◆クチコミ現場情報(スタッフブログ)

失敗しないオフィス移転シリーズ。今回はIT設備のチェックポイントについてご紹介します。
営業スタッフが日ごろから感じているプロとしてのアドバイスをお届けします。是非、参考にしてください。IT（情報技術）はどの企業も当たり前のように利用しておりますが、時代とともに技術もますます進歩しております。最新技術への対応がどの程度できているビルなのか、反対に過剰な設備投資により、賃料が高すぎないかなどきちんとチェックすることが重要です。お気軽に何でもスタッフまでご相談ください。計画段階からお手伝いするのが当社のモットーです。 

＜　営業スタッフからのアドバイス　＞ 

大桑昌彦
【ＯＡフロア】
OAフロアではない物件を床上げしてOAにする場合、上げ床幅が数通りあるのでもともと天上高の低い物件の場合、低めのもので調整する事も出来ます。

阿部星児 
【電話回線】
 ・何回線契約できるか・回線数は各階で割り振られているか
(物件によっては上下階と併せて何回線と割り振られていることがあります)
・増設する場合に工事は必要か
・各階の電話回線の元(ＩＤＦ)はどこにあるのか
・ＯＡフロアでない場合、床に取り出し口が何カ所、どこにあるか
・ＩＰ電話に対応可能か

松崎勝也
【コンセント数】
コンセントの位置と同様に使用電力を把握します。
２００Vや、アースつきのものもあり、一概に言えません。

栗原剛
【床荷重】
重い物がある場合は床荷重を確認しましょう。

 山島郷示
【電機容量】
・業務で使用する電気容量があるのか。その他コーヒーメーカー・電子レンジ・足温器等以外に電気を消費します。
・電気の増設が可能なのか、その場合の費用負担はどうなのかも確認する必要があります。

 阿部龍治
【光ファイバー】

 喜多好治
【携帯電波】
携帯電話は「電波を出すために作られた」という点で他の電気製品と違う特徴があります。
携帯電話は電源が入ってる間中、時々基地局と交信しています。
メール受信時にも基地局と交信し、電波を発信しています。
携帯電話やＰＨＳは、電源を切らない限り電波を出しているのです。

桑名克昇
【地デジ対応】
事務所をお探しの時に、意外と見落としてしまうのがテレビアンテナではないでしょうか。
テレビを設置しない事務所でしたら、さほど関係ないでしょうが、テレビを必ず設置する会社は忘れずに確認して下さい。
ご存知のように、地上波放送は2011年7月24日にアナログ放送が終了し、デジタル放送に移行しますので、ご検討のビルが既にデジタル放送対応済みなのか否か。未対応でもこれから対応工事をされるのか確認して下さい。

【お問合せ・ご相談は】
株式会社ダク・エンタープライズ営業本部
Tel: 03-3574-9651　soudan@daku.co.jp

JR新橋駅前にオフィスのある株式会社ダク・エンタープライズ。
貸事務所・賃貸オフィスのご移転はお気軽にご相談ください。

 
松崎勝也

 
山島郷示

 
大桑昌彦

景気後退期などは特に内部テナントから賃料の値下げ交渉が多くなります。空室率は、景気動向及びオフィスの需要と供給のバランスにより常に変動を繰り返します。そのため、ビルオーナーの立場になると、値上げできるときに上げておかないと、値下げ局面に原資がなくなり大きくビル収益を圧迫することになります。

　値下げ要求に対して弱気になる必要はありませんが、テナント希望条件に対して対応できない場合は、その理由をきちんと理解してもらうように心がけることも重要です。その場合、近隣事例や賃貸マーケット動向などを適宜知っておくことをおすすめします。インターネットや募集チラシなどで入手できる募集条件は、ビルオーナーの希望条件であり、必ずしもその金額で成約できるものではありません。エリアや時期、そして用途などで異なります。

必ず成功する
「賃料の値下げ交渉の上手な乗り切り方」は残念ながらありません。

そこで、当社スタッフが日頃試みていることを一部ご紹介します。入居してからの経緯にもよりますし、相手があることですから、実際には成功しないことも多いため、ビルオーナー様の自己責任にてご活用下さい。いろいろな担当の声を統合せずに、あえて掲載していますので、一貫性がないものがふくまれています。

（１）　テナント様が早々「移転を考えているのか」、単に「値下げ要求」なのか、まず見極めるようにしています。

（２）　時間をかけてもビルオーナー様とテナント様の間を往復しています。（誠意を持って双方が納得できるところを探します）

（３）　ビルオーナー様、テナント様から納得できる範囲を聞き、その範囲内で調整するよう努力を重ねています。この辺りは担当者の信用度がモノをいうと思います。

（４）　既に移転の準備が整った上での最後の交渉をしているかもしれません。その場合は、中途半端な交渉より、値下げ交渉に応じる方が現実的です。

（５）　最新の近隣相場を把握し、ビルオーナー様と相談のうえ、テナント様との交渉をしています。

 
桑名克昇

 
喜多好治

栗原剛 

阿部龍治 

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【失敗しないオフィス移転】シリーズも回を重ね、今回は建物関連のチェックポイントについてご紹介します。建物関連では、特に８つのチェックポイントがあります。建物外観、エントランス周辺＆エントランスホール、築年数、エレベータ、新耐震基準、フロア間配管、駐車場、案内のしやすさです。

オフィス移転を失敗しないためには、プランニング段階から専門家に相談されることをお勧めいたします。当社スタッフはその段階からご相談いただくのが大好きです。是非、お気軽にお声掛けください。

＜　営業スタッフからのアドバイス　＞ 

大桑昌彦
【建物外観】　
・美観の度合い
・近隣環境との釣合いは
・外壁の色合い、仕上がり状態を確認するとよいでしょう。

阿部星児 
【エントランス周辺＆エントランスホール】　
・照明の明るさは（暗くないか、明るすぎないか）
・清掃の際、電源が取りやすい位置にあるか
・ゴミ箱・灰皿等の設置及び管理
・ポストはきちんと管理されているか
　（空室にチラシが溜まりっぱなしになっていないか）
・セキュリティが設置されているか
・時間外の入退館に問題はないか
・テナント案内板が見やすいか
・リニューアルの必要があるか
・広いエントランスホールの場合、エレベータまで判りやすいか
・１階にテナント用または共用のトイレがあった場合の管理方法
・内部テナントまたは周辺からの臭い等がないかを確認するとよいでしょう。

松崎勝也
【築年数】　
1.　リニューアル後の年数が強調されていて、本来の築年数が分かりづらいビルがある。
2. 築年数と同様に、構造・設備・建物管理等の状況も踏まえた判断が必要。
3.パンフレットやチラシ上の築年数と、登記簿上の築年数が若干差異のある場合も注意。
4.階段や壁にクラックが生じていたり、築年数の割りに年を取ったビルもあり。
以上のことを確認するとよいでしょう。

栗原剛
【エレベータ】　
・大きさ
・不停止はついてるか
などを確認しましょう。

 山島郷示
【新耐震基準】　
建築確認の日付が１９８１年（昭和５６年）６月以降であれば新耐震基準のビルです。
旧基準の場合、耐震補強工事予定があるのかを確認することが必要です。
また、壁・柱にヒビ等が入っていないかも確認しましょう。

 阿部龍治
【フロア間配管】　
1.フロア間配管に余裕があるか？
退去済みのテナントさまがそのまま配線を残している場合、テナントの入れ替わりとともに、配管の余裕がなくなってきます。使用していない配線を抜く作業はとても手間がかかります。

2.余裕がない場合、増設工事が可能か？
フロア間の配管を増設する場合、建物内部にスペースがあればよいのですが、ない場合には建物外側の壁面を利用して新設します。その場合、ビルオーナーの許可が必要となります。

 喜多好治
【駐車場】　
1.駐車台数が何台あるか？
2.お客様用のスペースはあるか？
3.高さ、幅等は大丈夫か？
4.ない場合は付近で確保できるか？

以上を確認する必要があると思います。

桑名克昇
【案内のしやすさ】　
物件を決めるにあたって、立地も重要になります。
来客が多い会社や宣伝を強化したい会社ですと、ランドマークとなる建物が近くにある、公共の施設がある等、先様にとっての目印となるものの近隣を探すのも一つの手です。
また、社内でじっくり作業をされる会社ですと、大通りから中に入った
閑静な場所辺りですと、意外と条件の良い物件がある場合もあります。

【お問合せ・ご相談は】
株式会社ダク・エンタープライズ営業本部
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松崎勝也

 
山島郷示

 
大桑昌彦

（１）　長所の羅列をする

 　交通アクセス、経済条件、設備の差、周辺環境などすべて利用する。

（２）　質をアピールする

 　ビルオーナー様、入居テナント様など。

（３）　見るのは「タダ」

 　何しろ「案内」を優先する努力をする。早めに物件の内見を促す。

（４）　選ばれる可能性ＵＰ

 　案内物件件数や順番を工夫して当該ビルの良さが引き立つ様に配慮する。

（５）　スピードが命

 　審査を早めに回答する。

（６）　募集条件の事情

 　募集条件を下げられない事情がある場合は特に、腹づもり価格があることを伝える。

（７）　ご相談可能

 　資料だけで勝手に判断されないために、ビル設備、経済条件、入居時期などが「相談可能」である旨を表記する。

（８）　移転メリット強調

 　現ビルと比較して勝っている点、劣っている点を充分伝える。「より良い場所へ」、「より安い賃料へ」など。

（９）　差別化

 　特色を出す。周辺競合ビルを研究し、テナントへのメリットなどを考慮して差別化手法をビルオーナーへ提案。

(10)　手数料報酬

 　客付仲介会社への追加報酬や、テナント手数料の減額検討など。

 
桑名克昇

 
喜多好治

栗原剛 

阿部龍治 

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　失敗しないオフィス移転をするために、物件室内でチェックすべきポイントについて、プロの仲介スタッフからのアドバイスをご紹介します。貸事務所・オフィス移転の企業担当者さまだけでなく、ビルオーナーさまにとってもお役にたつノウハウかと思います。是非、参考としていただき、不動産運営を成功させていただければと考えています。
なお、お持ちの方は、「自社ビルの取得＆運用マニュアル」（すばる舎リンケージ出版、阿部龍治著）の412～413ページも合わせてご覧ください。
ご購入はこちらから
http://www.amazon.co.jp/dp/4883998754

＜　営業スタッフからのアドバイス　＞ 

大桑昌彦
【室内面積】　先ず、契約面積がネットか、グロスかを確認した方がよいでしょう。ビルによっては、１階エントランス部分を各テナントで按分負担する場合があります。

阿部星児 
【オフィス形状】　お客様にあった形状をお探しください。 

一般的には①長方形②正方形がレイアウトし易いと言われております。しかしお使いの什器・備品の形状、部署によって間仕切りをされたい等お客様の状況、ご希望によりましては必ずしも一般論が当てはまるとは限りません。

注意すべきは柱・曲線部分等特殊な形状があるオフィスの場合、どの程度のデッドスペースが発生してしまうかです。
この場合その周辺をどのようなレイアウトにされるかです＝デッドスペースの利用法です。

弊社でもよくレイアウトのご相談を頂くことがございます。
お気軽にご相談下さい。

松崎勝也
【空調機器】　サーバールーム等で最近多い事例のトラブルです。
24時間フル稼働で、しかも設定温度が真夏などには最低温度で維持するため、故障や、機械の交換等オーナー負担になるのか？経年劣化に相当するのか？夜間に使用する空調機のみ、テナント負担で設置可能か？等を確認した方がよいでしょう。

栗原剛
【内装】　入居工事をする際、ビル側指定業者を含めた制限の確認をした方がよいでしょう。

 山島郷示
【眺望】　窓からネオンの光が入ってこないか。外からの人目が気にならないか。自動車等動くものが目に入りやすくはないか。窓が大きくて開放感があっても、特に夏等日差しが入りすぎて熱効率が悪くないか。
など考慮する必要があります。

 阿部龍治
【天井高】　最近の新築物件は天井高が高いものが多くなっていますが、既存物件では時代や建築当時のビルオーナーさまの考え方により、天井高が低いものもあります。オフィス移転を成功させるためには、要望条件の優先順位を考えて、相対的に判断されることをお勧めします。天井高が低過ぎないか？　ＯＡフロアは施工できるか？　などはチェックしましょう！

 喜多好治
【床仕上げ】　タイルカーペット・クッションフロアー・プラスチックタイル・長尺シートなど、どの仕上げが室内及び自社のイメージに合っているか確認した方がよいでしょう。

桑名克昇
【採光・照度】　　室内を見るときに窓の位置は結構、重要になります。
窓が多く、たくさんの採光があると開放感も有り、室内の雰囲気までも明るくなります。但し、レイアウトを考える時は要注意です。
キャビネットやラック、ロッカーを収めるには壁も必要です。
また、まともに直射日光があたったり、西日のきつい方向の窓は書類の保管等には適しません。照明の位置も含めて確認した方がよいでしょう。

【お問合せ・ご相談は】
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松崎勝也

 
山島郷示

 
大桑昌彦

（１）　景気動向や周辺環境に依存するもの
　・不景気の長期化にリストラ／経費削減
　・周辺工事の騒音や振動で仕事ができない
　・不人気エリアから人気エリアへの移転
　・主要取引先の移転
　・テナント様所属業界における大事件の影響

 　自分では変えられないものです。ご自身で周辺環境を確認し、信頼できる不動産担当者から、情報をもらうなど、定期的な情報収集を心がけましょう。

（２）　テナント様の状況に依存するもの
　・成長期での社員増／事業拡大
　・衰退期での社員減／事業縮小
　・機能面での拠点の統廃合
　・自社ビル購入
　・滞納で追い出された

 　滞納がなく長期的に入居してほしいテナント様には先に値下げを提案するビルオーナー様もいます。テナント状況を早めに把握することが重要です。

（３）　ビルの状況やビルオーナー様に依存するもの
　・設備が古く対応できない
　・オーナーチェンジに伴う値上げに反発
　・修繕対応や管理体制への不満／不信感
　・空室フロアの多いビルではイメージダウン
　・賃料減額への拒否

 　ビルオーナー様がご自身で対応できるものです。テナントとの関係作り、スピーディーな対応、設備のタイムリーな更新など早めの対応を心掛けましょう。

 
桑名克昇

 
喜多好治

栗原剛 

阿部龍治 

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　以前は募集看板やポスティングされたチラシ、新聞折込などで物件情報を入手していました。懇意な不動産業者がいる場合には、相談されることもあるでしょう。最近、劇的に物件検索のスピードが変わりました。それはインターネットの急速な普及です。今回はインターネットで物件検索するときに注意すべきポイントについて、ご紹介しましょう。

＜　営業スタッフからのアドバイス　＞ 

大桑昌彦
値段、面積、地域の順番を明確に付けておいて、検索しましょう。
後は手数料等の確認を忘れない事です。

阿部星児 
不動産情報が検索されているサイトは多数存在しますが、インターネット普及当初からお客様の声として多く寄せられたのは「検索項目が少なすぎる」という点でした。

弊社でも日々自社ホームページの改善を心がけておりますが、サイトによっては現在もより多くの情報を見ていただくためにあえて検索項目を増やしておりません。

まずは詳細をご覧になられる前に「お探しになられている項目で検索できるサイトか」をご確認ください。

松崎勝也
インターネットの物件検索では、一般物件か、専任物件かで手数料の違う物件あるので注意しましょう。

栗原剛
条件等に誤りがないか確認しましょう。

 山島郷示
物件を提示している業者がその物件の専任業者であるとは限りません、むしろそうでない場合が多いのではないでしょうか。従って、その物件の最新情報でなかったり、詳しい情報を知り得ていないケースがあります。

 阿部龍治
テナント募集の形態により、複数の不動産仲介業者により募集されることがあります。一般的に募集看板の場合、掲出するスペースの関係および多すぎると体裁が悪くなるため、ひとつの物件で２～３社が限度です。一方インターネットの場合、たくさんの不動産仲介業者から同じ物件について掲載がある場合があります。すべての情報レベルが同じでないと、条件が異なる場合があります。その場合は電話で確認されることをお勧めします。

 喜多好治
賃料が賃料だけか、共益費も含んでいるのか確認した方がよいでしょう。

桑名克昇
インターネットでの検索は、あくまで初期の取り掛かりとして考えて、
最終的には自分の目で現地（設備等を含めて）、周辺環境を確認した方がよいでしょう。

【お問合せ・ご相談は】
株式会社ダク・エンタープライズ営業本部
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松崎勝也

 
山島郷示

 
大桑昌彦

空き確認はあるけど案内にならない、案内しても申込が入らないなど、成約まで至らないと悩んでいるビルオーナー様もおられるでしょう。現場スタッフがお聞きしているお客様の心の声をご紹介しましょう。

（１）　共用負担が多すぎて狭い

 　オフィスの賃貸マーケットに合った契約面積を見直しましょう。

（２）　柱が大きくてレイアウトが難しい

 　柱をうまく利用するレイアウト案を募集活動で利用しましょう。

（３）　なんとなく雰囲気が暗い

 　エントランスホールや廊下の照明を見直しましょう。

（４）　物が放置　清潔感がない

 　管理会社にテナント様への改善要求をお願いしましょう。

（５）　１階が飲食店

 　１階はビルの顔です。用途や業種選定には注意しましょう。

（６）　周辺環境が自社ブランドに合わない

 　将来的には資産の入れ替えの検討が必要かもしれません。

（７）　新耐震基準に未適合か

 　建設会社や管理会社に確認しましょう。

（８）　値段交渉が申込ありきか

 　事前に腹積もり価格を仲介会社に伝えておきましょう。

（９）　回答が遅い

 　日頃から管理会社・仲介会社などのパートナーの信頼関係構築が鍵でしょう。

(10)　男女別トイレじゃない

 　まず確認！（スペース的・設備的に可能か、金額は？）

 
桑名克昇

 
喜多好治

栗原剛 

阿部龍治 

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オフィス移転の最終段階として、重要事項の説明を受けて契約書の締結に進みます。契約書の内容は、きちんと読まずに契約をされる方もおられるようですが、しっかり理解してから捺印されることをお勧めします。専門的な言葉もあり、わかりにくい面もありますが、専門家として特に注意して確認し、理解されることが重要と思われるポイントについて、ご紹介します。わかりにくいところがありましたが、営業スタッフにお気軽にご相談ください。

＜　営業スタッフからのアドバイス　＞ 

大桑昌彦
契約期間、条件、住所等の数字の誤り、特約事項の有無、に注意しましょう。

阿部星児
（　解　約　）
解約には【賃貸借期間満了時の解約】と【賃貸借期間内の解約】がございます。
通常期間満了時であっても期間内であっても約定の予告期間をもって解約することが出来ます。
但し、賃貸借契約によっては【賃貸借期間期間内の解約】をする場合には、別途違約金が発生する場合がございますのでご注意下さい。

また【即時解約】及び【約定期間に満たない期間において解約】をする場合の違約金には【賃料相当額】のケースと【賃料及び共益費相当額】のケースがございますのでご確認下さい。

豊島一也

わからないことは、お客様担当の営業スタッフにお気軽にご相談されることをおすすめします。

松崎勝也
・当社の契約書で、その他の費用のなかで町会費、などの記載があるが、公共性の無い物や、地域性の偏りのあるものは最初から省くべき。
・即時解約のペナルティーとして解約予告期間分の賃料＋共益費と有るのは、正しくは賃料のみで、共益費は入れるべきではないと思います。

栗原剛
解約予告期間を確認しましょう。

 山島郷示
物件をどう使うか、解約時にどれくらい保証金・敷金が返還されるかを想定して契約書をチェックすることが必要でしょう。

 阿部龍治
定期借家契約の場合、借主側からの途中解約が特約に入っていない場合は、契約期間分支払う必要があります。
また、貸主と借主は時期的に力関係が変わるように思われていますが、本来契約においては双方でご納得いただけるように交渉をして、対等な立場で契約するという意識を持たれることをお勧めします。

 喜多好治
解約について
解約予告期間は通常3ヶ月～6ヶ月あります。解約予告する場合は口頭ではなく書面でなければ有効ではありません。
又、予告期間に満たない期間の場合、不足する期間の賃料及び共益費も違約金として発生しますので注意が必要です。

 野呂泰司
入居・退去時の内装工事の指定業者の有無を確認しましょう。

桑名克昇
・解約予告期間：契約満了日丁度か期間内（中途）かによって違ってくるので確認が必要です。（解約金の発生）

・原状回復工事の際の業者の選定は、貸主・借主どちらができるのか確認しましょう。

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阿部星児

 
松崎勝也

 
山島郷示

 
大桑昌彦

オフィス移転を検討しているテナント様が求めているビルの設備について、次の６つの基本的な要望があります。募集資料などできちんとPRされているか再度ご確認されることをお勧めします。不動産経営においても、お客様視点に立つことはとても重要です。

（１）　24時間使用可

 　仕事の取引先やスタイルの多様化に伴い、使用時間の制限があるビルを候補から除外する企業やお客様が増えています。

（２）　個別空調

 　中小ビルの多くは個別空調が、大型ビルではセントラル（集中）空調が主流です。セントラル空調の場合、空調料金は一定期間賃料に含まれていることでコスト削減となりますが、時間外は延長料金が発生するため、個別空調を増設して併用するビルオーナー様も増えています。

（３）　男女別トイレ

 　働く女性が増えている昨今、３０坪未満の小型オフィスでも男女別トイレを希望するテナント様が急増しています。スペース的に難しい既存ビルでは、１フロア毎に男性用・女性用を分けることで隔階男女別としているビルもあります。

（４）　OAフロア
　　　　（フリーアクセスフロア）

 　一人１台のパソコンを利用するようになり、電気コードやネットワーク配線はどを床下に隠したいというニーズが高まっています。新築であれば必須ですが、既存ビルの場合、天井高との関連もあり無線LANで代用するテナント様もいます。

（５）　機械警備

 　昨今、セキュリティーを重要視するテナント様が増えています。機械警備は人的警備と比較すると安価であることで、コスト削減としても検討されています。

（６）　光ファイバー

 　インターネットでも動画やフラッシュ画像などの配信が急増しています。以前はISDNやADSLで十分だった企業も安価になったこともあり、光ファイバーの利用者が急増しています。

 
桑名克昇

 
喜多好治

野呂泰司 

栗原剛 

阿部龍治 

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 　オフィス移転のために貸事務所を探す際、先ずインターネットや物件チラシなどの募集資料から希望条件に合う物件を絞り込みます。次に、絞り込んだ物件を担当者が現地で内見してさらに絞りこみます。最後に総務部長や経営者、最近では女性のキーパーソンが最終候補を決定したうえで、条件交渉に入るのが一般的です。今回は、物件内見の際に、注意してみるポイントをご紹介しましょう。

＜　営業スタッフからのアドバイス　＞ 

大桑昌彦
平面図を見て、内見の際はネットかグロスか確認することをおすすめします。ネットは、契約面積にトイレや水回りが入っていない場合であり、グロスとは、入っている場合をいいます。

阿部星児 
電気容量（多すぎても、少なくても問題です）と、内部テナント（どの様な企業（方）が入居されているのか）を確認されることをおすすめします。

豊島一也
トイレ清掃は、オーナー、テナントのどちらでやるか？　解約予告は何ヶ月前か？　窓の清掃は、１ヶ月毎、２ヶ月毎か？電気の基本料金はいくらか？　などを確認しましょう。

松崎勝也
ビルの時間制限等や休館日（日、祭日）など。又、24時間使用不可等、大型ビルでなくともある場合は注意が必要です。

栗原剛
オフィスレイアウトを考える際、電気系統、照明位置、空調位置等を確認することが重要だと思います。

 山島郷示
エアコン室内機の位置はどうなっているのか、エアコンのコントローラーはいくつか確認しましょう。

 阿部龍治
オフィス家具が入るＥＶサイズかどうか確認しましょう。
階段で運ぶ、窓サッシをはずさないと入らない場合、引越し代が高くなります。

 喜多好治
平面図と現況が違っている場合があるので注意しましょう。

 野呂泰司
内装工事を施す際に指定業者の有無を確認しましょう。

桑名克昇
現在使っているオフィス家具が使えるか、天井の高さ（梁の位置）、柱、ドア、窓の位置など確認しましょう。

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第２位

中央区　貸事務所 

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渋谷区 　貸事務所

 
桑名克昇

 
喜多好治

野呂泰司 

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阿部龍治 

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 　企業のブランディングおよびスタッフの働きやすい職場環境を見直す場合、オフィス移転を検討することもあるでしょう。近年、インターネットの急速な進歩により、貸事務所物件情報の収集方法や仲介会社の選定方法も大きく変わってきております。

オフィス移転を成功させるためのチェックポイントについてご紹介しましょう。

＜　営業スタッフからのアドバイス　＞ 

大桑昌彦
焦らず、じっくり、情報収集をしましょう。

阿部星児 
レイアウトを事前に図面に落とし込みましょう。

豊島一也
契約書の内容を良くチェックしましょう。
（解約予告期間、保証金（敷金）の返還期日、原状回復の詳細）
信頼のおける業者を選ぶのが重要です。（地元業者、ベテラン営業など）

松崎勝也
現行の契約書の解約予告満了日（移転日を決めるため）と移転先の受け入れが十分に間に合うとをチェックしましょう。

栗原剛
設備および賃料・共益費（管理費）以外の費用の有無なども含めて確認しましょう。

 山島郷示
移転にかかる費用、現ビルの原状回復工事費用を確認しましょう。

 菅野晋太郎
中小ビルを選ぶ際は、必ず実寸を測りましょう。

 喜多好治
希望条件の確認をしましょう。譲れる点と妥協出来ない点をあらかじめ確認しておくことでより良い決断ができるでしょう。

 野呂泰司
電話番号の変わるエリアかどうかの事前確認が重要です。

桑名克昇
物件選定における項目の優先順位を決めましょう。

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桑名克昇

 
喜多好治

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2010年度のダク・グループ　スローガンは

『感謝を忘れず、お客様から信頼される「プロ集団」になる！』

 です。

1969年(昭和48年)7月創業以来、ダク・グループのメンバーとして
引き継がれていることがあります。

それは、
①感謝
②信頼
③プロ集団
です。

皆さまからのご支援により、昨年創業40周年を迎えることができました。今後ダク・グループが皆様のお役に立つために忘れては
ならないことを再認識しました。今一度初心に戻り、将来にわたり
お客さまから選ばれるビジネスパートナーであり続ける決意を
2010年度のスローガンとしました。

これからも末永く、ダク・グループをご指導・ご鞭撻のほど
よろしくお願いいたします。

ダク・グループ
代表取締役　　阿部　　龍治

新年に向けて今年は厳しい年でした。

来年も厳しい予想がとても多い。

何事にも「諦めない心」を持ち続けて厳しい年を乗り越えたい。

１１月の某日、有楽町に居た。
国際フォーラムの庭の屋台村を通って大手町まで。

すると屋台村で美味しそうな匂いとともに女性の声で
「広島の牡蠣美味しいですよ！」の連呼、時計を見ると良い時間。
カップにはみ出しそうなぷりぷりの牡蠣。
思わず「一つ下さい！！」と！

困惑気味の女性が一言、
「屋台村のお弁当を買ってくれた方には無料で差し上げます！」だと。
洋風弁当などメタボの私には無用だ、ただ牡蠣が食いたかったのに！

諦めて歩きかけた私の背中であの声が！
「広島の牡蠣美味しいですよ。」
思わず屋台村の列に並んでた。

結末ですか？当然牡蠣は食べました。満足しました。
ただ屋台村で買った弁当はキーマカレーで、言われるままのトッピング！
気がつけば９００円也のお勘定。

牡蠣だけなら４００円かな？などと一人思いながら、食のコラボを楽しみました。

初冬の大都会に合掌！

最近の若い人の言葉が乱れている！と聞いて久しい。

特に丁寧語、尊敬語、男言葉、女言葉とやたらと成約があって、私自身もいまひとつ自信がない。

但し、母の故郷沖縄の言語は日常できちんと使い分けられている。
目上の人に対してと、おじいさん、おばあさんなどに対しての言葉が、
今もきちんと受け継がれている。

食事の時、先ず長老から食事が出されるが、うんじゅ、うさがみそーれーと言う。
うんじゅはあなた様、うさがみは食べて、そーれーは下さいとお願いします。

貴方様より先に、どうぞお食べ下さいますようお願いいたします。
そして目下の人、子供たちにはやー　かめーだ!
やーはお前たち、かめーは食べること、お前たち食べなさいと言う。
沖縄の言葉を漢字に直すと、特に尊敬語などはとてもきれいな「言葉」だそうです。

それを教えてくれた母は今は亡く、それを知る術も無いが、何時までも何時までも、伝えて欲しいです、言葉として。

母が沖縄県の出身で、山口県の紡績会社に集団就職した頃、沖縄は絶望的に貧しかった。

70年近い昔の話だが。
その沖縄に私が始めて行ったのは46年前の夏でした。

鹿児島から船で丸一日掛けて那覇の港へ、そこで見た雲は！
手を伸ばせば届きそうな、島影にすっぽりはまる帽子のようで、近づくと巨大なソフトクリームのような雲だった。

雨は突然降ってくる。それも台風のような激しさで！
そしてすぐに止んでしまう。誰も驚かない、慌てない。

雨の止んだ空を見上げると大きな虹が懸かってて！
その虹の大きさにびっくりした。

「神様の渡る橋」と教えられて、私は今でも信じてる。

4年前に亡くなった母の魂が沖縄に帰って、きっと、あの虹の橋を、渡って居るんだろうと！

昔から雲を眺めるのが好きだった。

童謡[海]と言う歌を聴きながら、その詩に出てくる（行って見たいなよその国）と言う言葉と、音楽の教科書の見開きのページに書いてある見慣れないお城や、海の上に広がる（雲）が、私の想像の世界を思い切り広げた。

それから数年、12歳の時に夢が叶った。
母の故郷沖縄に、母と二人で行くことになった。
東京から列車で丸一日　鹿児島へ到着。桜島にかかる雲がどこまでも高く、真っ白と言うよりも銀色にグレーが混じり、ねじれながら真っ白な雲と天を目指すような！

東京の狭い空で見る雲との違いに愕然とした。
その日は、明日の沖縄行きの船を待って鹿児島に泊まった。
次の日、沖縄行きの船で見ることになる、私の人生を変えたお話・・・

雲の話は次の号にて！

朝顔は夏の風物詩で俳句や、短歌にも登場する。

我が家でも今年タンポポに続く第２弾として育てている。

第１弾のタンポポはすぐに枯れた。花屋が悪い部類の物を買わせたらしい。今度こそはと、頑張っているが成育が思わしくない。

先日の日曜、晴天を待ってベランダに布団を干した。
この長梅雨で待ちわびた天気。気持ち良いー！と、伸びをして上を見上げるとそこに、長い蔓が伸びている。
朝顔の蔓だ！上の階のベランダから延びた蔓を思わず引っ張ろうとした私に妻が、駄目！どこまで伸びるか毎日楽しみにしているの！との事。知らぬは亭主ばかりなり。

朝顔に　ベランダとられて　布団干し。　勝也　

テレビで（野次馬）と言う言葉の語源について話していた。

親父馬（おやじ馬）→野次馬(やじ馬）になったと言う説。
仕事もしなくなった馬が、若い馬の後をついて廻るとか、暴れて騒ぐとか余り良い意味がない。

火事の現場や、喧嘩などの周りで興味本位で騒ぎ立てる輩（やから）
この語源の意味を聞いていてふと思った。

まだまだ元気で、バリバリやって居ると思って居るのは自分だけで、私も（野次馬）になっていないか？と自問した。
当然親父馬ではあるけれど、もう少しの間、若い衆の前を走っていこう！
スピードは大分遅くなったけれど。

浜離宮の森が真下に見えるツインタワーを案内したことがある。最高が６億の部屋で、即金で買った若きIT関連の社長のことを思い出した。　住む所ではない？なんて言うけれど、お金が有ったら文句無く住みたいと思った。その時は！

身分相応とは良く言ったもので、時が経てばやっぱり今の街が一番良い所だと思っている。
もしは無いけれど、宝くじが当たってもやっぱり見慣れた風景と一緒に年をとりたい。かな？

櫻の花が咲く頃は、いつも思い出す事がある。
入社2年目の3月26日、父が亡くなった。
弊社の管理部長も不慮の事故で亡くなった日が、櫻の満開の頃。
私の結婚したのも春で、長女が生まれたのも名残の櫻の咲く頃。
櫻の花は人生に似ている。朝は暖かい人生の誕生に似て、
夜の櫻は凛として寡黙に人生の終焉を彩る。
いろいろな思い出を刻んでまた、満開の櫻に逢える。

まだバブルの真最中に、外資系の社員住宅として高級マンションの仲介が多かった時があった。
私も何度か外人の仲介をした事があった。
業者と、外人の会社の通訳と本人の家族が来て条件の確認があった。
敷金は、礼金はと話が進み、敷金はデポジット(預託）と訳され、では、礼金は？業者はもとより私に振られても困るなと思ってた時通訳がつぶやいた。
礼金の礼はありがとうって感じかな！
ありがとうは、サンキュウ！で・・・外人夫婦にこう言った！
サンクスマニー(礼金）。なんでもあり？だった頃。

私が会社に入った頃（２５年前）は、東京タワーがよく見えて、夕日がタワーを巻くように沈んで行った。
当社７階の窓から見える風景も刻、一刻その姿を変えていく。
高層ビルが当たり前の様に建って、高さのシンボルであった東京タワーも５０歳を迎えた。
昭和３３年１２月２３日。東京タワーの生まれた日です。

12月、カレンダーを配る頃になると思い出すのは、星野富弘さんと言う画家のことです。
画家といっても健常者の画家ではなく、手足の不自由な画家さんなのです。
中学校のクラブ活動の指導中に事故にあい頸髄損傷で手足の自由を失う事に。
口に絵筆をくわえ絵や詩、文章をつけて詩集のような本も出している。

彼のカレンダーをお得意様に配ったところ、反響が大きくて数年続けた時があった。
但し、一冊が大きくて重いし、高いしなどで割り当ては少なかったが、当時のお客様で、年末にカレンダーの催促の予約を必ず入れて来る方があった。
この方はカレンダーが一月毎に終わると額に入れて飾ってくれた。
大事にしてくれた。
この方も、糖尿病から片目を失い、星野さんの気持ちがとても良く理解できたそうです。
そんな後日談までついた、カレンダーを配る季節になった。
カレンダーは星野さんのではないが、　お得意様に配る気持ちは変わらない。
今年は早めに配ろう、待っててくれる方々のために！　

12月、カレンダーを配る頃になると思い出すのは、星野富弘さんと言う画家のことです。
画家といっても健常者の画家ではなく、手足の不自由な画家さんなのです。
中学校のクラブ活動の指導中に事故にあい頸髄損傷で手足の自由を失う事に。
口に絵筆をくわえ絵や詩、文章をつけて詩集のような本も出している。
彼のカレンダーをお得意様に配ったところ、反響が大きくて数年続けた時があった。

但し、一冊が大きくて重いし、高いしなどで割り当ては少なかったが、当時のお客様で、年末にカレンダーの催促の予約を必ず入れて来る方があった。
この方はカレンダーが一月毎に終わると額に入れて飾ってくれた。
大事にしてくれた。
この方も、糖尿病から片目を失い、星野さんの気持ちがとても良く理解できたそうです。
そんな後日談までついた、カレンダーを配る季節になった。
カレンダーは星野さんのではないが、　お得意様に配る気持ちは変わらない。
今年は早めに配ろう、待っててくれる方々のために！

１０年、ひと昔と言います。
自分の人生をひと昔単位（１０年）で表すと、約６ひと昔。 結婚して３ひと昔、ダクに入社して2.5ひと昔。あっと言うまに時間が流れ、いろんな事がありました。過ぎ去った年月を思い出すときには重宝しますが、
10年が1ページになって、私の人生も6ページでめくられる？
だから！ではないのですが、残りの人生は１０年をひと昔、なんて数え方ではなく、これからは、一年壱年を大事に数えて、生きてい行きたいなと、思います。