げ込み、容器が割れて、中の薬剤から発生した消火ガスで消火します。私みたいな”あわてんぼう”でも手順が投げつけるだけと簡単なので、失敗が少ないというわけです。

実は東京消防庁にも導入が開始されていますし、おとなりの韓国では２００６年１２月
から幼児・子供・高齢者の利用する施設に”投てき型消火器具”の設置が義務化が
発令されています。

論より証拠、百聞は一見にしかず、ということで消火実演映像がYOUTUBEにあります
のでご覧になってください。
http://www.youtube.com/watch?v=cPsMmLLngM8

＜　当社スタッフの感想　＞ 

伊藤純雄
「すごい、おどろきました！
　目からウロコですよ。」

池田昭三郎 
「おもいきり握ってみましたが、われませんでした。
でも、投げると割れるというのが良くできてる！」

梶義康
「てんぷらパックは、
　特に飲食店舗にとてもいいのではないでしょうか」

大村光正
「女性や高齢者はいざというときに
普通の消火器はなかなか使えないので、
投げるだけというのは簡単でいいと思いました。」

伊藤隆晴
現在、当社の受付横にて実物の展示と販売を
しておりますので、是非お手にとって見てください。

【お問合せ・ご注文は】
株式会社首都圏ビルマネジメント　管理部 
Tel: 03-3289-0151　info@shutoken-bm.co.jp

2010年度のダク・グループ　スローガンは

『感謝を忘れず、お客様から信頼される「プロ集団」になる！』

 です。

1969年(昭和48年)7月創業以来、ダク・グループのメンバーとして
引き継がれていることがあります。

それは、
①感謝
②信頼
③プロ集団
です。

皆さまからのご支援により、昨年創業40周年を迎えることができました。今後ダク・グループが皆様のお役に立つために忘れては
ならないことを再認識しました。今一度初心に戻り、将来にわたり
お客さまから選ばれるビジネスパートナーであり続ける決意を
2010年度のスローガンとしました。

これからも末永く、ダク・グループをご指導・ご鞭撻のほど
よろしくお願いいたします。

ダク・グループ
代表取締役　　阿部　　龍治

新年明けまして、おめでとうございます。
昨年同様、今年も宜しくお願いします。

さて、昨年１年の仕事の感想は、下記の通りです。

担当物件のエアコン、給湯器など設備交換、外壁、屋上の防水、外階段の塗装など行う時期になりました。
上記事項はいずれの多額の費用がかかりますので、事前に所有者に充分の説明が必要となります。

設備以外でもテナント対応が以前より、複雑かつ内容が多岐に亘るようになってきました。
管理業務だけの考え方、そして対処ではこれからの建物管理は行えなくなってきたと痛感しています。

今年は昨年より、幅広い業務を行うよう心がけたいです。 

私が平成１２年３月から担当しています、千代田区にある７階建のビルで、一時期解約が４部屋と相次ぎ、所有者、当社営業と何度も募集の打ち合わせを行いましたがなかなか新しいテナントが決まらず、ビル運営に重大な支障を生じておりました。

その後営業努力が実を結び、次々とテナントが決まり１２月中には満室の予定となりました。

入社以来担当をしているビルなので、これからの管理も行いやすくなりました。

今後は、ビルの改修を所有者と打ち合わせをしながら行いたいと思います。

８月末の衆議院選挙で、民主党が政権政党になり、鳩山総理が誕生しました。

政権発足後、以前の自民党政権とは異なる政策を出していますが、この政策が本当に国民の役にたつかどうか判明するには、暫く時間がかかると思います。

公約にしている政策を行うには、財源の問題があり、どうように対処するかによって、私達の生活にも影響が生ずると思います。

いずれにせよ民主党の成果が問われるのは、１年後位だと思います。

仕事で最近感じたことは、基本的なことを疎かにしていたことです。

具体的なことは、行き先予定、帰社予定をきちんと記入しない、また、
外出、帰社時の挨拶をしなかったことです。

入社当初はきちんと行えたことが、仕事に慣れたため、基本的なことを疎かにしていました。

基本的なことをきちんと行わないと、実際の業務も行えないと思います。

今後は初心に帰り、基本的なこともきちんと行うよう心がけたいです。　

厳しい夏も終わりに近づき、台風シーズンを迎えました。

管理する立場としては、台風の影響で漏水が一番心配です。

万一、漏水が発生した場合、原因が特定できないことあり、対応には時間と費用を要することになります。

それを防ぐためには、日頃の点検が大切です。

現状で問題、異常がなくても、外壁、屋上防水など提案を早めに行うよう心がけております。 

今年も暑い夏の季節となりました。

１日の殆どを担当物件巡回などで外出することが多く、汗も大量にかきますので、人様に会うとき不快感を与えなよう注意をすることが大切だと思います。

また、この時期は暑さで思考力が鈍りがちなので、通常よりも注意しながらミスがないよう仕事を行いたいです。　

新型インフルエンザが世界的に流行し、私達の周辺でもマスクが売り切れ続出になるなど、一時的に大騒ぎとなりました。
最近は騒ぎが収まった感じがしますが、国内感染者は増加しています。

自分が感染しない保証はありませんので、今後も手洗いなどきちんと行うよう心掛けたいです。

現在、１７件の物件を担当しておりますが、立地、テナント構成、マンション、事務所によって、いろいろな特色があります。

物件担当した当初は、あまり分からないことが、各物件のオーナー、テナント、協力業者の方と数多く接することりより分かることになっていきます。

今後も各物件必要に応じて巡回し、今まで以上に把握できるようつとめたいです。

担当している物件で、１階オーナーさんが店舗をしていたビルがあります。
オーナーさんの都合で店舗を閉め、その後スケルトン工事を行い、現在入居者募集中です。
これまでは１階は拘わっておりませんでしたが、今後入居者が決りましたら、当社で入居者対応の管理を行う予定です。
管理の内容については、今後オーナーさんと相談を行います。
 
都内のあるビルで、入社以来管理を担当している物件があります。
昨年から、今年にかけて解約が続きました。
その後営業で募集活動を積極的に行い、この度１部屋入居者が決まりました。
今後も管理が円滑に行えるよう、業務に邁進をしたいです。

先日、入社以来９年担当していたビルのオーナーに初めてお会いしました。
これまでは電話、メールのやり取りをしていましたが、以前から実際にお会いしたいと思っていましたので、担当ビルでいろいろお話ができ良かったです。

オーナーに対し、現地で実際に説明を行うことができ、メールなどのやりとりよりは効果があったと思います。
今後もオーナーさんとはなるべくお会いして、説明、提案などを行いたいです。

私の担当は会社から１時間かかるところが多いので、地元の信頼できる業者さんと良好な関係を築くようにしています。
実際、設備的な問題が発生した場合、会社から出向くには時間がかかり、初期対応ができにくいです。

このような問題を防ぐためにも、地元の業者さんとは今後も良好な関係を保ちたいです。

今回管理物件移動に伴い、以前担当をしていた２物件を再度担当することになりました。前回担当離れてから、３年以上経過していますので、新たな気持ちで１から担当していき、管理を行ないたいです。

これからマンションの入居者入れ替えの時期を迎えます。
突然の入退居も頻繁にありますので、室内のリフォームは支障のないよう行いたいです。

新橋のオフィスビルで揚水ポンプ２台のうち、１台単独運転中につき、オーナーさんに詳しい現状説明を行い、１月か、２月にポンプ交換を行うことになりました。
早めに説明、提案を行なうと話しもスムーズに行きます。
今後も現場確認を行い、早めの対応を心がけたいです。

例年１月から、３月にかけてはマンション入居者入れ替え時期になります。最近は立地状況によって、申込に差があるように思えます。
日頃問い合わせの少ない物件も、申込が多くなるこの時期に
１部屋でも入居者を決めるようにしたいです。

新年明けましておめでとうございます。
昨年は皆様にお世話になりました。
今年もよろしくお願いいたします。

さて、今年は昨年より国内外の情勢が大きく変動するのではないかと思われます。
サブプライムショックに端を発した、世界的な不況のあおりで、私たちの生活に重大な支障がでできました。個人、企業ともますます厳しい状況になりことが充分予想されます。
　
今年は世の中の状況に置いていかれないよう、頑張りたいです。

１１月２０日、２１日埼玉県越谷市にあるマンションの排水管洗浄を行いました。
２０日の室内洗浄の際には、殆どの入居者の方が在室で、作業も順調にできました。風呂場、台所などはシャンプー、洗剤を常時流しますから、異臭防止、排水管詰まり防止のためにも、今後も定期的に行う予定です。

早いもので、今年も残すところあと１月あまりとなりました。
毎日の日常業務に流されると、仕事がマンネリ化し、思わず失敗を行うことがあります。
世の中の状況は刻々と変化しています。
それに対応するためにも、日々の仕事に細心の注意を払うよう勤めたいです。

１０月下旬埼玉のマンションで、午後５時以降廊下の電気が全て消え、１階表玄関自動ドアも、手動でしか動かない緊急事態が発生しました。警備、エレベーター、電気の各業者手配を行い、午後７時頃には電気がつき、翌日電気業者が原因確認を行い、外階段照明器具に水が入り、それでブレーカーが落ちたと判明しました。

今回比較的早く原因確認できたのは、日頃から電気業者と連絡を蜜にして、業者も現場を把握していたことと思います。

警備カードについて、ビルによって操作方法が異なる場合が多く、各ビルごと内容を把握しておかないと、問い合わせ緊急の場合対応ができなくなります。　

９月２０日、２１日定借プランナー講座に出席しました。
日常業務が賃貸管理が主なので、講義の内容が不動産業務でも日頃拘わりのないことが殆どですから参考になりました。
　　
管理の仕事で困ることの一つに、鍵を忘れた、無くしたと突然連絡があることです。部屋を開けることは、万一のトラブル防止のため、行っておりません。
また、錠前の交換などすぐに対応はできないので、鍵の紛失などされないよう、くれぐれのご注意の程をお願いします。

はれて、定借プランナーになることができました。

今年は例年になく、突然の豪雨が多いです。そのような場合、担当物件がどうなっているか非常に気になります。遠方の物件で漏水など発生しても、現場にすぐに行くことは難しいので、遠方の物件程、多く巡回するよう心がけています。

管理の仕事は多岐にわたるので、テナントからさまざまな問い合わせ、要望があります。時代ととも、新たな問題に対応するかとが多くなります。問題対応するためにも、柔軟な考え、知識がますますと必要になります。

　
江東区のマンションで、揚水ポンプ交換の提案を
行ったっところ、すぐに了解を頂きました。

金額的には１００万以上するものですが、長年お付き合いしており、現状説明、提案などを継続的に行っていたので、スムーズに話しがまとまりました。

片道１時間以上の担当物件も多いので、移動中連絡が
入ることがよくあります。
その際修理手配を行うことがよくあります。

業者の方の協力がないと対応できませんので、日頃から、業者の方とは良好な関係を保つようにしています。

都内各所の担当物件に行きますが、単に会社と、現場を往復するのではなく、交通手段を変えたり、周辺を歩くようにしています。

近隣の名所、おいしいお店などが分かればそのビル、マンションに新たに入った方などから、美味しい定食屋、近隣についてなどの質問がありますので、説明を行うと話しが、はずみそれ以降親しい関係が築けることにもなります。

これから暑さが厳しくなります。
片道１時間以上の管理物件も多く、外は暑く電車内は冷房が効いていますので、汗がかわかないまま、電車に乗るので、体調を壊すことがあります。
今年も１０月上旬まで暑さが厳しいと思いますので、体調管理には気をつけたいです。

■某ビル外壁防水工事がようやく完了しました。

竣工後２０年を経過しており、また６階で漏水発生したので、複数業者に見積を依頼し、所有者と半年位かけて話し合いを行い、昨年、今年と２回に分けて工事を行いました。

工事も信用できる業者に依頼し、特に大きなトラブル、苦情のなく工事が完了しました。

工事金額も適正な金額になりました。

所有者に適宜報告を行い、信頼関係がなければ今回の工事は、行えなかったと思います。

■某マンションは先日所有者にお会いし、１階掲示板取付、入口人工芝交換の提案を行い了解を頂きました。

滞納関係で所有者とこれまで報告、打ち合わせを行っていたので話しは比較的スムーズにできました。

常日頃、所有者との連絡を行うことが大切だと改めて感じました。

今年に入り、管理物件のオーナー様が残念ながら数名ご逝去されました。

契約者が変わると管理会社が変更になる場合の多いですが、日頃から、オーナー様との関係を大切にしてきたことが評価され、引き続き管理を行うことになりました。

また、管理物件のオーナー様が、引越しをされて跡地について、有効利用の問い合わせがありました。

何年か誠意を持って対応しないと、このような話しがこないと思います。

先日、某中小ビルでビル荒らしが発生しました。

侵入警備はありませんでしたが、もともと環境的には、都心でも静かな場所で、これまで問題がなく安心していました。

今回問題が起き、テナントの一部には管理上の指摘をしてきたところもありました。

現在、オーナーと侵入警備導入で打ち合わせ中ですが、これまで問題がなくとも、常に問題意識をもって管理を行うことが大切と認識しました。

上記と逆の話しで、某マンションで特に入居者などとトラブルもないですが、オーナー様を訪問した際、階段、廊下の床シートを貼り替えたいと話しがありました。

協力業者様同行で打ち合わせを行い、貼り替えを行うことになり、その他各室扉点検も行うことになりました。

特に問題がないところでも、オーナー訪問か、連絡をしていけば改修工事を行うことにより、建物の価値を上がるとともに、オーナーと良好な関係を築けることになると思います。

ご依頼を受けている不動産オーナー様の中には、
物件から遠方におられたり、本業でお忙しい方もおられます。

不動産運営を当社にアウトソーシングしていただいている
お客様にとって、物件の状況などを実際に見に来ることが
困難な状況で、対応の判断をしなければいけないケースも
あります。

以前ですと、お時間をつくって物件に来ていただいておりました。
不動産オーナー様がお忙しい場合、対応が遅れることで、
テナント（入居者）様にご迷惑をお掛けすることもあったかも
知れません。

または、当社を信頼していただき、判断をお任せいただいて
おりましたが、最近はインターネットの発達により、お互いに
とても便利になりました。

当社スタッフまたはメンテ業者様がデジカメで撮影した現場写真を
【メールを有効活用】して、不動産オーナー様へタイムリーに
ご報告しております。

適宜、メールにて協議の上、迅速な対応をすることで
テナント（入居者）様にも喜ばれております。

不動産業界でも、
ＩＴは無くては困ってしまうツールになってきていると実感します。

当社で管理している不動産オーナー様より、隣地との敷地境界の件で相談にのってほしいと話しがありました。この件は管理項目以外の話ですが、

何年か担当していますと、
管理項目以外　または
個人的な相談をもちかけられることがあります。

不動産運営のお手伝いをしておりますと
関連することで、ちょっと聞きたいことなどあるようです。

ワンストップ（窓口一本化）が当社の強みです。
先ずはお気軽にご相談ください。