◆クチコミ現場情報(スタッフブログ)

＜　管理部から新年のご挨拶　＞ 

伊藤純雄
新年明けましておめでとうございます。
昨年は一方ならぬご愛顧を賜り、心より感謝申し上げます。

さて、年明けは晴れて穏やかな天候でしたが、とりまく経済環境は今年も厳しいとの見通しの様です。

ここ数年どんよりとした雲が日本列島の上をおおい、重苦しい状態が続いていますが、重苦しく、厳しい時こそ、明るく、前向きで真摯な姿勢が何より大切と思っております。

本年も部員一人一人が更なる自己研讃に励み、技量と能力を向上させ、皆様から真に信頼される企業となるべく努力を重ねていきたいと思っておりますので、旧年にも増してご指導、ご鞭撻の程、宜しくお願い申し上げます。

池田昭三郎 
明けましておめでとうございます。
昨年は大震災が発生し大変な年となりました。
節電対策等ビル管理にとってやらなければいけないことが多々あると思いますので、今年も頑張って行きたいと思います。 

梶義康
今年の目標は、適切な対応、迅速な処理です。

大村光正
いつも、お世話になります。
今年は、いままでの仕事を再度見直しをして、効率的に仕事を行えるよう努めたいです。

伊藤隆晴
今年は良い年になるといいですね！
と年賀状にコメントを書きました。
昨年は悪かったとは言いたくないのですが、大震災がありましたから
良かった！とスッキリは言えないところです。
個人的には昨年始めた自転車で、体力も機動力もアップして、スピード感のある充実した１年にしたいと思います。

【お問合せ・ご注文は】
株式会社首都圏ビルマネジメント　管理部 
Tel: 03-3289-0151　info@shutoken-bm.co.jp

 築約35年のビルですが、竣工後リニューアル工事と言える様な工事はやっておらず、近隣ビルと比較しても古さが目立ってきてしまったビルがありました。

そこで、ビルオーナー様にリニューアルを相談、提案をさせていただきました。
ただ、多額の費用がかかるため、今日の明日に全てというわけには行きません。

限られた予算ではありましたが、テナント集客率を高める為に、一番気になるエントランスをリニューアル工事したところ、今までくすんでいたものが、明るく清新なイメージに仕上がり、テナント様の評判も良く、市場好転の時流にも助けられたと思いますが、入居率が100％となりました。

これにご満足頂いたオーナー様が、次に外壁の改修も行い、外から見た目が一段と向上し、既存テナントの解約があっても、次のテナントが決まりやすいビルへと変身しました。

私ども管理スタッフとしては、ビルが綺麗になり、テナント様が喜び、何よりオーナー様に余裕ができて、次の改修工事の計画も立てられるという「グッドサイクル」に少なからず貢献できたことをこの上ない喜びと感じています。

ビルは生きものといいますが、いつまで経っても競争力の失われないそんなビル造りにお役に立てればと、いつも心掛けています。 

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

ビルの設備点検の中でも、消防設備、建築設備などは法令の改正に特に注意して対応していかなければなりません。

一概には言えないですが、世の中で大きな事故や災害などがあると、その原因を探り、対策として法令改正となることや査察などが増えることになります。

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

ビルに入っているテナント様には末長くご利用いただきたいというのが私どもの想いです。しかし、数年でお引っ越しされることが多いのが実態です。
世の中はドンドン動いていますから、企業も品を替え、形を変え、場所を変え成長していくものですから仕方のないことです。

テナント様が退去されると、貸室は原状回復工事を行います。原状回復とは文字通り元の状態に戻すことなのですが、この時に、単純に元の通りにするのか、最新のトレンドやビルの今後の方針に合わせて、色味を変えたり、オーナー様が追加費用をかけて、OAフロアーやトイレ改修、照明器具や空調の入替などのリニューアルを積極的に行っていくか、よく考える必要があります。

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

こちらは築約30年の管理ビルです。エントランスのイメージが暗かったのですが、白を基調としたデザインに変更しました。

　　
　（改修前）　　　　　　　（改修後）

オーナー様の計画性の高さもあり、リニューアルはその後も継続して行われ、外壁改修、共用部分改修(各階エレベーターホールや内階段)、エレベーターリニューアル、屋上防水、空調更新も行われました。

 　　　
　　　　　　（改修前）　　　　　　　　　　　　　　（改修後）

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

テナント管理というくくりですが、業務範囲はかなり広いです。

契約管理（更新、賃料改定、解約手続き）、賃料等の請求、検針及び水光熱費の計算・請求、入出金管理、督促、クレームや問い合わせ対応、鍵や警備カードの管理等ということで、建物のオーナー様の代行というと位置付けになります。

臨機応変にオーナー様やテナント様の様々なご要望にお応えしつつ、やるべきことは粛々と進めるといったレベルの高い業務力、経験が必要で、管理会社によって差がつくところではないかと思います。

当社の特長はまさにココにあります。当社を信頼して全てをお任せになるオーナー様には時間と心のゆとりを感じていただきたいと考えていると同時に、オーナー様のカラー、お考えを最大限反映しています。もちろん、部分的にお任せいただいても適切なノウハウを駆使して業務を遂行してまいります。 

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

最近、管理を始めさせていただいた築約40年程のビルですが、空室率60％以上という厳しい状況でした。

元々造りにこだわった良いビルではありましたが、築40年ともなると、どうしてもデザイン的な面や傷、汚れ等から古さは隠せませんでした。これは仕方のないことです。
そこで、限られた予算の中で、最初に手をつけるのはビルの顔となるエントランスにしましょう、というご提案をしました。

(リニューアル後・社員撮影）

「第一印象」は人でもビルでも同じでとても大切です。ガラス窓の刷新やポスト交換、床面貼替、照明交換、大型のテナント案内板の導入などを実施しました。
元の落ち着いた雰囲気を生かしながら、イメージチェンジできたと思います。
このビルではその他の施策も合わさり、満室までこぎつけることができました。 

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

皆さまのビルのエントランスには冷暖房設備は導入されていますでしょうか。
あるに越したことはないのですが、後から設置するとなると面倒なことも多いのが正直なところです。
それでも少しでも気持ちよくビルを利用していただく為に、当社管理ビルの中にはエントランスホールの照明灯の色を「冬場は暖かみのある電球色」に、「夏場には涼しげなクール色」に交換しているところがあります。暖色系と寒色系では体感温度が2～3度違うといわれています。

クールビズやウォームビズなどと合わせると、意外とバカにならない温度差となります。
もちろん使用する管球は電球型の蛍光灯です。
テナント様や来館のお客様へのちょっとした気遣いです。

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

 今回はビルセキュリティーについてご紹介いたします。

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

 前回はビル清掃業務についてご紹介いたしました。
当社ではビル担当スタッフとビル清掃員とのコミュニケーションを密にして、ビルの日々の状況を把握及び迅速な対応ができるように努めています。

さて今回は設備保守点検についてのご紹介をさせていただきます。
私どもはビルに生命があるように考えています。人が健康診断を受けるように、建物やその設備も、定期的な検査、点検が必要です。

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

 最近、給水ポンプの交換、修理を何件か行っております。

入居されている方は、給水ポンプを使用していることをご存知ではない方も多いと思います。
通常水は常時でると思われていますので、万一ポンプ故障で水がでない場合には、建物全体にかかわる重大なトラブルになります。

ポンプ交換、修理は時間と費用がかかります。
水がでなくなってから手配をとっても、すぐに対応できないことが多いです。

そのような事態を防ぐ為に、設備業者による点検を定期的に行い、給水ポンプ以外にも、建物備え付け機器に異常がみられる場合には、早めに所有者に説明を行い、トラブルを防ぐよう心がけております。 

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

 建物管理と言って最初に思い浮かぶ代表的な業務が清掃です。
清掃には日常清掃、床面定期清掃、ガラス清掃、特別清掃等があります。

テナント様への快適性という面で重要であることはもちろん、ビルの資産価値を維持する上でとても大切な業務です。清掃が行きとどいていると、ちょっとした異常も発見が早くなります。また、テナント様や訪問するお客様等のビル利用者の方々にも大切に使っていただけます。それが１０年、２０年と積み重なっていくと、資産価値への影響は大きなものとなります。

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

消防設備点検について報告します。

消防法の改正（平成21年3月31日付け消防予第132号）により、ハロゲン化物消化設備は、設置から15年以上経過している場合、26年の3月31日までに耐圧・気密・安全装置等作動の点検実施が必要になりました。
立体駐車場のハロゲン設備が該当します。

費用が高額な事もあり、メーカーが直接実施したほうが、良いみたいです。
予算の準備もありますので、ビル所有者さんに、概算の提示が必要と思われます。

歌舞伎町の火災以来、消防法の改正が続いてますが、実態に即しているのか？最初に法ありきの様ですが、有事の際に冷静に対処出来るように、日頃より、点検・訓練等を怠らないように努めたいと思います。 

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

地震発生時には、当社管理ビルの9割が地震管制装置が作動してエレベーターが止まりました。
幸いエレベーターの閉じ込めもなく、週明けの月曜日にはほぼ正常運転出来た状況でした。
ビルオーナー様のなかには、緊急時に停止や運転をエレベーターメンテ会社にたよらずに出来ないかと聞かれ、メンテ会社に確認したところロープ等のからみなどやはり点検しながらでないといけないということでした。

今回の地震時には、運転復旧の目処がメンテナンス会社でもつけにくい状況でもあったため、オーナー様も１日でも早くエレベーターを動かしたかったことは確かでした。
それに次にビルオーナーより問い合せがあった、計画停電時の自動着床装置を取付けた場合の見積依頼がありましたが、費用がかなり高額だということで検討中の現状です。 

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

 震災以来、電力不足からに日常生活から仕事まですべてにおいて節電が合言葉になりました。
私どもの管理するビル、マンションでも従前より白熱灯から蛍光灯へ交換するなどの対策を進めてまいりましたが、ここにきて一層の節電対策を求められています。

各テナント様にもご協力をいただき次の様な節電を実施しています。
（皆様に自主的にやっていただいていることの方が多いですが）

◆エレベータホールの消灯、減灯
◆エントランスホールの空調の停止
◆看板類の消灯
◆各専用室内の不要な照明の消灯や空調の設定温度変更や使用を控える
まだ集計はしておりませんが、毎月の電気使用量の推移を見ている感じでは１０～２０％の節電になっているように思います。ただ、これから夏場を迎えどうやって乗り切るのかが課題となります。

直ぐに思いつく方法としては
◆窓ガラスへの断熱フィルム貼りや断熱コーティング
◆ブラインドの設置
◆古い空調機の新型への更新
◆電力使用のピークをずらす
　（サマータイム制導入、夏季休暇増、休日変更、勤務時間や残業の短縮、休み時間の分散等）
◆デマンド監視装置の導入とそれに合わせた対策
◆ＬＥＤ等の省電力照明の導入
◆照明の個別又は小ブロック別のスイッチ導入
◆センサー付き照明の導入

等ですが費用が結構掛るものもあり、簡単ではないのですが、
出来ることから推進していきたいと思っております。

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

 前回の続きです。

仕事上、予想外の問題、難しい問題に遭遇して対応に困った時のテクニック、注意点について
今回は伊藤隆晴よりのコメントです。

「緊急対応はその場で出来る限りのベストは尽くしますが少し考える時間がある場合は、

1.問題点の整理を行う。
何が問題なのか、何に困っているのか明確にします。
人に説明する、報告書を書くなどすると問題点がまとまり易くなります。
同僚、部下などが対応する場合は整理できるように質問をして内容をフィードバックをしてあげるとよいと思います。

2.解決に必要な情報を得る・与える。
自分が解決手段を知らないだけかもしれませんし、一人の知識など知れていますので手段、選択肢を広く求めます。

3.判断する・決断を促す。
2.で解決策が出てスムーズに実行できる場合もありますがＡをとればＢは捨てなければならないとかの場合、策が見えているのに迷って実行に移せないで時間ばかりが経過してしまうことがあります。充分に検討したなら選択肢の中からベストを選ぶ割り切りが必要ですし、同僚や部下なら、ちょっと後押ししてあげるとよいと思います。

以上、普段は当たり前にように行っている事ばかりですが、あわてたり、迷っている時は意外と出来ていない様に思います。基本に立ち返えるのが大事ですね。

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

震災当日は交通機関はストップし、電話もほとんど通じず、また余震が続いているという厳しい状況ではありましたが出来る限り、管理物件の状況確認を行いました。
窓ガラスが割れたビルもありましたし、ほとんどのビルではエレベーターが停止しするなど、終日緊急対応に追われました。

翌日以降も引き続き、管理物件の現状確認を行いましたが、室内壁の亀裂や、エアコン室外機転倒など東京でもこんなに被害が出てるということに驚きながら、修理手配、所有者への報告などに多くの時間を費やしました。
当社管理物件では人的被害がなかったのが幸いでした。

現在もまだ震災の対応が業務のかなりの比重を占めております。
今回の震災では近隣の管理物件は現地確認、遠隔地の管理物件については、所有者や地元協力業者に確認をお願いして、比較的早めの対応ができたと思います。

今後、首都圏直下型の震災が発生した場合、どこまで対応できるかが課題となります。 

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

建物管理の仕事だけではなく、全ての仕事に当てはまりますが、全く予想もできないトラブルや難しい問題に遭遇すると、どう対処したら良いかすぐには考えられないこともあります。

そのような時のテクニックや注意しいることをお話します。
今回は大村よりのコメントです。

「人様の物件をお預かりしておりますので、解決にむけて努力をするのは当然のことです。
具体的には、現場に早く行き、現状確認を行い、該当者には状況確認を行います。トラブルによっては、すぐには解決できない場合も多々ありますので、解決する迄の間はなるべく現場に行き、該当者に数多く会い、どのような対応しているのか見て頂いたり、今後の予定を説明したりする必要があると思います。個々の事例によって対処の仕方は異なるので、今後も細心の注意を払いながら、管理業務を行いたいと思います。」 

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

消防設備点検について報告します。

消防法の改正（平成２１年3月31日付け消防予第１３２号）により、ハロゲン化物消化設備は、設置から１５年以上経過している場合、5年以内に耐圧・気密・安全装置等作動の点検実施が必要になりました。立体駐車場のハロゲン設備が該当します。

点検業者に見積を依頼した所、金額の高額な事、点検方法が確定しない為、頂いてません。

歌舞伎町の火災以来、消防法の改正が続いてますが、実態に即しているのか？最初に法ありきの様ですが、有事の際に冷静に対処出来るように、日頃より、点検・訓練等を怠らないように努めたいと思います。 

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

前回まで普通借家契約と定期借家契約の違いを見てきました。
今回から定期借家契約のメリットについてお話していきたいのですが、その前に大家さんが賃貸経営をするにあたり不安や問題となることをあげてみますと、

①    貸したら、返してほしい事情ができてもなかなか返ってこない。

②    貸主都合で返してもらうには立退き料を払わなければならない場合もある。

③    立退きについて裁判となってもどうなるかわからない。

④    逆に、入居者側の都合でいつ解約されるかわからない。

⑤    契約期間中でも賃料の減額があり得る。

⑥    賃料の上昇局面でも継続賃料は低く抑えられる傾向にある。

などがあります。

つまり、大家さんとしては自分の資産ではありますが、自分では自由にならず、リスクがあるのです。
もちろん、借りる側としては生活や仕事の基盤となる場所ですから、自由にされすぎても困るので、借地借家法で保護されているわけです。
でも、大家さん側としてはリスクを少しでも減らしたいし、不利になることを少しでも補いたいというのは当然の考えですから、例えば入居審査を過剰に厳しくしたり、高額な保証金、礼金、更新料などを必要としたり、建物をワンルームとしたりということになってきます。

また、積極的に投資をして賃貸物件を供給して行こうという意欲がなくなるばかりでなく、賃貸をやめてしまうということにもつながります。
これでは、借りる側から見て本当に良質な住宅を適切な金額で借りることができているのか疑問ですね。

上記の不安、問題を解消できれば、もっと入居者にとってよい条件の物件が供給されてくる可能性があると考えられています。

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

今年の冬は日本海側は大雪で、太平洋側は殆ど晴天で乾燥状態が続いております。
関東地方は雪の被害が殆どありませんが、今年は寒さが厳しく、仕事柄外出する機会が多いため、風邪をひかないよう、うがい、手洗いは頻繁に行っております。

皆様も会社内で風邪やインフルエンザにかかって休んだり、お客様にうつしたりしては大変ですから、いろいろと対策をされていると思います。一般的にはマスクの着用や、手指消毒液を入り口に置いて使用したりといったところでしょうか。

お勧めは除菌ができる空気清浄機です。ただし、量販店でも手に入るものは家庭用ですので、会社内に置く場合はちょっと力不足。何台も置くことになってします。

やはり業務用のパワフルな清浄機がお勧めです。先日、ある営業の方に紹介された商品は、１００㎡の室内で浮遊カビ菌を散布して２時間以内に９９％除去できるとの試験結果が出ているそうです。
こういったハイテクなものと日々気をつけることで少しでもリスクを減らしていきたいですね。 

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

新年明けましておめでとうございます。
本年も昨年同様宜しくお願いいたします。

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

＜　管理スタッフより新年のご挨拶　＞ 

伊藤純雄
新年明けましておめでとうございます。
昨年は一方ならぬご愛顧を賜り、心より感謝申し上げます。

さて、年明けは晴れて穏やかな天候でしたが、とりまく経済環境は今年も厳しいとの見通しの様です。

ここ数年どんよりとした雲が日本列島の上をおおい、重苦しい状態が続いていますが、重苦しく、厳しい時こそ、明るく、前向きで真摯な姿勢が何より大切と思っております。

本年も部員一人一人が更なる自己研讃に励み、技量と能力を向上させ、皆様から真に信頼される企業となるべく努力を重ねていきたいと思っておりますので、旧年にも増してご指導、ご鞭撻の程、宜しくお願い申し上げます。

池田昭三郎 
新年明けましておめでとうございます。
厳しい状況下の中でも、業務に前向きに対応しお客様よりの信頼を頂ける様頑張って行きたいと思っています。

梶義康
今年は、管理物件の空室の成約に向け、営業と一体で努めます。

大村光正
今年は従来行って良いことは継続して行い、改善を行うことは労力を惜しまず行い、業務を円滑に行いたいです。

伊藤隆晴
明けましておめでとうございます。
今年は「正月気分」を忘れずに行きたいと思っています。
と言ってもダラダラするとかではありませんよ！
年末年始は一年を振り返ったり、新しい目標をたてたり、その目標に向かって動き始めたりという時期でもありますが1週間経ち、１カ月経ち・・・そのうち薄れてしまいがちです。 

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前回に続き、普通借家契約との違いについてお話します。(後編)

3.建物の賃貸借期間の上限
現在はどちらも上限はありません。

4.期間を１年未満とする建物賃貸借の効力
定期借家契約は１年未満の契約も可能です。3ヶ月とかでもOKです。
一方、普通借家契約では1年未満の賃貸借期間では期間の定めのない賃貸借とみなされます。

5.建物賃借料の増減に関する特約の効力
定期借家契約は賃借料の増減は特約の定めに従うことになっています。
普通借家契約では特約にかかわらず、当事者は、賃借料の増減を請求できるとされています。

6.中途解約の可否
定期借家契約では
① 床面積が200㎡未満の居住用建物で、やむを得ない事情により、生活の本拠として使用することが困難となった借家人からは、特約がなくても法律により、中途解約ができる。
②  ①以外の場合は中途解約に関する特約があればその定めに従うことになります。

普通借家契約では中途解約に関する特約があれば、その定めに従うことになります。

借りる側からすると、いつでも建物の賃貸借は解約できるイメージをもっていると思いますが、本来は決まった期間借りる契約をしたら、借りる義務があります。
でも契約書等で「中途解約してもいいですよ、但し〇ヶ月前には申し出てください」等の特約を結んで中途解約できるようにしているわけです。

定期借家契約①の「やむを得ない事情により・・・」とは転勤などの場合です。隣のマンションの方が綺麗だから移りたいとかはダメですよ。

トータルで比較してみると、定期借家契約の方が何かにつけて明確です。
明確だからこそのメリットがあるのです。

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

 先日、保健所の講習会に参加してきました。

鳩山前総理が国連で発表したＣＯ２の２５％削減ですが、当初の削減対象が一部の大型ビルということもあり、直近の感覚としては認識が薄い気がしていました。

ただ、中小ビルでのアンケートによると、多くのテナントが省エネに関心を持ち、比較的負担の少ない事から実践していることがわかりました。

対策としては空調設備の更新、ＨＦ照明導入、人感センサー設置等ビルの現状に合わせて様々な方法があります。ＣＯ２削減は大規模のビルのみならず既存の中小ビルにとっても必須条件となっています。

ビル事業はサービス業であると捕らえ、ビル管理会社はテナントニーズをいかにオーナーに提案できるかが重要であると痛感しました。

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

 定期借家契約の第２回目は普通借家契約との違いについてお話します。（前編）

１．契約方法の違い
定期借家契約は①公正証書等の書面による契約に限る②さらに、「更新がなく、期間の満了により終了する」ことを契約書とは別に、あらかじめ書面を交付して説明しなければならない、となっています。一方で普通借家契約書面でも口頭でも可となっています。（口頭はお勧めできませんが・・・）

ここでポイントとしては、公正証書”等”ですから、公正証書でなくてもOKです。また、公正証書の場合は公証人役場へ事前に相談に行っておくことをお勧めします。いざ、契約となったときに契約書の内容によっては認めてくれないということもありえます。

それから②の書面交付をしての説明はきちっとしておかないと、後々定期借家契約の有効性が争われたときに困ることになります。

２．更新の有無
定期借家契約では期間満了により終了し、更新はない、としています。普通借家契約では所有者側が更新をしたくなくても、正当事由がない限り更新となります。
ここが一番の違いといいますか、定期借家契約制度を作った意味があるところですね。

多少語弊があるかもしれませんが、簡単に言えば「賃貸借期間が明確に決まっている」か「実質上は期間が決まっていないか」の違いです。これについてのメリット、デメリットや活用については後日お話したいと思います。

次回は違いについての後編をお送りします。 

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

今回から定期建物賃貸借制度（定期借家契約）についてお話したいと思います。

第１回目は≪概要編≫です。

賃貸マンションやアパート、オフィスなどの契約には主に普通借家契約と定期借家契約があります。
定期建物賃貸借制度は平成１２年に「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」に基づき借地借家法の一部改正により始まりました。
しかし、まだまだ浸透しておらず、この制度を利用した定期借家契約は全体の４～５％に留まっているのが現状です。
一方で賃貸に関するトラブルや問題点は年々多様化しているのは周知の通りです。
実は定期建物賃貸借制度は様々な問題を解決していける可能性があり、建物所有者や仲介会社、管理会社だけでなく、入居するテナント側もよく理解して活用していくことが大切であると考えられています。

現在、一般的に建物の賃貸借契約として利用され、普通借家契約などと呼ばれているものは昭和１６年改正された「借地借家法」に基づいています。
当時は借家の割合は８割程度もありました。また、昭和１６年といえば戦時です。
なぜこの時期に作られたのかというと、昭和１４年の地代家賃統制令以降、解約が増え、家を追い出されたり、出征して家を離れることなどが背景にあり、賃借人を保護して安心して住めるようにしたのです。当時は必要な法律改正だったと言えます。
特徴としては賃貸借期間が2年などの有期契約でも、期間の定めのない契約でも、所有者側からの解約には高いハードルが設けられているということが上げられます。正当事由を満たさない限り、テナントは契約を更新しながら入居を続けることができます。

一方で定期借家契約は予め契約期間が決まっている契約です。更新という概念はありません。テナントは契約期間が終了したら退居します。もちろん、双方合意のもと再契約することもできます。

なんだか、これだけ見ると定期借家制度はテナントからすると損な感じを受けるかもしれません。
本来、契約とは双方が対等な立場で締結されるべきと思いますが、普通借家はテナント保護色が強く、定期借家の方が対等な立場での契約となっています。保護しているようで実は弊害となるようなこともあり、長い目でみると対等かつ互いにメリットがあるような契約を結ぶことのほうが健全ではないかなということなのです。
次回は具体的な違いについてお話します。 

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

９月末に江東区にある管理物件で、地上デジタル導入工事を行いました。

まず、屋上にあるブースター交換を行い、その後屋上架台にポールを置き、ポール上にデジタル用アンテナを取り付けました。アンテナ取り付け後には、電波受信確認を行い作業終了しました。

上記簡潔にまとめましたが実際業務としては、所有者と、ケーブルテレビ導入か、アンテナ、ブースター交換のどちらか行うか打ち合わせを行い、事前に入居者の方に作業のお知らせを配布して、問い合わせに備えました。

また当日作業もポールを下から屋上まで３人で上げ、アンテナは梯子を使い、取り付け１時間以上かけて調整するなど午前９時から、午後２時過ぎまで作業を行いました。
作業写真を参考にして下さい。





今回の現場は５階建てでしたので、比較的早く作業が終わりましたが、大規模な建物では、事前準備、作業など時間をかなり要すことになります。 

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

今回は私共の管理ビルで発生したトラブルをランキング形式で紹介します。
期間は７月下旬～８月下旬です。

まず、第３位は給湯器の故障で２件。原因はセンサーの異常などでした。
第２位は給排水関係の漏水で６件。パッキンの劣化が主な原因でした。

そして、栄えある？第１位は空調のトラブルで、１１件ありました。
内訳はドレン詰り３件、本体の基盤類の故障等が８件あり、そのうち一式交換となったものが２件ありました。

季節がら空調のトラブルが多い時期ではありますが、今年は特に暑く、湿度も高いのか例年よりトラブルが多くなっています。空調保守会社の方とお話したところ、毎日朝から夜遅くまで１チームで１日１０件以上まわっているそうです・・・。

壊れてからあわてるより、定期点検や適切な時期での更新など、計画的な保守が大切ですね。

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄