◆クチコミ現場情報(スタッフブログ)

＜　営業スタッフから新年のご挨拶　＞

阿部星児
～迎　春～
謹んで新年のお慶びを申し上げます。
平素はダク・グループ（弊社業務）にご理解とご支援を賜り、厚く御礼を申し上げます。

昨年の未曾有の大震災に遭われた皆様方に、心よりお見舞い申し上げます。
一日も早い復興を願っております。
昨年１０月より東京都にて受付されました【緊急輸送道路沿いの建築物の耐震化及び助成制度】につきましても、多数のオーナー様よりご質問やご意見を頂きました。
今後ともより良い情報及びご提案を皆さまへご提供して参りたいと思っております。

そのような中　大変喜ばしいことは、昨年末より中小企業様から【増床】【新規開業】というお声が聞こえるようになってきたことです。

今年は【昇り龍】のように不動産業界はもとより日本経済が上向きになることを心より願っております。

本年もダク・グループを変わらぬご愛顧賜りますよう、よろしくお願い申し上げます。

新年にあたり去年を振り返ってみた。

3月11日の大震災後、日本は一時、暗黒の闇の中にいた。
出口のない闇の中、懸命に出口をもとめ！もがき、嘆き、失望の果てに手が届いていた。

しかし、驚くほど早く復旧に向け確実に歩き出し、少しづつ笑顔も戻った。
ただ、そんな状況を知る手段は残念ながら、テレビ、新聞等のメディアに頼らざるを得ない。

日々、薄れ行く現状を、どうか私たちに伝え続けて欲しものだ。
そして、今年は更なる飛躍の年であり、復興の年でありますことを祈念いたします

栗原剛
新年明けましておめでとうございます。
本年もどうぞ宜しくお願い致します。

 喜多好治
新年あけましておめでとうございます。

昨年はどのような一年だったでしょうか？
昨年よりも今年が、皆様にとって健やかでいい年に
なりますようお祈り致します。

本年もお付き合いの程、宜しくお願い申し上げます。

桑名克昇
新年も早、半月が過ぎましたが、
あけましておめでとうございます。

昨年は日本にとって大変な試練の年でしたが、今年は様々な障害を乗り切って昇竜のごとく、少しでも明るい年にしていきたいですね。

本年も宜しくお願い致します。

 西川健太郎
新年あけましておめでとうございます。　
旧年中は格別なご高配を賜り、まことに有難く厚く御礼申し上げます。

平成23年は、3月11日に東日本大震災が発生し、東北地方を中心に甚大な被害をもたらしました。あらためて多くの犠牲になられた方々のご冥福と一日も早い復興を願っております。本年はより一層お客様のご期待やご要望にお応えできるよう、より一層の努力を重ねてまいりますので倍旧のご指導ご鞭撻を賜りますようお願い申し上げます。

【お問合せ・ご相談は】
株式会社ダク・エンタープライズ営業本部
Tel: 03-3574-9651　soudan@daku.co.jp

JR新橋駅前にオフィスのある株式会社ダク・エンタープライズ。
貸事務所・賃貸オフィスのご移転はお気軽にご相談ください。

＜　営業スタッフからのアドバイス　＞ 

阿部星児
今月（12月号）の耳寄り情報をお届けします。
貴社または貴社のお取引先にてご興味がございましたら、お気軽にご一報ください。
よろしくお願いいたします。

＜賃　貸＞
1.【貸事務所】
虎ノ門駅徒歩5分約30坪が賃料＠9,000円（税別・坪）短期貸し歓迎！
2.【貸事務所】
新宿区曙橋の事務所（約70～370坪）が賃料＠8,000円（税別・坪）に値下げＯＡフロア・男女別トイレ・セキュリティ強化（カード１枚で入館・入室）
3.【貸店舗】
谷町の桜田通り沿い角ビル1階約18坪、軽飲食相談・物販向き
4.【貸事務所・貸店舗】
神谷町駅前の約20坪の事務所が＠16，000円（税別・坪） １Fマクドナルドの知名度の高いビルです。
5.【求む貸店舗】
池袋駅・大宮駅周辺で70坪程度のショールーム
6.【貸事務所・貸倉庫】
高田馬場約740坪が賃料総額250万（税別） 駐車場４台＋地下も駐車場として利用可能
7.【貸事務所】
田町駅徒歩９分の貸事務所３６坪が賃料＠8,000円（税別・坪）フリーレント2ヶ月・ＯＡフロア・男女別トイレ
8.【貸事務所】
日比谷通り至近西新橋の貸事務所６１坪が賃料＠13,000円（税別・坪）

＜売　買＞
1.【収益ビル】
東京駅徒歩5分の好立地に満室想定利回り8％以上の物件が売却開始７億円弱
2.【空ビル】
ＪＲ線上野駅より徒歩５分にワンルームマンション用地　約40坪
3.【売地】
小平に300坪の店舗・戸建・マンション用地
4.【収益ビル】
ＪＲ線浜松町駅徒歩５分の落ち着いた環境　4億前半内諾＝満室想定利回り8％強
5.【区分空事務所】
新橋駅徒歩2分に30坪強の事務所が約7,600万　自社使用・収益双方可
6.【区分マンション】
青梅街道駅徒歩4分　平成18年築の3ＬＤＫが3,000万東南角
7.【区分空事務所】
新橋駅徒歩1分（地下街から直結）約40坪の事務所が7,000万
8.【区分空事務所】
新橋駅徒歩1分（地下街から直結）約100坪の事務所が1億4,000万弱
9.【収益ビル】
新橋駅前に約延90坪年間収益約4,000万の店舗ビル

松崎勝也
3月11日の震災後から、免震。耐震などの言葉を良く聞くようになった。
実際に目の前に建つ日テレタワーの揺れは大きく、長かった。
こちらは耐震構造の様だった。

免震は、揺れそのものを地下のダンパーで吸収するので、揺れそのものが少ない。 
耐震は建物の構造上の強度で全体を保ち、免震は巨大なゴムの上に建物を乗せ、 直接建物に生じる揺れを逃がすので、全く異なる建築の工法と言える。　　　　

当社も日本で最初の【免震】マンションを仲介した実績がある。
中野のマンションで当時は大きな話題となり、見学に訪れるマスコミの対応に追われたことを思い出す。

竣工後、たまたま震度４程度の地震が起こり、オーナーの部屋の、金魚の水槽の水がこぼれなった！と、話題になった。
まさに、身をもって証明した一つの事例でありました。

栗原剛 

神保町エリアおすすめ物件をご紹介します

◆◇鎌形ビル◇◆
東京都千代田区猿楽町2-1-2

詳しくはこちらをご覧ください

 喜多好治
【更新事務手数料について】

更新時の事務手数料の金額については、法律上の制限がありません。
更新事務に係わる手間相応の手数料を受領することは問題がないと考えられますが「手間相応の手数料」の具体的内容が明確ではなく、業者間でばらつきがあるのが実態です。
ですから当事者間でしっかりと合意しておくことが大切です。

桑名克昇
東日本大震災からの復興を支援するために住宅エコポイントが復活との事です。
住宅を新築した場合は、今年の10月21日以降、来年の10月31日までの着工。

リフォームの場合は、今年の11月21日以降、来年10月31日までの着工。
ポイントの申請や交換は来年1月25日から始まります。

ポイントは新築の場合は被災地で30万円分、それ以外の地域では15万円分を受取る事ができます。
リフォームの場合は地域にかかわらず最高で30万円分を受取ることができます。

今回は、ポイントの半分を被災地の特産品と交換したり、義援金にしたりする事が条件となっています。
住宅をはじめ不動産全般の底上げになるとよいですね。

 西川健太郎

おすすめ物件をご紹介します

◆◇九段アークビル◇◆

千代田区九段北1-10-2

九段下駅徒歩２分のアクセス良好なビル

路線：東西線「九段下」駅　徒歩２分　
設備：２４時間使用可能・個別空調・男女別トイレ・機械警備・光

詳しくはこちらをご覧ください 

◆◇ニュー三栄ビル◇◆

港区新橋5-23-7

 使い易い長方形のオフィス
日比谷通り至近　活力あるビジネス空間です。
現在フリーレント３ヶ月付けさせて頂いております。

路線：ＪＲ線「新橋」駅　徒歩８分　
設備：２４時間使用可能・個別空調・男女別トイレ・機械警備・光

【お問合せ・ご相談は】
株式会社ダク・エンタープライズ営業本部
Tel: 03-3574-9651　soudan@daku.co.jp

JR新橋駅前にオフィスのある株式会社ダク・エンタープライズ。
貸事務所・賃貸オフィスのご移転はお気軽にご相談ください。

貸事務所をお探しの方はコチラ

http://www.daku.co.jp 

 「2坪×4区画に分割して2週間ですべて内定」

中小ビルオーナーへ朗報です。
港区の某中小物件において、10坪強の賃貸物件がなかんか決まらずに困っていました。
坪1万未満でないと決まらないと想定していました。
そこで、2坪程度の4区画に分割したところ、半年程度空室が続いていたなか、2週間ですべて内定となりました。
投資額、ノウハウなど、ご興味のあるようでしたら、お気軽にご相談ください。

＜各室設備＞
・ウォーターサーバー
・板で作成した机
・椅子
・ベッド ※撤去は任意
・光ファイバー（任意）

＜共同設備＞
・コインシャワー
・トイレ
・流し
・コインランドリー

不動産のことなら何でもお気軽にご相談ください。

不動産のお悩み相談110番　阿部龍治でした。
http://profile.allabouit.co.jp/pf/aberyuji

＜　営業スタッフからのアドバイス　＞ 

阿部星児
＜既存ビルの対応＞
バブル期大きく変化をしてきたビル事業のなか、大手ビルオーナーは小割りした事務所から分割しないフロア貸しに移行されてきました。

近年都心での大規模な土地の取得が困難になり、且つ大手ビルオーナーでも長期的な開発事業は経営を圧迫するため、大手ビルオーナーも中型～大型ビルの開発に取り組むようになってきました。

そこで今まで個人及び企業が経営してきた既存ビルは規模的に競合となることが多くなってきました。
個人及び企業にとって新築の大手ビルオーナーの物件は脅威です。新築のビル設備に併せて資金を投資することは不可能です。

そのようななか新宿は曙橋で７フロア中４フロア（延約３７０坪）が年末空くことになりました。

ビル経営の軸であったメインテナントが移転されることになったのです。
当然ビル経営を圧迫することは予想されますが、こちらのビルオーナーは今がチャンスとセキュリティ対策に資金投資することを決意されました。勿論莫大なご負担となりますが、ピンチをチャンスと捉えられました。

全てを新築ビルの様にリアルタイムに変えていくことは出来ませんが、将来を踏まえいつ何に資金投資すべきかが個人及び企業のビル経営の鍵となることでしょう。そのようなときダクグループがパートナーとしてオーナーの一助になれれば幸いです。

こちらが対象のビルです。

松崎勝也
フリーレントについて。

フリーレントに付いて以前と全く違うのは、中小のビルまでが使うようになったことだ。

以前ならファンド系のビルで想定賃料を割り込まないための手段の一つであったのが、今は単純な賃料の値引きの手段としている。
簡単に言うなら、賃料の上限を下げて尚、フリーレントのおまけをつけている。 フリーレントを仮に６ヶ月間をつけた場合２５％の値下げとなる。
３ヶ月で１２．５％で中小の貸主にとっては死活問題である。
やはり大手の不動産会社や、将来売る目的のためにビルを抱える企業と一緒には戦えない現実がある。

振り分けトイレに改装したり、機械警備を入れたり！付加価値をつけて多少でも集客を見込む傾向も出ている。
付加価値の提案や実行ならば仲介業者にもでき、将来への投資！と言う大儀が見える。
いずれにしても、黙っていては決まらない時代が長く続きそうだ。

栗原剛

詳しくはこちらをご覧ください

 喜多好治
＜維持保全について＞
契約期間中の修繕は、特約がない限り、貸主側の義務である。
ただし、躯体構造部分とは関係なく、かつ、生活を継続する上で直接支障が無い部分については家賃との兼ね合いから、貸主の修繕が免除される場合もある。

桑名克昇
オフィス街や住宅街を歩いている時に方位を調べるにはどのようにしているでしょうか。
現在は便利なGPS機能のついた携帯等もあります。
でも、何も持っていない場合には？
晴れていれば太陽を確認する方法も一手です。
ご存知の方も多いと思いますが、私はパラボラアンテナを先ず探します。
なぜなら、アンテナは南西の方角を向いています。
そこでアンテナと同じ方向を向いて左に少しずれると南向き。
右に少しずれると西向きになります。
ちょっとした事ですが、憶えておくと便利ですよ。

 西川健太郎

新橋のおすすめ物件のご紹介します

◆◇ニュー三栄ビル◇◆　
東京都港区新橋5-23-7

使い易い長方形のオフィス
日比谷通り至近　活力あるビジネス空間です。
現在フリーレント３ヶ月付けさせて頂いております。

３７.２４７坪　
路線：ＪＲ線「新橋」駅　徒歩８分　
設備：２４時間使用可能・個別空調・男女別トイレ・機械警備・光

【お問合せ・ご相談は】
株式会社ダク・エンタープライズ営業本部
Tel: 03-3574-9651　soudan@daku.co.jp

JR新橋駅前にオフィスのある株式会社ダク・エンタープライズ。
貸事務所・賃貸オフィスのご移転はお気軽にご相談ください。

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不動産ソリューションフェアも第13回を迎えたそうです。
11/10～11に、東京ビッグサイトで不動産ソリューションフェアが開催され、講演依頼がありました。

おかげさまで、
初日は50名分、最終日が100名分用意した資料がすべてなくなりました。

2011/11/10　11:30～12:20
「中小ビルオーナーが取り組むべきリーシングのポイント」
～あなたの投資はリーシングにつながっていますか？
コストをかける前に考える不況時代のビル経営術～

2011/11/11　16:40～17:30
「リーシング力をアップする仲介会社との付き合い方」
～プロの仲介営業がこっそり教える仲介業界の裏事情～

中小ビルオーナーさまも熱心に講演にお聞きいただきありがとうございました。

不動産のことなら何でもお気軽にご相談ください。

不動産のお悩み相談110番　阿部龍治でした。
http://profile.allabouit.co.jp/pf/aberyuji

＜　営業スタッフからのアドバイス　＞ 

阿部星児
東京都より「東京における緊急輸送道路沿道建築物の耐震化を推進する条例」が平成23年4月1日に施行されました。

条例には特定沿道建築物の所有者様等に次の義務が課せられます。
　
1. 耐震化状況の報告（義務）
2. 耐震診断の実施（義務）
3. 耐震改修等の実施（努力義務）

上記に伴い、耐震化助成制度の申込が平成23年10月1日より開始されました。

ダクグループにて管理・委託物件はもとより一般の建物所有者様にも内容説明の申込を受け付けております。
ご希望の方はお申し付けください。

 申込書はこちら

※特定沿道建築物の定義
次のいずれにも該当する建築物が特定沿道建築物です。
ア） 敷地が特定緊急輸送道路に接する建築物
イ） 昭和56年6月1日以後に新築の工事に着工したものは除く
ウ） 建築物のそれぞれの部分から特定緊急輸送道路の境界線までの水平距離に、道路幅員の２分の１に相当する距離（特定緊急輸送道路の幅員が12ｍ以下の場合は6ｍ）を加えたものに相当する高さの建築物

松崎勝也
知ってましたか?　　
地位の継承！って我々の業界でも、一般的にも使われていますが、継承と承継の違いを知ってますか。
　　
『継承』は、文化など受け継ぐ事を含む広い意味の一般的な言葉で、　
『承継』は主に権利又は義務を引き継ぐと言う意味が出ていますが、文化に『承継』を使うとずいぶんと義務的な感じがしませんか。
　　　
広辞苑での『承継』は、1.受け継ぐこと。継承.。2.〔法〕権利または義務をそのまま引き継ぐこと。
契約書では『承継』の使い方は？　

栗原剛

おすすめ物件をご紹介します

◆◇麹町守屋ビル◇◆
東京都千代田区麹町1-5-6

東京メトロ半蔵門線、半蔵門駅徒歩3分の好立地。レイアウトしやすい正形オフィスです。

詳しくはこちらをご覧ください

 阿部龍治
不動産コンサルタントの阿部龍治です。
http://profile.allabout.co.jp/pf/aberyuji

起業をする方が初めて貸事務所を探す場合の知っ得情報をご紹介します。

初めてのオフィス形態は主に３つあります。
（１）自宅で開業する
（２）マンションタイプの事務所を借りる
（３）一般オフィスを借りる
（４）レンタルオフィスを借りる
（５）バーチャルオフィスを借りる

起業を検討されている方
現在自宅がオフィスであり売上が伸び悩んでいる経営者の方へ
それぞれメリット・デメリットなどお気軽にご相談ください。

 喜多好治
平成23年10月1日より東京都暴力団排除条例が施行されました。

この条例と暴力団対策法とはいずれも暴力団の活動を制限する規定を置いている点では共通ですが、暴力団対策法が暴力団に対する規制を中心に定めている国民の安全と平穏の確保を図ることを目的としているのに対し、東京都暴排除例は東京都の責務や都内の住民および事業者に対する禁止事項を規定するなど、暴力団に関する総合的な規制をさだめたものになっています。

桑名克昇
ある統計資料によりますと、東京の夜間人口の増加の上位５地区は
1位：人形町、2位：八丁堀、3位：馬喰横山、4位：月島、5位：錦糸町となっています。

1位から4位までを中央区が占めているという結果です。
中央区は面積では東京23区の中で、台東区についで2番目に狭く
人口も千代田区についで少ない数字が出ています。
昼間の就業人口は日本橋や銀座等多くのオフィス街を抱えているため、
もともと多いのですが、注目されるのが上記の1位・3位の人形町・馬喰横山です。
この地域は下町であり、問屋街という事で新しい住民が少なかった地域ですが、近年はマンションが多数建築され、夜間の住民が増えてきています。
それに合わせるようにスーパーマーケットや生活に関連する店舗も多数出店され、街の様相も変化してきています。
昔と今の街の変化を発見するのも良いものですね。

 西川健太郎
◆旧耐震物件について◆

旧耐震基準物件＝昭和56年6月1日受付以降建築確認物件
現在空室が長期にわたって続いてしまっておる物件が増えるおり、対策行っていかなければならない物件が増えております。

耐震診断や耐震補強、設備面でのリニュアールや新設等を行うなど今まで違った工夫で新規入居者様、既存テナント様の満足度を高めていく対策をお考え頂きくのも良いかと思います。

【お問合せ・ご相談は】
株式会社ダク・エンタープライズ営業本部
Tel: 03-3574-9651　soudan@daku.co.jp

JR新橋駅前にオフィスのある株式会社ダク・エンタープライズ。
貸事務所・賃貸オフィスのご移転はお気軽にご相談ください。

 賃貸オフィスマーケットにおいて営業活動をしていると、貸事務所の案内に景気動向に大きく営業されていることがわかります。3.11の東日本大震災後は日本中の経済活動が不安視される動きがあり、案内を大幅に減りました。同時に建物の竣工に対する意識が高まり、新耐震基準に適合している物件かどうかといった案内前の質問が多くなりました。最近では、案内数自体は震災前の状態に戻ってきたように思います。但し、企業様からの希望金額が大幅に下落していること、契約までに時間がかるように変わったように思います。

今後オフィス移転を検討中の企業経営者さまに対して、現場営業スタッフが日頃から感じているお役立ち情報をご提供いたします。

今月のテーマは、「これからの注目エリア」です。是非、オフィス移転の計画段階から、自社に適したエリアを改めて考えるきっかけになれば幸いです。

＜　営業スタッフからのアドバイス　＞ 

阿部星児
近年開発され注目されてきたオフィスエリアも年々移り変わってきました。新宿、渋谷、天王洲、六本木、品川、汐留、丸の内、日本橋、京橋等々。
今後も上記を中心に数多くの開発が予定されております。
そのような中で注目していきたいのは、開発エリアに隣接した場所やエリアは同一でも賃料水準（坪単価）の変わる場所と思っております。

駅周辺や中心地は開発がされることにより、バブル期のような賃料設定はされないでしょうが、確実に賃料水準は上向き傾向になってくると思われます。但し、広範囲での開発は別として多くの周辺エリアは急激に増額されることはなかなかありません。

そこで開発されるエリアは注目され一部の企業様が移転されますが、以外と賃料の影響のでないエリアが近くにあると思います。
今後とも各企業様の特長を活かせるエリアに巡り会えるお手伝いが出来れば幸いです。

松崎勝也
私の注目エリアは中央区日本橋室町！
オフィスビル？だけでない私の注目エリアです。

アークヒルズで赤阪が、六本木ヒルズで六本木が大手町、八重洲も落ち着いて、今、注目は室町近辺。　
三井不動産がコレド室町を、 野村不動産が日本橋室町野村ビルを建てました。

どちらもオフィスビルの開発と言うよりも、中央通りを挟んだ街全体が買い物客の為の、巨大ショッピングモールのようです。
都市再生特別地区の指定を受けての開発で、オフィス棟も当然充実。
何よりも近隣の既存のビルも頑張っています。

栗原剛
環状２号線の工事も進んでいる新橋が改めて注目すべきエリアです。

 阿部龍治
 私が特に注目しているエリアのひとつに、「日八京（にっぱちきょう）」エリアがあります。
東京駅周辺の日本橋・八重洲・京橋エリアは、現在、大規模な再開発が進んでいます。

震災直後に、東京エリアから一時的に関西方面に拠点を移す企業さまも増えましたが、夏の季節における首都圏の停電が回避されることがニュースになるにつれ、東京エリアの注文度が戻ってきたように思います。

そのような背景のもと、日本の顔とも言える東京駅の東側にあたる「日八京」エリアにおける再開発が急速に進んでいます。大規模ビルが建築がされると、関連する中小企業も集まってくる傾向がありますので、今後楽しみなエリアです。このエリアへの移転にご興味のある方はお気軽にご相談ください。

不動産のお悩み相談110番 阿部龍治でした。

 喜多好治
巨大再開発「Big　Trigon」
御茶ノ水から神田エリアで進められてる大規模再開発。
2011年から2013年にかけて、５つのプロジェクトが順次竣工する。
交通アクセスの良さは、オフィス立地として抜群の利便性を誇っている。

桑名克昇
現在開発中のエリアとして、東京駅近くの日本橋エリア、京橋エリア
お茶の水エリアがあります。

　・日本橋エリア
　　　古くは天下の商都として日本の経済、文化の中心的役割を
　　　担い続けてきた地域の復活が期待されています。
　　　また、この地域は歴史的建造物が多くあるため、歴史的景観を
　　　意識したまちづくりが進められています。
　・京橋エリア
　　　北に日本橋、南に銀座に隣接している京橋は東京駅至近の
　　　地域性を生かした開発が進められています。
　　　また、緑を意識したまちづくりや風の道といわれる風通しの良い
　　　構築等ヒートアイランド対策等も期待されています。
　・お茶の水エリア
　　　このエリアは交通の利便性を活かしてオフィスビルの建設が
　　　続いています。古くからの名所が数多く残るこの地域は、下町
　　　風情と先端性が調和する活気に満ちたまちつくりを目指してい
　　　ます。

 西川健太郎
虎ノ門、西新橋、六本木エリア
環状２号線の道路開発及び複合ビル工事が行われ、周辺環境の変化が著しいエリアになると思います。

【お問合せ・ご相談は】
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Tel: 03-3574-9651　soudan@daku.co.jp

JR新橋駅前にオフィスのある株式会社ダク・エンタープライズ。
貸事務所・賃貸オフィスのご移転はお気軽にご相談ください。

 
喜多好治

 
松崎勝也

不動産物件内見時の建物関連における８つのチェック項目は？

1.建物外観
2.エントランス周辺＆ホール
3.築年数
4.エレベータ
5.新耐震基準
6.フロア間配管
7.駐車場
8.延床面積

詳しいデータはこちらをご覧下さい。

 
桑名克昇

 
栗原剛

 
西川健太郎

貸事務所をお探しの方はコチラ
http://www.daku.co.jp

 失敗しないオフィス移転を実現するために、物件の探し方について現場営業スタッフからノウハウを共有いたします。移転先の物件情報はどこで見つかるのでしょうか？
本業の仕事のなか、移転担当者は移転のための作業をしないといけません。頭を抱えているご担当者に是非読んでいただきたい内容です。 

＜　営業スタッフからのアドバイス　＞ 

阿部星児
昨今はインターネットの普及により、ある程度の情報は会社（自宅）に居ながら情報を得ることが出来ます。
例えば　検索画面にて【新橋　貸事務所】と入力しますと該当する情報をご覧頂けます。
但し、インターネットにも問題点がございます。
　Ａ）お客様がご覧になりたい情報が掲載させていない。
　Ｂ）同じ物件を複数の会社が掲載している。
　Ｃ）募集条件が違う。等々
そこでお薦めするのは
　１） インターネットでご希望の内容に合う物件を絞り込んでください。
　２） 問い合わせ先の不動産会社に詳細資料をご請求してください。
　　（上記Ａ及びＣの対策にしてください）
　３） その中から改めてご希望に合う物件をお選びください。
　４） お時間がある方は一度現地をご覧頂き、周辺の環境や外観等ご希
　　望内容に合っているかご確認いただけます。（※現地には実際貸主か
　　ら依託され募集している不動産会社の募集看板や資料を得ることが
　　できます。上記Ｂの対策にしてください）
　５） それからご内見を不動産会社にご依頼ください。
　６） ご内見される際の注意点は件数です。
　　一度にご覧頂く物件は５～１０件程度がよろしいかと思います。
　　（ご覧　頂く範囲にもよります）１～２件では比較することができませ
　　ん。逆に一度に沢山の物件をご覧になられるとどれが良かったのか
　　選べなくなってしまいます。

　　ただ一番大切なのは【信頼できる不動産会社】に頼むことだと思いま
　　すので、依頼したことのある不動産会社やお知り合いに評判の良い　
　　不動産会社をご紹介いただくことが一番の近道かもしれません。

松崎勝也
①【契約】現在の契約書を確認する。
　　（解約の予告、ペナルティー等の有無）
②【時間的】解約の期間に合わせ物件を探すが、移転までの仕事の調
　　整有り　　　　
③【事務機】引越しの手配、電話手配、電気容量の確認

栗原剛
ダクエンタープライズ栗原宛にご連絡ください。

 阿部龍治
昔はメインバンクに相談すると良い物件を紹介してもらえて、すぐに決まったこともありました。
オフィスにかかる賃料などあまり気にせず、儲かっていた時代であれば、それほど気にする必要はないでしょう。近年、長期的な不況が続いております。売上低迷のなか、コスト削減するために移転を検討されている企業経営者様が増えております。

そのような状況において失敗しないオフィス移転を実現するために御社に適した物件の探し方において重要なことは３つあります。実は相談前の事前準備です。
（１）移転理由を明確にする。
（２）希望条件を見える化し、優先順位を明確にする。
（３）計画段階から気軽に相談できる不動産のプロを見つけておく。

是非、一度信頼できるビジネスパートナーへご相談ください。
計画段階からご相談いただけることを当社営業スタッフ一同、お待ちしております。

 喜多好治
インターネットのアットホームウェブ及びオフィス専門でやっている賃貸業者を探す。
又、地域で一番、物件が豊富な業者を探す事も大事です。

桑名克昇
事務所や住居を探すとき、インターネットを利用して情報を集めている方が多いと思います。
インターネットを活用しますと即座に情報収集が出来て非常に便利ですね。
物件を絞り込んだら必ず、内見はお願いします。
最近はネット動画のみで決める方がいらっしゃるみたいですが、実際に室内をご覧頂き、部屋の形状や設備その他、外部の環境等をご自身の目でしっかりと確認して欲しいです。
暑さが厳しい時期ですので、不動産会社の営業のアドバイスを受けて効果的な内見を希望します。

 西川健太郎
スケジュール、予算、物件のおおまかなイメージを持って頂く事が先決だと思います。 
お客様ご自身が直接事務所を探される場合や不動産会社を利用する場合でも探される中でより具体的なイメージと合致してくると思います。

【お問合せ・ご相談は】
株式会社ダク・エンタープライズ営業本部
Tel: 03-3574-9651　soudan@daku.co.jp

JR新橋駅前にオフィスのある株式会社ダク・エンタープライズ。
貸事務所・賃貸オフィスのご移転はお気軽にご相談ください。

 
喜多好治

 
松崎勝也

 中小の貸事務所における男女別トイレ普及率は？

　昨今の景気低迷および東日本大震災をうけて、賃貸不動産マーケットは厳しい環境が続いております。企業体力が減衰するなか、貸事務所の賃料も経費削減の大きなターゲットとなっています。                       
一方、女性の社会進出が進むなか、男女別トイレを必須条件として移転先を探されている企業様も増えてきております。企業経営者様にとっても、ビルオーナー様にとっても、【男女別トイレの普及率】を知ることで、それぞれの経営判断における決断でのひとつのポイントになるでしょう。

詳しいデータはこちらをご覧下さい。

 
桑名克昇

 
栗原剛

 
西川健太郎

貸事務所をお探しの方はコチラ
http://www.daku.co.jp

 失敗しないオフィス移転を実現するためには、不動産マーケットの状況および傾向について知ることはとても重要です。現場営業スタッフが日頃感じていることを共有させていただきます。是非、御社もオフィス移転を成功させるために、信頼できるビジネスパートナーが見つかることをご祈念いたします。 

＜　営業スタッフからのアドバイス　＞ 

 阿部星児
長きに渡る不況の中、不動産の位置付けもかなり変化してまいりました。特に所有ということに対しては地主様から企業様（不動産業）、投資家様へと移転してきました。
また賃貸業につきましても長期保有を目的とし安定した賃料収入を目指す企業様と、一時的な賃料収入にはあまり拘らずに短期転売より利益を目的とする企業様の不動産経営方針の違いがはっきりと出てきました。問題なのは維持・保全につきまして前者（長期経営）の場合、不動産のきちんと対応されるのですが、後者（短期転売）の場合疎かにされるケースがあるということです。
短期所有なので影響がないのではという方もいらっしゃるかもしれませんが、不動産の管理についてきちんと引き継がれず、建物の老朽化に拍車をかけることになります。
勿論短期転売される企業様でもきちんと引き継がれているケースはありますが、入居者様には転売されるごとにその危険性があるということです。
建物の法定耐用年数は木造(住宅）：22年、ブロック造（住居）：38年、鉄骨造（事務所）：22～38年【骨格材の太さにより異なります】、鉄筋コンクリート造及び鉄骨鉄筋コンクリート造：50年ですが、今では築20年もすると古いと言われ、まるで使い捨てのように建て替えられることがあります。
当時の建築主様、設計会社様、建設会社様等の気持ちを考えますと寂しい限りです。

 松崎勝也
2008年9月のリーマンショックまでは緩やかな上げ基調で、更新も小幅ながら賃料を上げていました。
2008年9月を境に状況は一変し、市況は下げ基調へと舵を切りました。
そこへ、2011年3月11日の東日本大震災が起こり、不動産の単なる市況の話ではなく、国家をも揺るがす状況となりました。
築年数の浅いビルと、新耐震のビルは残り、旧耐震のビルは大幅な付加価値をつける覚悟が必要と成りました。
一口で現在の市況は語れず、その終わりも見えない。
本格的な真夏を迎える今、ビル市況はまさに真冬の市況に入っている。

 栗原剛
都心５区の平均空室率８％台という数字からも解るように今年も非常に厳しい状況が続くと思われます。

 阿部龍治
サブプライム問題、東日本大震災などの影響により、不動産マーケットは大変厳しい状況下に置かれています。ここ数年を見ると、オフィスを探されているお客様の動きは当社がビルオーナーさまからお預かりしている物件に対する案内の数がひとつの目安になります。ここ数年、企業体力の衰退により、オフィス移転の成約も減少傾向にあり、空室率の増加、空室期間の長期化などの傾向にありました。2011年に入り、景気回復の兆しが見える中、案内数も徐々に回復してきていました。そんな中、東日本大震災。最近では震災前の案内数に戻りつつありますが、以前厳しい状況が続いています。
逆に、企業にとっては移転することで大幅にコスト削減、オフィス環境の改善が実現できるチャンスと言えるでしょう。お気軽にご相談ください。

 喜多好治
回復を期待されながら停滞を続けてきた賃貸オフィスビル市況。
今年の春以降、賃料・稼働率ともに上昇すると見られてきたが東日本大震災の影響で今後、どうなるか分からなくなってきた。
倒産件数も増えてテナントの撤退、業績不振による賃料不払い。こう言う話しが今後は増加するでしょう。又、首都圏から近畿エリアに拠点を移す企業もあると思います。

 桑名克昇
電力不足から節電が最大のテーマとなっているこの夏を乗り切るために、オフィスビルでも色々と対策がをとられています。
さて、お借りする側からオフィスをご覧になる場合、
 ・照明のスイッチの確認（どのようなブロックに分かれているか）
 ・エアコンのスイッチ（各室内機ごとにあると便利です）
 ・LED照明
その他、この夏だけではなく将来的にも消費電力を極力抑える設備を
備えた建物は注目されるのではないでしょうか。

 西川健太郎
東日本大震災以後、問合わせ件数が減っていたところメイン通りのリーズナブルな物件から申し込みを頂く機会が出てきたと思われます。
反面、地震等から物件リスクが大きい建物に関しては退去されたりお客様が物件に対し、興味を示されなくなっているように見受けられます。
借り手市場には代わりがなく、相場もまだ落ち着く気配は感じられません。
地震の影響が収束に目処が立ち、事業縮小が一段落した時に次の流れがでてくるのではと思います。

【お問合せ・ご相談は】
株式会社ダク・エンタープライズ営業本部
Tel: 03-3574-9651　soudan@daku.co.jp

JR新橋駅前にオフィスのある株式会社ダク・エンタープライズ。
貸事務所・賃貸オフィスのご移転はお気軽にご相談ください。

 
喜多好治

 
松崎勝也

【自分の情報は出したがらない傾向があります】
・可能な限り、情報を聞き出す努力をしています。
・お客様の求めている条件を細かく聞き、営業担当が物件を探しやすいように心がけています。
・「この会社なら安心して物件探しを任せられる」という信頼を得ることが、お客様のファーストコンタクトである電話対応の重要な部分だと思います。
・まずはお客様に信用して頂くことが重要だと思います。

【的確な情報をその場で欲しがる傾向があります】
・お客様の希望を聞き、ネット掲載以外の情報も提供し、すぐ資料を送る様に心がけています。
・営業担当から折り返し連絡するか否か確認しています。
・サイトをご覧になってお問い合せいただいている場合には、その他の物件もご覧いただくように、その場で自社サイトへアクセスいただくようご案内しております。
例）ヤフーやグーグルで、「ダクグループ」と検索していただくと、その他多くの物件が掲載されている当社サイトをご覧いただけます。

 
桑名克昇

 
栗原剛

 
西川健太郎

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賃貸借契約をする際、一般的に連帯保証人が必要となります。失敗しないオフィス移転をするために、事前に知っておくべき内容を現場の営業スタッフでまとめてみました。是非、参考にしてください。

＜　営業スタッフからのアドバイス　＞ 

阿部星児
法人契約の場合、弊社では通常社長様に連帯保証人になっていただいております。
個人契約の場合は、支払い能力のある方または企業様になっていただいております。
その場合の注意点は当たり前ですが支払い能力(収入)です。連帯保証人が個人の場合は自宅が持家かという点も大きな判断基準となります。
また新規設立や設立の浅い企業様の場合、社長様の他にもう一名連帯保証人になって頂くケースもございます。
その代用として賃料等の保証会社が利用されることが少し増えてきております。

松崎勝也
【事務所の場合】
会社を新しく興す場合（会社新登記）、実績が無いので個人で借りて連帯保証人をつけます。
（実際例）
6月に契約をした西新橋にある物件の例です。
会社登記完了後個人契約から、会社契約へ契約書を書き換えます。 その際、個人契約の調印時につけた連帯保証人が実績もある方だったので、会社契約に切り替えるときもこの連帯保証人をお願いしました。

栗原剛
契約内容をよく確認してください。

 西川健太郎
私が担当させて頂いている管理物件において、オーナー様が賃貸保証会社で保証契約を必須条件にしている物件がございます。
家賃の滞納を防止する目的でオーナー様がしております。
昨今家賃相場の下落で都内の物件におきましても格安な条件で物件が募集しております。 賃貸保証といいますと、住居系の物件が主でしたが、オフィス賃貸におきまして現在借りて市場です。
今後、保証会社を通すことが各物件必須になるのかもしれないですね。

 喜多好治
借主に滞納があっても、きちんとした連帯保証人に請求すると滞納家賃を支払う一方で、将来の自己の保証責任を回避したいため、自らの説得で滞納者の任意の明渡を実現してくれることが結構あるものです。
そこで、連帯保証人の選定と保証意思の確認が重要となります。
連帯保証人としては賃借人と家計を別にし、しかも従属関係にない社会的に責任ある地位の第三者がベストです。

桑名克昇
日本独特の制度である連帯保証人ですが、家を借りる、事務所を借りる場合には基本的には連帯保証人を立てないと借りる事がほぼ出来ません。（賃貸保証会社と契約を結ぶ方法もありますが）
連帯保証人は保証人とは違い、賃借人と同等の責任を負うことになります。
賃借予定者から連帯保証人を頼まれた場合には、内容をよく確認してから回答をしたほうがよいでしょう。
また、賃貸人側では申込時の連帯保証人の支払い能力等をよく調べてから、回答を出す必要があります。
連帯保証人はそれだけ重要ですので、貸す側も借りる側も細心の注意を払う必要があります。

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喜多好治

 
松崎勝也

 　インターネットの急激な普及に伴い、まずはネットで物件を検索するお客様も増えてきております。特徴を理解したうえ、問い合せに対応することはとても重要になってきています。
電話対応が上手くいかなければ、自社営業が他社と同じ物件を紹介した際に、お客様は他の会社で契約をしてしまうかもしれません。
ここでは。当社が現場で実践している他社に浮気させない電話対応について、特徴ごとに少しだけご紹介しましょう。

【同時に3社くらい連絡する傾向があります】
・親切かつ丁寧な対応を心がけています。
・柔らかい物腰の言葉遣い。
・お客様から電話を頂いた際は、短い時間でより多くの情報を聞き出し、営業へつなげる事を心がけています。
・電話の時間が長くなりそうであれば、ことらから折り返し連絡する旨一言お伝えするように心がけています。
・お客様のおしゃった事を復唱し、必ず名前を名乗るように心がけています。
・大手不動産会社などでは基本的な対応の方法ですが、中小規模の会社では、電話応対が適当になりがちな会社も多いと思います。そこでの差別化を図るということを心掛けて対応しています。
・基本をしっかりと、心をこめた言葉遣いで対応するようにしています。  

 
桑名克昇

 
栗原剛

 
西川健太郎

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 「賃貸保証制度」は賃貸不動産マーケットにおいて利用されており、提供する会社もかなり多くなってきております。経営状況はブラックボックス化となっていることも多いようです。自己資本比率、流動比率、総資本営業利益率などをパンフレットやサイトにて公開している会社もあれば、契約数を伸ばすために無理な経営をしていることも懸念されています。

長引く不況や東日本大震災の影響で、不動産賃貸マーケットにおける空室率の増加や空室期間の長期化が、不動産オーナーや専門家のなかで問題視されています。
一方、企業にとっても、預託金（保証金や敷金）をなるべく少なくして、流動的な資金利用を希望される方も多くなっております。特に、独立や起業をする場合は初期費用がネックとなる場合も多く、マンションタイプを検討される方もおります。

このような時代の要望をもとに、「賃貸保証制度」を適切な利用を検討することは、不動産経営においても重要なことでしょう。今回は、営業スタッフが日頃から感じているノウハウやポイントについて紹介いたしますので、不動産オーナー様、企業経営者様とも参考にしていただければ幸いです。

＜　営業スタッフからのアドバイス　＞ 

阿部星児
元々は借主が連帯保証人を立てられない場合に加入し、保証会社が連帯保証人となるものでしたが、現在は賃料滞納のリスクヘッジの為に加入を義務付ける物件も増えております。

そこで重要なのが①「保証料をどちらが負担するのか」と②「保証内容」についてです。
①  預託金（保証金・敷金）が少ない場合、借主負担で加入を条件とした契約が増えております。また借主が設立間もない、借主が縮小移転等で貸主に不安はあるが契約はしたいという場合、貸主が負担して加入するケースがあります。
②  保証内容につきましては保証会社によって様々です。貸主は保証されないケース等を充分にご理解下さい。また更新時の費用負担につきましてもきちんとご確認下さい。

松崎勝也
保証会社については、基本的に賛成しません。

１、手数料をオーナー側が支払うべきと思うので。　　
２、保証を掛ける必要の有る、あるいは内容が分からない様な客まで決めるのか。
　　
利用は考えるべきかと思います。

栗原剛
保証内容、費用等を比較検討してから利用する保証会社を決めましょう。

 阿部龍治
「賃貸保証制度」とは、民間の業者によるサービスであり、賃料滞納が発生した場合、その損失分を補てんしてくれるという制度です。
サービスを提供する会社は数多くありますが、
・審査の迅速さ
・審査の必要書類
・サービス内容
・補てん時期
・財務内容
などに違いがありますので、事前に不動産専門家に相談されることをお薦めします。

 喜多好治
１、保証内容がどこまでか？
　　賃料・共益費のみか？
　　残置物処分の費用・物件明け渡しまでの賃料
　　訴訟費用・水道光熱費・原状回復費等、どこまで保証してくれるかの
　　確認。
２、保証限度額及び期間
　　６ヵ月分か？
　　１２ヶ月分？
　　１年間・２年間又はそれ以上か？
３、更新料
　　新賃料の何％か？

以上は最低でも確認するべきです。

桑名克昇
賃貸保証会社を利用するに当たっての確認事項。
　　・保証内容（金額、支払い時期、支払い方法、その他）
　　・契約金額
　　・更新時の金額
　　・保証人の有無
　　・保証会社の確認・内容（信頼度）
保証会社も数多くありますので、よく調べて吟味の必要があります。

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阿部星児

 
松崎勝也

 『案内を増やす募集チラシの裏テク10』

1.情報量は多くするが出しすぎない。寸止めで問い合わせを仰ぐ。
2.外観や室内の写真を載せて物件のイメージがより湧くようにする。
3.光ファイバーやOAなどの設置があるものは大きくアピール。
4.平面図や地図が分かりやすいように大きく載せる。
5.アピールしたい内容を目立たせ、すべての内容を公表せず実際に物件を内見したくなる様な
　チラシを作成する。
6.フォント・色・文字サイズなどを工夫して、ぱっと目をひくように。
7.物件を魅力的に感じるようにつくる。
8.写真をきれいにするとか、室内をきれいに、明るく修正する等。
9.見やすいレイアウト。
10.その物件の特徴を活かすようなキャッチコピー。例）リニューアル等

 
桑名克昇

 
喜多好治

 
栗原剛 

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 失敗しないオフィス移転シリーズです。
引越時の注意事項について、現場営業スタッフからのアドバイスをお届けいたします。
オフィスの移転計画は住居とは異なり、多くの注意事項があります。
是非、ご参考になされてください。 

＜　営業スタッフからのアドバイス　＞ 

 ビルの他テナントへ引越し日時等のお知らせ。
エレベ－タ－、玄関ホ－ル等の傷が付かぬよう注意する事。

 阿部星児
旧オフィス
①ガス会社・水道局等への移転連絡をテナント様がする先と、ビルオーナー様（管理会社様）がする先をしっかり確認しておきましょう。
②注意していても物が無くなってしまうのが多いのが移転時です。
特に貴重な書類等は紛失しないよう纏めて、お引越しに備えてください。

新オフィス
①お引越しの前に事務室内・トイレ給湯室等に汚破損箇所がないかご確認下さい。
発見された場合には写真を取っておき、出来る限りお引越しの前にビルオーナー様（管理会社様）へ報告しましょう。
②設備等は全て正常に稼働するがご確認下さい。
基本ビル側の設備であればオーナー様の費用で修理して頂けますが、問題になるのが前テナント様が残置された設備です。
修理費は新テナント様のご負担となることがございますのでご注意下さい。

 松崎勝也
①平日の引越しを避ける。→平日の引越しを全く認めないビル有り。
②出るビルも移転するビルも、エントランスや、エレベーターの入り口 などの養生。 
③事前の打ち合わせが出来て、現地の現況を確認するような業者を選ぶ。

 栗原剛
養生、エレベータの使用許可、作業日と時間の確認。

 阿部龍治
オフィスの引越をする際、軽視できないのは【ゴミ処理の問題】です。
従来のオフィスでも、移転先のオフィスでも、粗大ごみの回収は原則引っ越し業者さまにまとめて依頼するのが良いでしょう。
一般のオフィスゴミとして出す場合、多くのゴミを一度に出すと処理しきれず、ゴミ集積所に残ることがあります。
新しい管理会社やビルオーナーへの第一印象が悪くなり、従来のビルでは「飛ぶ鳥あとを濁さず」の精神から外れてしまいます。
新たな旅立ちを気持ちよく迎えたいものです。

 喜多好治
朝の出勤時及び昼食時、そして帰社時間は他のテナントがエレベーターを使うので避けるようにします。
そして、最初の養生及び最後に入口、壁、床等に傷等が付いてないか担当者が確認するようにします。

 桑名克昇
・管理会社へ引越日、時間帯の確認ビル・マンションによっては曜日の指定や、引越が不可の日もあります。また、時間帯も注意して下さい。
・引越日が決まったら、必ず管理会社へ報告。
・エントランスホールやエレベーター、廊下等運ぶ場所の養生を忘れずに。

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阿部星児

 
松崎勝也

先月に続き、案内を増やす募集チラシについて当社が採用している裏テクのご紹介です。

まずは、オフィス移転を検討しているテナント様の基本的な行動パターンを理解するところからはじめましょう。会社の規模にもよりますので、あくまでも参考としてください。

※1～2は先月ご紹介しておりますので、過去アーカイブ2011年2月をご参考ください。

3.内見した物件から、3～5物件程度に絞り込みます。その物件を、上司や女性などが内見します。最近では、清潔感のないトイレや給湯室の場合、女性の意見により対象外になることも少なくなりません。
最終候補を1～3物件程度に絞り込み、社長(キーパーソン)へ報告します。その物件を、社長(キーパーソン)が最終判断するために内見します。この段階でNGとなり、①に戻ることもありますし、社内稟議で内定して形式的に内見する会社もあります。

社長(キーパーソン)が実際に現地で内見するまでの各ステップにおいて、物件絞り込みが行われていることがわかります。お客様またはお客様を持っている仲介会社の営業担当は、入手した募集資料により第1段階で判断します。つまり、実際に現地で内見した人以外の方が絞り込みに参加する場合、募集資料が重要になります。

ここで軽視できないことは、仲介会社の営業担当がテナント様にご紹介する前に選別を行っていることです。テナント様からのご希望条件、物件知識、報酬などにより選定します。

特に本業を別に抱えているビルオーナー様など仲介会社の営業担当個別に情報提供できない場合は、固定報酬または成約報酬により、信頼できる仲介会社に依頼する契約もありますのでお気軽にご相談ください。  

 
桑名克昇

 
喜多好治

 
栗原剛 

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失敗しないオフィス移転のノウハウとして、今回は「諸費用（電気・水道等」について、まとめてみました。契約時にはあまり意識をしていないことが多いと思いますが、知っておく必要があるでしょう。是非、ご参考にしてください。 

＜　営業スタッフからのアドバイス　＞ 

大桑昌彦
電気・水道料は予め、基本料金の確認。
メーター検針が直接か、管理会社の代行か、オーナーがするのかを調べる。

阿部星児 
みなさまが賃貸借契約を締結される場合には、重要事項説明にてその他の費用につきまして説明を受けます。また事前にご覧いただきます契約書（雛形）にその他の費用という項目がございますので注意深くご確認下さい。

電気・ガス・水道は各階（各室）に小メーターがある場合と建物全体（各階）にメーターがある場合がございます。その際は費用が各階（各室）均等に割り振りされるのか、面積（人数）等により案分されるのかを事前にご確認下さい。

また電気につきましては専門家でないと非常に判りづらいのですが、入居される物件の電気容量は何アンペアなのか。実際にご使用される電気容量は何アンペア必要なのかをご確認下さい。
電気容量が大きすぎてしまうと基本料金が高い為、無駄な費用をお支払いされることになります。

松崎勝也
契約書の中に（諸費用）と良く出ていますが、意外と多いのが諸費用の負担区分の解釈の違い。
　　　
①看板作成料
A　店舗の場合は袖看板、置き看板、巻き看板など、テナント自身の費用負担にて、宣伝用に作成する。 
B  事務所の場合、大き目のビルはオーナー負担にて、 小さ目のビルはテナント負担にて作成する場合が多い。但し、ビルのインフォメーションとしての機能とすれば、字体を統一し、一切のカラーも排除するならオーナー負担がベター。

②看板掲載料
上記Aの場合は看板掲載料を取られることが多い。　　　　　　　　　　　　　　上記Bの場合は、ビルのインフォメーションなので、ビルの中や、外の敷地に建てたステンレスの統一看板なので費用発生は無いが、時々、袖看板を強制されて、挙句に道路使用税の負担分を支払わされるビルもある。
A,Bどちらも、袖看板は道路使用税の負担部分と、袖看板そのものの看板作成費用を階数分及び、7年から10年の原価償却として、按分したものが加算されることが多い。

③町会費神田あたりはビルのオーナーから取って、テナントからも取る町会も」あるのでオナーに確認。

④清掃費ビルによって、任意及び強制、部分強制などがある。

⑤光熱費一般的にはこれを言う。

栗原剛
電気基本料金、水道料金はビルによってかなり違いがあるので、事前に確認することをおすすめいたします。

電気・水道は小規模ビルの場合、直接テナント様との契約となるビルもあります。通常はビルとの一括契約ですので、ビル側からテナント様へ賃料等と共に請求されます。契約前に確認しておく必要があるでしょう。

 阿部龍治
電気・水道・光熱費は軽視できる金額でしょうか？
共益費を同額というケースもありますので、費用としてきちんと予算化しましょう。また、特別が利用がなく急に水道料金が上がった場合、漏水の可能性もありますので、物件所有者または管理会社に確認してもらいましょう。

 喜多好治
電気代は東京電力と直接契約なのかビル側から請求されるのか？
事前に確認するべきです。
水道代は毎月請求か２ヶ月に一度請求なのか？
又、電気及び水道メーターを自分で確認する事も大事です。

桑名克昇
賃料・共益費以外にかかる諸費用として水道・光熱費があります。
光熱費の支払い方法は事前に確認して下さい。
貸主（管理会社）からの請求なのか。直接、公共機関に支払うのか。
また、貸主（管理会社）の場合は個別のメーターがあるのか否か。
使用料以外に基本料金もありますので確認して下さい。

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松崎勝也

 
大桑昌彦

当社では、募集チラシを内製化しています。たかが資料ですが、されど資料。案内を増やす募集チラシについて当社が採用している裏テクをご紹介しましょう。

まずは、オフィス移転を検討しているテナント様の基本的な行動パターンを理解するところからはじめましょう。会社の規模にもよりますので、あくまでも参考としてください。

1.移転担当者がインターネット、募集看板、ポスティングされるチラシなどで30～50件程度物件を収集します。
前回の移転で世話になった、いつも情報をもらえる営業がいる場合などは、最初から不動産仲介会社に物件提供を依頼するお客様もいるでしょう。

2.一定期間集めた物件資料をみて、オフィス移転担当が10件程度に絞り、実際に現地に出向き、物件を内見します。経営陣などキーマンの意向に合うものがなければ、1.に戻り、希望条件を見直したり、エリアを広げるなどにより追加情報を収集します。

 
桑名克昇

 
喜多好治

栗原剛 

阿部龍治 

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＜　営業スタッフより新年のご挨拶＞ 

大桑昌彦
今年も経済状況の悪い中ではありますが、希望をもって前進しましょう。

阿部星児 
新年あけましておめでとうございます。

昨年は「谷あり谷あり」「（小）山あり」と厳しいながらも、今年一年を「躍動の年」にすべく充電した年だったように思えます。

そのような中でも多くの方にお力添えをいただき、また新たな「ご縁」にも
恵まれとても充実した一年でした。

今年は卯年　これまでお世話になっております皆様、また昨年よりご縁を頂きました皆様にご恩返しが少しでも出来ますよう「一年通して跳びまわり続け」「躍動感のある一日一日」にしていきたいと思います。

今後ともダクグループをよろしくお願いいたします。

松崎勝也
今年は、私自身年男となりました。
干支のウサギの様に更なる飛躍の年としたいです。

栗原剛
明けましておめでとうございます。
本年も変わらぬご愛顧の程、宜しくお願い申し上げます。

 喜多好治
新年明けましておめでとうございます。
弊社の今年のスローガンは「挽回」です。
本当の意味での「立て直し」ができる様に頑張りますので、本年もどうぞダク・エンタープライズを宜しくお願い申し上げます。

桑名克昇
あけましておめでとうございます。
卯年の今年は、うさぎのように跳ねて、景気が上向きになる事を望みつつ、頑張っていきたいと思います。
本年も宜しくお願い致します。

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松崎勝也

 
大桑昌彦

前回に引き続き、「空室率の罠」について考えてみましょう。

【罠その4】 建物ごとに計算したものを足しこんでいるか？
　「募集中のフロア面積（またはフロア数）の合計」を「全フロア面積（または全フロア数）」で割った結果と、「建物ごとに計算したもの」を足しこんだ結果は異なります。
前者の場合、大きな面積の結果に小さな面積の結果が影響されることになります。
そのため、面積のランクを大規模、大型、中型、小型、小規模などと区分けしてその影響を小さくしていますが、そのランクごとに同様のことが少なからず起こっていることは意外と気づかれていません。
一方、後者の場合でも建物ごとに集計していますが、自分のビルの築年数、エリア、面積、物件の設備などが異なる物件の平均値です。分割フロアの取り扱いは？

【罠その5】 全面積は延床面積か？　対象契約面積の合計か？
　延床面積はエレベーターや非常階段など通常契約面積に含まれないものを含む面積です。一般的に竣工図には記載がありますが、転売物件などでは竣工図が紛失して引き継がれていない場合もあります。また、対象契約面積の合計には、ビルオーナーが使用しているフロアは含まれるのか、含まれないのか？　そもそも長期間満室であり、募集されていないフロアの面積まですべて把握できるのか？

【罠その6】 募集されていないフロア＝入居中のフロア？
　募集フロアが成約した時点で募集リストからはずれますが、入居はまだ先というのが通常です。また、多くのフロアが空室となっているオーナーが全てのフロアを募集しているわけではありません。調査会社がすべての空室情報を完全に把握することはできません。


　新聞に掲載されている記事において、多くは前提条件の記載はありません。自分のビルのエリアやサイズが合っているかどうかはわからないことを念頭において、参考程度にとどめるべきだと思います。但し、同条件のもと空室率の推移をみることは、どのような局面にあるのかを判断するためにはとても参考になると思います。

 
桑名克昇

 
喜多好治

栗原剛 

阿部龍治 

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 失敗しないオフィス移転を実現するために、企業が必要と考える諸設備についてご紹介いたします。
企業としてオフィスを選定する優先順位を決定する際、参考になると思います。
また、空室期間が長期化している賃貸不動産マーケットにおいて、ビルオーナーさまが設備投資することで付加価値を上げられる場合もありますので、参考としてください。 

＜　営業スタッフからのアドバイス　＞ 

大桑昌彦
光ケーブル。セキュリティ－などが必要です。

阿部星児 
特定の設備と言う事ではありませんが、「エコ設備」は必要と思います。

中小ビルでも少しずつですが普及しておりますのが、トイレ等の「人感センサー型の電灯」です。
また大手企業のビルでは「太陽光発電」を共用部の電力に利用されているところもございます。

補助金があるとはいえまだまだ一般家庭で太陽光発電を設置することは簡単にはできませんが、より多くのエネルギーを消費するオフィス街では早期普及が望まれます。

限られた資源、そして地球温暖化防止の為にももっと多くのオフィスでエコが身近になってくることを願っております。

松崎勝也
①セキュリティー（警備等の完備)
②電気容量
③新耐震　
④光ファイバー（ビルまでの既設）
⑤ＯＡフロアーの既設か、既設で無い場合、ビルで対応してくれるのか。

栗原剛
小規模なオフィスではまだ設備されていないビルも多々ありますが、機械警備（室内）は防犯上必須になると思います。

 機械警備（フロア毎）、男女別トイレ、光ケーブル（少なくともビルに来ている）、個別空調が必要です。

 阿部龍治
 無線LANの設備が充実する中、フリーアクセスフロアは必須ではなくなってきていると思います。
新しいビルでは標準装備されている場合が多いでしょうが、既存ビルでは天井高との兼ね合いがあるでしょう。但し、無線LANも暗化機能の充実がないと、漏えいのリストもありますので、注意が必要です。

 一方、機械警備などは情報漏えいが大きな企業リスクとしてあるなか、セキュリティーについてはきちんと確認することをお勧めします。たとえば、エレベータ不停止機能は機械警備による24時間警備と連動している場合は良いですが、単独では不十分です。

 喜多好治
①防犯カメラ
②オートロック
③機械警備
やはり防犯機能が今後も必要になってくるでしょう。

桑名克昇
現在使用している電気設備を省エネ器具に変更する事で、CO2の削減等環境保護にもなりますし、電気料金のコストダウンにもなります。
また、ICカードリーダも必要性が増してくるのではないでしょうか。
情報管理や、セキュリティその他の面で、様々な汎用が見込めます。

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松崎勝也

 
大桑昌彦

　「●●新聞によると、空室率は●パーセントだったね。」
　「どうしてうちのビルは、●ヵ月も●●パーセントなのだろう？」
　このように中小ビルのオーナー様のなかには、数字だけでご判断される方がおられます。
もちろん、空室期間の長期化は死活問題ですし、信頼して当社に任せていただいている場合、責任を感じています。一方、原因と思われるものに対しても決まらないこともあり、複数の原因が複数に絡み合っていて、ある時期にパッと決まってしまい、その後に案内希望がもとまってくるなどという事例もあります。

　ここで、「空室率の罠」について考えてみましょう。

【罠その1】 一般的に空室率には複数の計算方法があります。
　①募集中のフロア面積÷全フロア面積
　②募集中のフロア数÷全フロア数
　③その他

【罠その2】 すべての物件が対象ではありません。
　①サンプリングデーターにより集計
　②調査会社に登録されている物件により集計

【罠その3】 計算に必要なデーターが整備されていないものは対象外
　全フロア面積と全フロア数について、すべて整備されているか？
大型ビルはパンフレットなどで公開されていることもありますが、中小ビルの場合、すべての物件について整備することはとても困難です。 

 
桑名克昇

 
喜多好治

栗原剛 

阿部龍治 

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 　定期借家契約とは、2000年（平成12年）3月1日より施行された定期借家法によって認められている賃貸借契約のことです。優良な賃貸不動産が供給されやすくなることを目的として、「貸主（オーナー）と借主（テナント）が対等な立場で契約期間や賃料等を自由に定め、合意の上で行われる賃貸借契約」と、定義されています。定期借家契約における注意点をまとめましたので、ご参考にしてください。 良い点、注意すべき点を理解して上手に使うことで、良い物件がリーズナブルな値段で借りられることもあります。

＜　営業スタッフからのアドバイス　＞ 

大桑昌彦
契約期間がまちまち（3ヶ月、6ヶ月或いは1年2年～10年等）で、場合によっては期間終了後、再契約出来るケースもあるので、注意が必要です。

阿部星児 
最近では大手ビルの事務所も定期借家契約が主となり、一部では浸透してきました。
但し、中小ビルではまだまだ浸透しておらず一部のビルで必須となっております。

理由として具体的に挙げられるのが、近い将来建て替えや取り壊しが計画されているビルです。

まずご確認いただきたいのが①何故定期借家契約なのかです。
新しいビルで定期借家契約の場合、上記に挙げた建て替えや取り壊しによる契約期間満了後の再契約不可という心配はまず無いでしょう。

次に中小ビルの場合には大いにありますので②契約期間満了後には再契約が出来るのかです。

最後に再契約が出来る場合にはあくまでも更新ではなく、再契約ですので③再契約時の契約条件（賃料・共益費・契約期間、また預託金等）をしっかりご確認下さい。

松崎勝也
まれに償却費を取るケースもあります。

栗原剛
定期借家契約のデメリットとしては、契約によっては、途中解約ができないものもあり、その場合、契約期間内に事務所を使わなくなっても、賃料を払い続けなければいけなくなります。
（途中解約可能という契約であれば問題はありません）

貸主は契約期間満了の１年から６ヶ月前までの間に期間満了となることを借主に通知する必要があります。
この期間に通知しないと、通知した日から６ヶ月後に期間満了となります。

 阿部龍治
　定期借家契約と普通借家契約が混在していますが、定期借家契約の場合は特に募集チラシの備考欄などに記載することになっています。
　信頼できる不動産仲介会社やコンサルタントに相談して、お客様にあった物件をメリットをリスクなどをご理解されて物件を決定することをお進め致します。是非、お気軽にご相談ください！

 喜多好治
賃貸人にとっては、
①中途解約の禁止、及び
②賃料減額請求権の排除がもっとも重要な要素となる。
③普通借家契約と比較して一程度引き下げる。
④保証金等の預入金を減額する。
⑤転貸を承諾するなど。
賃借人の場合、審査基準が緩和されれば信用力が低くても借りやすく
なる。
賃料を滞納している場合、確実に契約を終了されてしまいます。

桑名克昇
定期借家契約は普通借家契約と違い、更新が有りません。
契約期間満了により契約終了となりますので、再契約が
可能か否か、前もって確認する必要が有ります。
再契約が可能な場合、再契約料等のかかる諸費用も確認して下さい。
また、賃借人からの中途解約が出来る旨の特約が有るか、無いか
確認もしてみてください。

【お問合せ・ご相談は】
株式会社ダク・エンタープライズ営業本部
Tel: 03-3574-9651　soudan@daku.co.jp

JR新橋駅前にオフィスのある株式会社ダク・エンタープライズ。
貸事務所・賃貸オフィスのご移転はお気軽にご相談ください。

 
松崎勝也

 
大桑昌彦

今月は、先月に引き続き、退去希望のテナントの引き留め方について、現場スタッフの声を順不同にてご紹介しましょう。
※複数スタッフの意見ですので整合性は無視して記載してあります。

　「移転の相談又は解約届けを受け取ったときのスタッフの対応」 
●まずは、移転先が「確定」しているか否かを見極めます。
●残る場合と移転する場合の経済効果の比較の話や、経営コンサルティングの話をするようにしています。
●必要に応じてサービスの向上の提案をします。
●移転理由を明確に把握して、ビルオーナー様で対応できる内容かどうかを確認します。
●一応の希望条件を確かめ、その上で希望に添えるかどうか判断し、直ぐに答えるようにしています。
●現時点での不満を解消できるかどうか、それを踏まえた上で設備上、条件上の問題点を検討します。

　「引き留め交渉時、テナント様より言われた厳しい提案の例」
●室内電球交換やトイレの清掃費をオーナー負担に。
●値下げ以外なし。
●賃料減額又は(オーナー様負担の)設備追加・更新等
●保証金の一部返還
●社員１人分の給料相当額を減額してほしい(辞めさせないで済むから)

　以上、引き留めたいテナント様であれば、あきらめず可能な対応を迅速にかつ誠意をもって行うことでしょう。できれば日頃からテナントの賃貸借条件一覧を作成し、近隣相場などを鑑み、必要に応じて先手をうって提案することも有効です。 

 
桑名克昇

 
喜多好治

栗原剛 

阿部龍治 

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失敗しないオフィス移転を実現するために、今回は解約時に注意するポイントについて現場営業スタッフからアドバイスをお届けいたします。最初にオフィスを借りる場合は、契約時点でわかっていることで、将来スムーズな移転が実現できます。また、移転計画を立案する段階において、注意するポイントをしている企業といない企業ではオフィス移転の成功率は大きく変わるでしょう。
是非、参考にしてください。

＜　営業スタッフからのアドバイス　＞ 

大桑昌彦
解約予告期間の確認、解約償却金、債務合計（原状回復費等）の差し引き残金の確認をしましょう。

阿部星児 
●いつまでに移転をすればよいのか？（解約日と引越日を同日と思われている方がいらっしゃいます。解約日は原状回復をして貸主に返還する期限日です）
●解約の通知は必ず書面にてご提出下さい。口頭の場合には無効としている契約がほとんどです。
●原状回復は貸主指定業者で行うのか借主側の業者でも良いのか？
●解約日が月末でない場合、最終月の賃料及び共益費の支払方法（日割り分を振り込まれるか預託金から相殺してもらえるのか）
●預託金の返還日は解約日より○ヶ月後という場合は解約予告提出日及び引越日から○ヶ月後ではありませんのでご注意下さい
●監督省庁等への届出

松崎勝也
事務所の場合
①償却費等の他に償却費と同額かそれ以上の原状回復費を取られる場合があるので確認をしましょう。
②解約時返還金の精算が遅い、また返還金の期限の定めが無い場合もありますので注意しましょう。

栗原剛
原状回復工事時指定業者の有無を確認しましょう。

①解約予告期間の確認をしてください。
②原状回復工事を解約日までに完了させなければなりません。よって引越日も原状回復工事期間を考慮して設定する必要があります。
③敷金・保証金等の預入金はそのまま戻ってきません。原状回復費・水道光熱費・（償却費）等差し引かれる金額があります。

 阿部龍治
失敗しないオフィス移転を実現するためには、入居する新しいオフィスへの移転ばかり考えやすいものですが、今まで借りていた従来のオフィスを解約する際の注意事項を知っていることはとても重要です。解約時に注意すべきポイントとして意外と軽視されがちなポイントをご紹介します。

一般的な賃貸借契約において、解約の意思表示は「書面」にて行うものとされています。
その書面を形式的な書式で提出される方が多いですが、管理会社や仲介会社経由で提出する場合もビル所有者の方に届きます。今まで利用してきたお礼や思い出などをちょっと記載することで、とてもスムーズな解約処理が可能になるケースが多いものです。ビルオーナー（貸主）とテナント（借主）は、お互いにビジネスパートナーと言えるでしょう。そのような心の余裕を持っている企業は、きっと移転先のビル所有者とも円満な信頼関係を構築できると思います。

解約において、原状回復や引き渡し、解約ペナルティなど解約届提出後の作業は結構あります。
「立つ鳥、あとを濁さず」という諺にもあるように、最後はきちんと円満に退去し、できれば退去後もビジネスパートナーとして何らかのお付き合いにつながるといいですね。 

 喜多好治
☆期間の定めがある場合
期間を定めるということはオーナーは２年または３年はテナントに貸し続ける。
テナントは２年間は賃料を払って借り続けるという合意ですから、契約した以上は相手の債務不履行が無い限り解除はできません。ところが、解約権を留保して賃貸借契約書に期間内解約条項を設けると解約ができるようになる訳です。
したがって、期間内解約条項を設けなかった場合にはテナントは自由に契約を解除できないのです。

桑名克昇
先ずは必ず、契約書をよく読んで下さい。
解約予告期間、引越日の注意、原状回復工事の業者の選定、原状回復工事の範囲・金額・期間・支払い方法、退去月の賃料等の支払い方法、敷金（保証金）の変換方法・時期。
その他必要事項が契約書には記載されていますので、確認して下さい。

【お問合せ・ご相談は】
株式会社ダク・エンタープライズ営業本部
Tel: 03-3574-9651　soudan@daku.co.jp

JR新橋駅前にオフィスのある株式会社ダク・エンタープライズ。
貸事務所・賃貸オフィスのご移転はお気軽にご相談ください。

 
松崎勝也

 
大桑昌彦

「テナントの解約が突然来た！」という声をビルオーナー様からお聞きすることがあります。

移転理由はいろいろとありますが、注意しながら継続してみていると、移転のサインを出していることに気づくことがあります。
例えば、

・最近、オフィスに来ていない日があるな・・・
・水道光熱費の検針で室内に入ると、人が多く(少なく)なったな・・・
・この業界で大事件が起こったから、このテナントに影響かるかも・・・
・そろそろ自社ビルを建てそうだな・・・
・近い将来に株式公開して上場しようとしている噂を聞いたな・・・

などがあります。移転のサインを早めにキャッチすることで早期応対が可能となり、空室リスクは大幅に減少することでしょう。
　尚、オーナー様が当該ビルや周辺にお住みでない、オフィスがないなどの場合、ご依頼している仲介会社や管理会社のスタッフから情報収集することになります。

次に、解約届けを出すタイミングには、主に3つのタイプがあります。

①解約予告があるので、まず解約届を出してから探そう。
②ある程度、移転先が決まったので解約届を出そう。
③すぐにでも移転したいので、即時解約をしよう。

上記①のように移転先の最終決定まで余裕があるのか、上記②のように新オフィス契約直前なのか、それとも上記③のように契約完了後なのかにより、ビルオーナー様側の対応は全く異なると思います。つまり、余裕がある場合は交渉を数回にわけて行うことができますが、契約直前であれば一気に勝負をかける必要があります。

 
桑名克昇

 
喜多好治

栗原剛 

阿部龍治 

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　失敗しないオフィス移転のために、衛生設備についてチェックすべきポイントをご紹介します。
男女別トイレ、トイレの種類、トイレ設備、給湯スペース、ガス設備、共有使用、給排水管・漏水、ごみ出しについて、それぞれ営業スタッフからのアドバイスを是非ご参考にしてください。

＜　営業スタッフからのアドバイス　＞ 

大桑昌彦
【男女別トイレ】
男女別トイレの場合、特に女子トイレの便器の数が男子トイレより多くないと、クレームが来る場合があるので注意が必要です。

阿部星児
【トイレの種類】
一般的には【洋式】を好まれる方が多く、特に年配の方、外国の方には和式は敬遠されます。
物件をご内見される際に女性の方がまずトイレ・給湯室等の水回りをご覧になるのは今も変わりません。
但し、【共同トイレ】の場合には和式の方が良いという女性の声もあります。
ここで和式を洋式に改修する場合に【床に段差】がある場合は、費用がかなり掛かります。（簡易型はございますがあまりお薦めできでません）
また既設の配管によっては詰まる原因になることもあります。最近では節水トイレというものも出てきております。
費用の件もさることながら、改修工事内容につきましても一度業者にご相談されることをお勧めします。

松崎勝也
【トイレ設備】
基本は男女別。共同の場合広さが必要です。
ウォシュレットの付いているビルが増えてきましたが、故障が多くメンテが大変。
２０坪以下の小さめの事務所は男女兼用が多い。
古いビルによくあるのが、各階段に男女別のトイレがある形態【例１.    2階男子。例２．３階女子と言った具合】。
管理費の中でトイレの清掃をやるビルが多いが、部屋の中にトイレのある場合、テナント負担で室内清掃と一緒にやる場合も時々あります。 

栗原剛
【給湯スペース】
給湯器の有無を確認しましょう。

 山島郷示
【ガス設備】
最近のオフィスでは、ガスが無いオフィスがほとんどです。冬場お手洗い・食器洗いは電気蓄湯式が一般的です。従いまして、口に入れる湯は別途電気ポット等を用意する必要があります。事務所としてのオフィス使用であれば特にガス設備は必要無いでしょう。
但し、古いビルではガスが各フロアに来ているビルが多いようです。
また、店舗の場合でも、ガスがどこまで来ているのか確認する必要があります。

 阿部龍治
【共有使用】
フロアーを分割したり、一部を賃貸する場合、トイレや給湯室などを共同で使用することになります。電気や水道メーターが分割に対応になっているのか、面積按分になっているのかなど確認することをお勧めします。

 喜多好治
【給排水菅、漏水】
１、経年劣化で漏水が起きてないか？
２、給排水菅の交換を実施したか？
３、いつごろに交換したか？
以上を確認する事が大事です。

桑名克昇
【ゴミ出し】
事務所を借りるにあたって、かかる諸費用の中でゴミの件を結構見落としがちです。
ビルによって自治体の収集、民間の参拝業者に依頼等と違うため、費用・支払い方法・ゴミの出し方等が違ってきます。
前もって確認は忘れずに行いましょう。

【お問合せ・ご相談は】
株式会社ダク・エンタープライズ営業本部
Tel: 03-3574-9651　soudan@daku.co.jp

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