◆クチコミ現場情報(スタッフブログ)

９月末に江東区にある管理物件で、地上デジタル導入工事を行いました。

まず、屋上にあるブースター交換を行い、その後屋上架台にポールを置き、ポール上にデジタル用アンテナを取り付けました。アンテナ取り付け後には、電波受信確認を行い作業終了しました。

上記簡潔にまとめましたが実際業務としては、所有者と、ケーブルテレビ導入か、アンテナ、ブースター交換のどちらか行うか打ち合わせを行い、事前に入居者の方に作業のお知らせを配布して、問い合わせに備えました。

また当日作業もポールを下から屋上まで３人で上げ、アンテナは梯子を使い、取り付け１時間以上かけて調整するなど午前９時から、午後２時過ぎまで作業を行いました。
作業写真を参考にして下さい。





今回の現場は５階建てでしたので、比較的早く作業が終わりましたが、大規模な建物では、事前準備、作業など時間をかなり要すことになります。 

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

今回は私共の管理ビルで発生したトラブルをランキング形式で紹介します。
期間は７月下旬～８月下旬です。

まず、第３位は給湯器の故障で２件。原因はセンサーの異常などでした。
第２位は給排水関係の漏水で６件。パッキンの劣化が主な原因でした。

そして、栄えある？第１位は空調のトラブルで、１１件ありました。
内訳はドレン詰り３件、本体の基盤類の故障等が８件あり、そのうち一式交換となったものが２件ありました。

季節がら空調のトラブルが多い時期ではありますが、今年は特に暑く、湿度も高いのか例年よりトラブルが多くなっています。空調保守会社の方とお話したところ、毎日朝から夜遅くまで１チームで１日１０件以上まわっているそうです・・・。

壊れてからあわてるより、定期点検や適切な時期での更新など、計画的な保守が大切ですね。

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

 今年に入り都内の管理物件２棟で屋上防水工事を行いました。
いずれのビルも竣工後２０年を経過しており、防水機能が薄れておりましたので、屋上防水を改めて行う必要がありました。

建物所有者には、現状写真等による報告を何度か行い、防水を行う時期に来ていることを説明してから、工事業者と現地調査を行いました。
その後、工程表を作成し、所有者、テナントに工事説明を行いました。

屋上防水などの塗装工事での注意点ですが、強い臭いが発生する場合がありますので、工事中のクレームを防ぐ為にも、臭いについては
　①近隣も含めて事前によく説明する
　②空気の流れを確認する
　③作業を行う曜日や時間帯について問題がないか検討する
などが必要です。
また、工事後の防水の保証があるのかどうか。あるのでしたら
　①保障期間
　②保証内容
　③保証条件
などしっかり確認しておくことが大切です。

＜屋上防水工事後＞

 今後もビルの資産価値を長期に亘って維持していく為にも、他の管理物件でも
屋上防水の提案を行い、実施して行きたいと考えています。

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

先月、管理物件（賃貸マンション、２３室）で、地上デジタル放送導入を行いました。
今回の方式は、ブースター交換及び地上デジタル用アンテナの取付です。

事前に工事中は入居者の方にはテレビが見れない、録画ができないなどのお知らせを配布しました。

今回の工事は午前９時から、午後２時頃までかかり、導入後は各入居者のお宅を訪ね、テレビがきちんと映るか確認を行い、確認後に作業終了しました。
その後入居者の方から、テレビ映りに関してクレームははきておりません。

工事業者の方とは事前に導入方式、予想される問題点など詳細に確認、検討を行い、納得できてから作業を行いました。

今後他の物件でも地上デジタル放送導入を行いますが、物件ごとに条件に違いがあり、導入内容など異なります。

これからも細心の注意を払い、ベストな導入工事を行っていこうと考えています。

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

今年の夏は例年以上に暑さが厳しいです。

私達の管理物件でも、エアコン故障の連絡が何度かあります。

この暑さでエアコンが故障すると、業務上支障があり、早めに対応行いたいのですが、今年はエアコンの修理、交換依頼が多く、エアコン業者の方も連絡しても直ぐには、対応できないのが現状です。

エアコン故障の場合は、当社としても早めの対応を心がけておりますが、部品の在庫、業者の工事件数などによって、直ぐには対応できない場合もありますので、何卒ご理解の程お願いいたします。

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

 今回は地上デジタル放送に関係する数字をQ＆A形式でご紹介します。

Q.どうしてアナログ放送の終了が２０１１年７月２４日なの？

A．平成13年の電波法の改正により、アナログテレビ放送による周波数の使用は10年を超えない範囲内で周波数の使用期限を定めることとしています。これを受けて平成13年7月25日に放送用周波数使用計画(チャンネルプラン)等の変更が公示された結果、公示の日から起算して10年目の日の平成23年(2011年)7月24日までにアナログ放送を終了することが規定されました。　（総務省ホームページより抜粋）

Q．東京スカイツリーの高さは？

A．自立式電波塔として世界一の高さでアンテナの先端で６３４ｍ、第１展望台が３５０ｍ、第２展望台が４５０ｍとなります。４５０ｍの展望台からの眺めが楽しみですね。
２０１１年１２月に竣工予定で、２０１０年６月２６日現在の高さは３９８ｍとなっていて、４００ｍ目前です。

Q．東京スカイツリーはいくらかかるの？

A．総工費は６５０億円とのことです。

Ｑ，地デジ化で経済効果はどれくらいあるの？

A．２４９兆円！！とのことです。
総務省が２００９年５月に発表した試算です地デジ移行開始からアナログ停波までの１０年とその後の１０年の併せて２０年間で受信機器や放送局の設備、地デジ放送によるサービス・事業、空き周波数で展開される新たなサービス・事業などの合計で経済波及効果が２４９兆円となっています。

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

 ５月下旬に管理ビル巡回した際に、屋上高架水槽からの給水管で漏水をしているのを確認しました。

現地で写真を撮り、帰社後オーナー様にメールで写真を送り、業者手配を行いました。

作業には断水を伴うので、１週間後に土曜に作業を行いましたが、その間何度か現地確認を行い、オーナー様と業者の方には適宜現状説明を行いました。

作業も予定より早く終了しましたが、給水管の劣化が著しかったので、放置していたら給水管の破裂で断水が生じて、重大なトラブルになったと思います。

今回の感想としましては、建物巡回の必要性と問題発生時には、すぐに対応をして頂けるよう業者と関係を築いておくことです。

今後もこまめに建物巡回を行い、事前にトラブル防止に努めたいです。

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

前回に続き、ケーブルテレビの説明です。

ケーブルテレビは各地域ごとに会社があります。
これらの会社は商社、電力会社、電話会社などが出資して設立されているものや第三セクターとして設立されているものなどがあります。

そして各ケーブルテレビ会社ごとに、視聴できる放送が異なります。
ですから例えば、ある時代劇を見たいとしても、利用している会社が放送していない場合には、残念ながら見ることができません。
その地域のケーブルTVにどうしても見たい放送がない場合はＮＴＴのＢフレッツを利用してテレビを見ることもできますので、そちらで放送がないか調べてみてください。

これから来年のアナログ放送の終了に伴い、各ケーブルTV局も放送内容も充実させて来るでしょうし、提携や統合などもあるでしょうから、詳しくは地域のケーブテレビ会社にお問合せしてみてください。

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

暑い日やじめじめした日も多くなり、ビルの空調機は冷房運転の季節に入りました。
それと同時にトラブルの発生も増え、管理者としては頭の痛いところです。

年数の経過した空調機では故障が出ることはある程度は想定していますが、先日、比較的
新しい空調機でもトラブルが発生し驚きました。この空調はまだ入替えして２年弱で、通常の事務所での使用です。

テナント様から「エラーランプが点滅してエアコンが止まってしまう」との連絡があり、専門業者と一緒にお伺いすると、本体の故障ではなく、排水異常で止まっていることが判明しました。
室内機を分解してみるとドレン板に水がいっぱいに溜まっており、排水の汚れがドレンポンプの入口を塞いでいる状態でした。

新しいからと安心していたのですが、内部に入り込んだ細かい埃やカビ、雑菌などにより意外なほど早く汚れが溜まることがあることを知りました。

対策としては内部の洗浄が一番ですが、分解が必要なため、頻繁にすることは難しいです。

それでもビルの所有者、管理者としては出来る限り、頻度を上げて洗浄することが必要ですが、利用者として効果があるのは換気をよくして、室内の空気をキレイに保つことだそうです。

冷房をしているとどうしても締め切りがちになってしまうのですが、定期的に窓を開けたり、換気扇を利用して換気を充分にすることにより、トラブルの頻度も減らせるのです。

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

来年７月の地上デジタル放送導入に伴い、テレビアンテナとブースター交換か、ケーブルテレビ導入かの方法があります。

今回はケーブルテレビについてのご説明をいたします。

ケーブルテレビは各地域ごとにあり、現在住んでいる場所ごとで会社が決まっております。
ケーブルテレビを導入する際は予め現地調査を行い、実際に導入可能か確認を行う必要があります。

現状では各会社とも調査、導入依頼が多くきていますので、導入を検討されている場合には、早めの申込をお勧めします。

ケーブルテレビに受信できる放送は、通常のキー局放送の他にオプションで映画、音楽、スポーツなど各会社ごとにあります。

なお、建物全体で申し込む場合、所有者が申込、契約を行い、入居者でオプション契約を行い、希望する放送を別途見ることができます。

以上、簡単ですがケーブルテレビのご説明をいたしました。

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

＜　当社スタッフの感想　＞ 

伊藤純雄
空調機を最新のものに更新するのが、効果が高いです。１５年とか２０年前のものですと、運転が一定速ですが、現在はインバーター式で、細かく制御しますから、ビックリするくらい省エネになります

池田昭三郎 
空調の温度設定も大切ですよ。夏は２６から２８℃くらいに。つい下げたくなりますが・・・。ポイントは風向を調整したり、サーキュレーターや扇風機などで、うまく空気を循環させることです。

梶義康
最近増えてきたのが屋上緑化。補助金が出る場合もあります。以前より手軽になってきているようです。

大村光正
見えないので忘れがちなのが、換気扇。お帰りの際、スイッチの確認を。それとつけっぱなしのＯＡ機器。まめな節電が大切です。私もまめに消しています。

伊藤隆晴
価格が高いのがネックですが、蛍光灯をＬＥＤか冷陰極管に交換すれば、照明の電気代が４割くらい減ると思います。もっと手軽なところでは、反射板を取り付けると照度が３割アップ前後アップする商品がありますから、器具や配置よっては照明の間引きなどで省エネ効果も期待できます。

【お問合せ・ご注文は】
株式会社首都圏ビルマネジメント　管理部 
Tel: 03-3289-0151　info@shutoken-bm.co.jp

今回は比較的新しい視聴方法である光回線での視聴を取り上げます。

①メリット
ＵＨＦアンテナやＢＳアンテナが不要です。電波状況が悪い地域でも光回線の導入対応地域であれば地上デジタル放送の視聴ができます。また、ＢＳ放送やオプションでスカパーも視聴することが可能になります。

②デメリット
光回線自体の利用がない方にとっては費用が割高。既に光回線をお使いの方にとってはＵＨＦやＢＳアンテナを新たに設置するより、短期的には出費が抑えられます。ＮＴＴフレッツテレビの例ですが、戸建ての場合、光回線とフレッツテレビの月額使用料金の合計で約６,６６７円～となります（マンションは合計約４,７７７円～）

事務所での利用になりますと、規模、個数により差異があるようです。

デジタル化のシンボルといえる「東京スカイツリー」が建設途中ではありますが、３月２９日１０時１７分に東京タワーの高さ３３３メートルを超えて、３３８メートルに達し、国内で最も高い建築物となりました。完成すれば６３４メートルとなり、自立式電波塔では世界一になるとのことです。楽しみですね！ 

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

今回は、ビル管理の担当者が「ビルを訪れたとき最初に気にすることは何ですか？」というテーマーでインタビューしてみました。

管理のプロの視点が垣間見れるかも！？

＜　当社スタッフの感想　＞ 

伊藤純雄
 「少し離れてビル全体を上から下まで見て、その後、周りをグルっと異常がないか、物が置きっぱなしになっていないか等をチェックします。エントランスに入ると床、壁、天井の傷、汚れとか見ますね。大切なビルをお預かりしていますから、異常がないか気になります。」

池田昭三郎 
「エントランスドアから床面、照明、壁面、設備の順で見ています。」

梶義康
 「エントランスを見た瞬間、エレベーター内、美観がどうしても目につきます。後はトイレ、洗面の状況と思います。」

大村光正
 「建物外観、共用部分の蛍光灯確認、外階段などごみがないか確認します。」

伊藤隆晴
「エントランス前や中にごみが落ちていないか、マットが曲がってないか、 
あとは扉の建付けとかですね。訪れる方が受ける第一印象と同じ視点を心がけているつもりです。その後、各種のチェックをしますよ。」

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前回、地デジ化プロローグ編として、概要をお話させていただきましたが、今回は、一番一般的な視聴方法と考えられる「個別アンテナによる受信」についてお話します。地デジ受信方法別に見ると、現状で視聴できる世帯の内、戸建て用屋外アンテナ（４５．３％）、マンション等の集合住宅の共同アンテナ（１９．７％）で６～７割となっています。

さて、実際の受信方法ですがUHF受信アンテナ、デジタル放送対応のテレビ又は地上デジタルチューナー（チューナー単体や録画機）設置ということになります。
UHFアンテナが既にあれば、デジタル対応テレビをつなぐだけで、特に何もしなくてもOKという場合もあります。但し、現状でアナログ用のVHFアンテナしかない建物や古い設備の建物はいくつか注意が必要です。

①ブースター（増幅器）が古い場合、デジタル対応品ではない場合。分配が少なければ問題なく映るかもしれませんが、やはり対応品への交換をおすすめします。

②テレビジャックがフィーダー線タイプの場合これもデジタル対応ではありませんので、交換が必要です。（条件がよければ映る場合もあります。）併せて、屋内配線も引き替えが必要な場合もあります。

③自宅の電波の受信状況が不安　そもそも、周りの建物や地形、電波塔からの距離によっては受信状況が悪い場合もあります。地域の調査結果を調べたり、販売店や工事業者に調べてもらったりしてもよいでしょうし、ご自分で調べたいという方は総務省と社団法人デジタル放送推進協会が始めた簡易アンテナの無償貸し出しを利用する手もあります。貸し出し期間は１週間でアンテナとチューナーがセットになっています。
（現在は東京、埼玉、千葉、神奈川のみ） 

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

　地デジ化については、既に１００％近くの方がご認識のことと思います。
ただし、実際に受信できる受信機の保有している世帯は６０．７％となっており、”これから”という方も結構いらっしゃる状況です。
私共も、オフィスビルや賃貸マンションを管理している立場上、アナログ放送終了までに必要な建物は地デジ対応をしていかなければなりません。
これから数回シリーズで、地デジの基本から各種対応方法、問題点などを私共の実践を交えたお話をさせていただき、皆様の参考にしていただければと思います。

今回は第１回ということで、地上デジタル放送の基本的な事項を書きます。
（１）デジタル放送開始：２００３年１２月　
（２）アナログ放送終了：２０１１年７月２４日（以降は地デジ放送のみ）
（３）地デジ化のメリット
　①大画面テレビでもきれいな画像を楽しめる
　②データ放送で、いつでも天気予報などのリアルタイムな情報を見ることができる
　③携帯端末で「ワンセグ」放送を視聴できるなど、移動中でもきれいな放送を見ること
ができる
　その他、周波数の有効利用が可能となり、様々な効果が期待されています。
（４)アナログ放送終了後のデメリット
　①アナログ放送を視聴する機器・施設では、地上テレビ放送が視聴できなくなる
　②デジタル放送の電波が届かない地域が生じた場合、そこでは、地上テレビ放送が受信できなくなる
（４）受信方法は以下の方法があります。
　①個別アンテナで受信する
　②集合住宅の共同アンテナで受信する
　③ビル陰などの受信障害対策共同受信施設で受信する
　④山間地などのテレビ難視聴解消のための共同受信施設で受信
　⑤ケーブルテレビに加入
もちろん受信だけでなく、地デジのチューナーまたは内蔵しているテレビ等が必要です。　

次回から具体的な対策ということで「個別アンテナでの受信編」をお届けする予定です。
（参考資料：総務省「地上デジタルテレビ放送に関する浸透度調査の結果」「地上デジタル放送推進総合対策（第４版）」、総務省ホームページ）

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

 　今回は当社取り扱い商品の中から、「サット１１９」をご紹介します。

テレビなどでも何度か紹介されていますので、ご覧になった方もいらっしゃると思いますが、投げて消す消火器です。従来の消火器はまず、火災現場にもって行って、安全栓をはずし、ホースを火元へ向け、レバーを握って消火という手順になりますが、実際にはあわてるとなかなかうまくいかないこともあります。

実は、私も消防訓練でいきなり安全栓を抜き、運ぼうとしてレバーを握ってしまい、その場で噴射！！・・・・という悲しい過去があります。
（もちろん消火器は初期消火に大変有効なものです）

そこで、このサット１１９なのですが、簡単に言いますと、消化薬剤（液体）の入った ペットボトル状のアンプルを火元付近に投げ込み、容器が割れて、中の薬剤から発生した消火ガスで消火します。私みたいな”あわてんぼう”でも手順が投げつけるだけと簡単なので、失敗が少ないというわけです。

実は東京消防庁にも導入が開始されていますし、おとなりの韓国では２００６年１２月
から幼児・子供・高齢者の利用する施設に”投てき型消火器具”の設置が義務化が
発令されています。

論より証拠、百聞は一見にしかず、ということで消火実演映像がYOUTUBEにあります
のでご覧になってください。
http://www.youtube.com/watch?v=cPsMmLLngM8

＜　当社スタッフの感想　＞ 

伊藤純雄
「すごい、おどろきました！
　目からウロコですよ。」

池田昭三郎 
「おもいきり握ってみましたが、われませんでした。
でも、投げると割れるというのが良くできてる！」

梶義康
「てんぷらパックは、
　特に飲食店舗にとてもいいのではないでしょうか」

大村光正
「女性や高齢者はいざというときに
普通の消火器はなかなか使えないので、
投げるだけというのは簡単でいいと思いました。」

伊藤隆晴
現在、当社の受付横にて実物の展示と販売を
しておりますので、是非お手にとって見てください。

【お問合せ・ご注文は】
株式会社首都圏ビルマネジメント　管理部 
Tel: 03-3289-0151　info@shutoken-bm.co.jp

2010年度のダク・グループ　スローガンは

『感謝を忘れず、お客様から信頼される「プロ集団」になる！』

 です。

1969年(昭和48年)7月創業以来、ダク・グループのメンバーとして
引き継がれていることがあります。

それは、
①感謝
②信頼
③プロ集団
です。

皆さまからのご支援により、昨年創業40周年を迎えることができました。今後ダク・グループが皆様のお役に立つために忘れては
ならないことを再認識しました。今一度初心に戻り、将来にわたり
お客さまから選ばれるビジネスパートナーであり続ける決意を
2010年度のスローガンとしました。

これからも末永く、ダク・グループをご指導・ご鞭撻のほど
よろしくお願いいたします。

ダク・グループ
代表取締役　　阿部　　龍治

平成２１年は、厳しい年でありました。

今年は、今まで以上に、ビルオーナー，テナント、協力業者と連携し、業務に励みたいと思います。

テレビＣＭでも放映されてきましたが、各メーカー毎に対応は異なりますが、白熱電球は２０１２年までに製造・販売は中止となります。

６０ｗ相当の電球で、定格寿命４００００時間、消費電力が７．６ｗで、従前と比較すると、差は歴然としてます。

金額は、１個、４，０００円前後で高いですが、商品の普及で、価格も下がると思われます。

メンテナンスにおいても、交換の回数が減り、メリットになると思います。　

保健所の講習会で、講師がインフルエンザの話で、自ら、小学生のバスケットボールの引率で、体育館での試合後、生徒、コーチ等の中から、相当数感染したそうです。

室内空間で声を出して動き回るので、飛沫感染で移ったみたいです。

タミフルを服用し、数日で快復しましたが、防ぐ手立ては無いみたいです。　

11年前の雑誌に、セルジオ越後氏の記事が出てきました。

「岡田監督よ、日本サッカー界の体質を変えろ」

まさしく、現在の岡田監督が悲願のＷ杯初出場を決めた年である。

以来、Ｗ杯の出場はしているものの、結果が出ていない。

今回、ベスト４を目標に掲げていますが、その結果はいかに。

本大会に注目です。　

先日、某ビルで清掃事務所の立入調査がありました。

区の調査員から、埋立処分場の話があり、現在、埋立作業が行われている新海面処分場は、23区の最後の埋立処分場だそうです。

２０年余りで一杯になる予想ですが、その後はどうなるのやら。

他人事でなく、各自のシンキングタイムが必要かも。　

受動喫煙防止条約により、2010年2月以降、公共の場、職場、レストラン、交通機関など例外なく完全に禁煙になります。

喫煙者には厳しい時代となります。　

港区役所より、平成２１年経済センサスのアンケートが、某ビル宛にきました。管理室等が明記され、記入するようになっています。
調査結果は、全国的な施策として活用されるとの事です。

統計法に基づく調査ですが、税収不足が叫ばれる中、本当に必要か、はなはだ、疑問符です。

某消防署員から聞いた話ですが、繁華街の飲食街の査察等の立入検査は、場所柄、強面の人が多く、仕事とはいえ、なかなか心労が耐えないそうです。

先日、某ビルで、警備カードの非接触式（ICカード）への交換工事を実施しました。
従前のカードが、生産中止に伴う変更ですが、機械警備を導入しているビルを含め、
機能は、各々異なるようです。なかには、警備の入っていないビルもあり、テナント募集の選定に左右する要素になります。
物騒な事案が多い中で、セキュリティーが、益々重要になると思われます。

WBCも終わり、選抜野球も熱戦が繰り広げられ、野球シーズン真っ盛りですが、三菱UFJニコスより、年間２,０００円で神宮での学生野球観戦が楽しめます。
年会費は、初年度は無料、次年度以降、１,３１２円です。

山の手線の停車駅の中で、唯一マクドナルドが無かった日暮里に、この春、ついにオープン致しました。序序にですが、町並みの変化を感じてます。

某物件の廃棄物の搬出先を業者さんに聞きましたら、葛飾の堀切で処理するとの事。そこの業者は、通常の事務所のゴミの廃棄の他に、
自家のリサイクル施設を持っています。

事業用のゴミ処理が、清掃事務所から、民間の業者へ移行する趨勢なので、益々需要は増える傾向と思われます。
食物残渣が諸外国に比べ多い事等真剣に考えなければいけないと思います。

経済環境の急激な悪化を受け、大変厳しい状況ですが、顧客に有用であるよう，努めたいと思います。