◆クチコミ現場情報(スタッフブログ)

 　企業のブランディングおよびスタッフの働きやすい職場環境を見直す場合、オフィス移転を検討することもあるでしょう。近年、インターネットの急速な進歩により、貸事務所物件情報の収集方法や仲介会社の選定方法も大きく変わってきております。

オフィス移転を成功させるためのチェックポイントについてご紹介しましょう。

＜　営業スタッフからのアドバイス　＞ 

大桑昌彦
焦らず、じっくり、情報収集をしましょう。

阿部星児 
レイアウトを事前に図面に落とし込みましょう。

豊島一也
契約書の内容を良くチェックしましょう。
（解約予告期間、保証金（敷金）の返還期日、原状回復の詳細）
信頼のおける業者を選ぶのが重要です。（地元業者、ベテラン営業など）

松崎勝也
現行の契約書の解約予告満了日（移転日を決めるため）と移転先の受け入れが十分に間に合うとをチェックしましょう。

栗原剛
設備および賃料・共益費（管理費）以外の費用の有無なども含めて確認しましょう。

 山島郷示
移転にかかる費用、現ビルの原状回復工事費用を確認しましょう。

 菅野晋太郎
中小ビルを選ぶ際は、必ず実寸を測りましょう。

 喜多好治
希望条件の確認をしましょう。譲れる点と妥協出来ない点をあらかじめ確認しておくことでより良い決断ができるでしょう。

 野呂泰司
電話番号の変わるエリアかどうかの事前確認が重要です。

桑名克昇
物件選定における項目の優先順位を決めましょう。

【お問合せ・ご相談は】
株式会社ダク・エンタープライズ　営業本部 
Tel: 03-3574-9651　soudan@daku.co.jp

JR新橋駅前にオフィスのある株式会社ダク・エンタープライズ。
貸事務所・賃貸オフィスのご移転はお気軽にご相談ください。

 
阿部星児

 
松崎勝也

 
山島郷示

 
大桑昌彦

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桑名克昇

 
喜多好治

野呂泰司 

栗原剛 

菅野晋太郎 

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2010年度のダク・グループ　スローガンは

『感謝を忘れず、お客様から信頼される「プロ集団」になる！』

 です。

1969年(昭和48年)7月創業以来、ダク・グループのメンバーとして
引き継がれていることがあります。

それは、
①感謝
②信頼
③プロ集団
です。

皆さまからのご支援により、昨年創業40周年を迎えることができました。今後ダク・グループが皆様のお役に立つために忘れては
ならないことを再認識しました。今一度初心に戻り、将来にわたり
お客さまから選ばれるビジネスパートナーであり続ける決意を
2010年度のスローガンとしました。

これからも末永く、ダク・グループをご指導・ご鞭撻のほど
よろしくお願いいたします。

ダク・グループ
代表取締役　　阿部　　龍治

先日、以前から取引きのあるお客様から、西新橋にある「港屋」という立ち食い蕎麦をご馳走になりました。

テレビでも紹介されていて、平日はかなり行列ができています。

一度食べたら、やみつきになるお蕎麦屋さんで、かなりオススメです！！

昨年のリーマンショック以来、オフィス業界もかなり市況が厳しくなっていると思います。

ビルオーナーの中でも複数のテナントから同時に解約がでた、また減額交渉があったなどマイナス要因の相談が多くなってきました。

テナント誘致の際も、申込後に現入居ビルからの引きとめなどで移転がスムーズにいかない事例も多く聞きます。

現場を見ているとビルオーナーにとって、厳しい状況が今後も当分続きそうな気配を感じます。

前回、弊社営業の遠藤よりクチコミで紹介した小説「父からの手紙」を私も読んでみました。

前半、全く異なる登場人物のストーリーが後半になるにつれてどんどん接点がでてくる展開にかなりハマってしまいました。

家族との「絆」を実感させられる大変興味深い「一冊」でした。

最近のオフィス募集条件について言えることですが、賃料が「未定」や「相談」という物件が増えてきております。

通常、大型物件での募集条件に多かったのですが、最近では中小のオフィスでもこのような募集条件にしていることが多いです。

理由としては、募集条件を低くしたいが内部テナントのバランス上、条件掲示が難しくなっているからです。

物件によっては極端な条件交渉に応じる場合もあるので、参考にして頂ければと思います。

最近のオフィスの動向として、空室がでるビルは複数フロアーの
まとまった解約がでている傾向があります。

近隣相場より賃料が高めのビル、または不況の影響をうけやすい
業種が数多く入居しているビルがまとまった解約につながって
いるような気がします。

よくテレビの街頭インタビュー等で登場する新橋駅のＳＬ広場について面白い記事が載っていたので紹介します。

実はこの場所はハイテクを駆使して地球温暖化防止に役立っています。
広場の中央部９００㎡には表面の保水性ブロックに自動的に雨水を給水するシステムが導入され、３日間雨が降らなかったら地下に溜められた水がブロックに供給され「打ち水」をしたような状況を人工的に作り出しています。

また、展示されている蒸気機関車は昭和２０年に製造されたもので、新橋駅から一番列車が出発した鉄道発足１００周年記念にあわせて昭和４７年から展示されています。汽笛が１２時と１５時と１８時の１日３回鳴り、夜にはライトアップされます。

最近の事務所の動きとしては比較的小さな坪数（１０坪～２０坪）の案内が多くなってきています。
３０坪前後からの縮小、また新規会社の設立を目的とされるお客様が４月に入って活発になってきております。

逆に大型で坪単価の高い物件は案内すらない状況が続き、条件の見直し、フリーレントの対応が目立っています。

去年の年末に、デジタル一眼レフを購入しました。
今まで使っていたコンパクトデジカメでもよかったのですがなんとなく物足りなさを感じてしまい買い替えました。

最近のカメラはかなり高画質になっており、現像した時の画像の綺麗さにかなり驚かされます。

その際、写真店や自宅で現像するより、ネットで大量に現像した方がかなり割安になります。（１枚３７円→１枚１６円程度）

自宅で現像していない写真が大量にある方はぜひ参考にしてください。↓↓

http://dp-oukoku.com/index.html

最近、オーナー様より相談される最も多いのが入居テナントの滞納問題です。

だいたい１ヶ月くらいの初期の段階であればオーナー様もしくは不動産会社を間に入れて入金していただけることが多いですが、２ヶ月、３ヶ月の滞納になった際は、ほとんどの場合が回収困難になるケースが多いです。

２ヶ月分以上滞納は発生した際は、早めに法的措置をとることをおすすめします。

明けましておめでとうございます。

昨年度から不動産業界がかなり打撃を受けており
都内の空室率も上昇傾向にあります。
今年も先行きが不透明な状況が続くと思いますが、オーナー様、テナント様のお役に立てるよう精一杯がんばりますので何卒よろしくお願い致します。

今年に入って事務所の経費削減が大幅に増えている気がします。
現場でも多いのが移転時に坪数の縮小だけでなく、坪単価も安くしたいという問い合わせが増えてます。

ただ、希望予算内の安い物件を紹介しても現在入居中のビルグレードのよりかなり劣る為、案内から成約までの時間が以前より長期化しています。

このような案件が今後も増えてくると予想します。

東京都内の道路の中で最も交通量が多い道路はどこかご存知でしたでしょうか？

それは「桜田通り」だそうです。
霞ヶ関から南へ走るこの道路は全国でも８位に入る交通量の多い道路に該当しているようです。

私も過去に何回かこの通りのビルの成約をしたことがありますが、最近このことを知って見方が少し変わりました。

ＪＲ新橋駅のローマ字表記が「Shimbashi」の理由は次の通りです。

ローマ字には
①訓令式
②ヘボン式
③日本式
の３つの種類があります。

例えば、「ヂ」は訓令式では「zi」、ヘボン式では「ji」、日本式では「di」
のような違いがあります。

駅名の表記は上記②のヘボン式と規定されているので、はねる音（ン）の次にアルファベットにＢ・Ｐ・Ｍがくる際は「m」、それ以外は「n」で表記されます。

よって、「Shimbashi」となるのです。（mのあとがbの為）

逆に、道路標識は上記①の訓令式と規定されており、訓令式では「ン」は「Ｎ」で表すと決められているので「Shinbashi」となります。

「新橋駅」へ立ち寄ることがございましたら、列車内の液晶画面等を
ぜひ見てみてください。。

ローマ字でＪＲ新橋駅は「Shimbashi」です。ところが、道路標識の新橋は「Shinbashi」であるのはお気づきでしょうか？

同じ「ン」という発音なのに「ｍ」と「ｎ」で表記が違うのはどういう理由なのか？

次回この理由をご説明致します！！

２０１１年７月で現在のアナログ放送が終了し、デジタル放送になるいうのは皆さんご存知だと思いますが、このことについてお話したいと思います。
ちょっと前ですが、自宅に液晶テレビを買いました。
通常だとＵＨＦアンテナの増設で大体の家庭は地デジ放送を視聴できるのですが自宅が運悪く電波障害地域に該当しているためＵＨＦアンテナの増設では視聴不可能でした。

いろいろ調べたところ、新たにケーブルテレビに加入しないと視聴できないことがわかり、しぶしぶ加入することにしました。
映りはかなりきれいでいいのですが、毎月４,０００円以上の費用がかかるハメになりました↓↓。

さらに、それまで使っていたハードディスク内臓のＤＶＤプレーヤーもデジタル放送非対応でしたので、番組の録画の為に新たにＤＶＤプレーヤーも購入しなくてはいけなくなってしまいました。

まったく予期せぬことでかなり出費がかさんでしまいましたが、いい勉強になりました。

お客様を案内して
最近の傾向で感じることをご紹介します。

・決まりやすいビル
ある程度の設備を満たしていて、賃料相場と同等又は賃料相場よりやや安めのビル（お客様を案内にもって行き易い。）

・決まりづらいビル
新築またはハイグレードビルで賃料出し値が近隣相場より＠５,０００円以上高いビル。
（お客様に紹介の段階で蹴られてしまうことが多い。）

半年～１年位前は、物件が少なくてある程度賃料が高い物件でも成約が多かったが、最近は変わってきてる気がします。

最近、赤坂地域を歩いて思うのですが中小ビルの空室が多くなってきています。

昨年末位はかなり物件が不足気味でしたが今年になってから空室予定のビルが急に増加しています。

赤坂地域は今後、借り手にとって優位になっていくと私は思います。

【コラム】印鑑とサイン、世界ではどっちが主流か？？

今まで海外の外資系の会社と何度か取引をしたことがあるのですが
ある雑誌に印鑑とサインではどっちが主流なのかという記事がありました。

日本では請求書・婚姻届・契約書等何かと印鑑を押す機会が多いです。
また、私どもの不動産契約においても契約書に必ず印鑑の捺印があります。

日本での印鑑文化は弥生時代に中国から伝わったようで、奈良時代に
公的文書に印鑑が用いられるようになったようです。また実印登録制度
が始まったのは明治６年の太政官令で制定後法的に整備されたとのことです。

では、海外ではどうかというと「漢字文化圏」では印鑑文化が残っているようで
すが、

ヨーロッパ等では１５世紀ごろからサインが普及し１９世紀ごろには印鑑という
文化が廃れてしまったようです。

今も使っている東アジア文化圏の印鑑文化は「官僚制度」と密接に関係していて、
個人名ではなく「役職・肩書き」が重視されています。そのため、書面で決済す
るときも
役職が記された印鑑を用いたようです。

一方、西欧では役職ではなく個人の信用力がより重要視されているためサイン
文化が発達したようです。

外国人が日本の不動産を所有する場合の売買契約書または不動産を借りる
際の賃貸借契約書は印鑑ではなく、サインでOKです。
その際、添付書類には印鑑証明の代わりに「サイン証明」を用意してもらいます。
（実際、この方法で外資系の会社とスムーズに契約をさせて頂きました。）

ビルオーナー様において、今後外資系会社入居の際の参考になればと思います。

ある本にこんなことが書いてありました。

ビジネスマンの昼食にふさわしいものは
「サバの味噌煮定食」が完全食とのことです。
この「サバ味噌」は大きな成人病予防効果を秘めているらしいです。

成人病予防には
ＥＰＡ（エイコサペンタエン酸）
ＤＨＡ（ドコサヘキサエン酸）
を含む食品をたべるとよいと言われているが青魚であるサバには
これらの成分が豊富に含まれています。

また、味噌も動脈硬化や老化防止効果の高い不飽和脂肪酸をかなり
含んでいるようです。

もし、昼食に何を食べるか迷った際はぜひ「サバ味噌煮」を試してみてください。

最近のお客様の動きとしては
以前よりかなり活発化していると思います。

ビルグレードを重視されるお客様が多く、
見ため・設備等が良いビルは、
１つのお部屋に申込が重なるケースが多いです。

良いビルをお探しの方は移転時期より
かなり前に物件探しをされることをオススメします！

４棟所有されているビルオーナー様の事例です。

今まで４件成約しましたが、良いお客様ばかりでしたので、とても喜んでいただけました。