◆クチコミ現場情報(スタッフブログ)

失敗しないオフィス移転シリーズ。今回はIT設備のチェックポイントについてご紹介します。
営業スタッフが日ごろから感じているプロとしてのアドバイスをお届けします。是非、参考にしてください。IT（情報技術）はどの企業も当たり前のように利用しておりますが、時代とともに技術もますます進歩しております。最新技術への対応がどの程度できているビルなのか、反対に過剰な設備投資により、賃料が高すぎないかなどきちんとチェックすることが重要です。お気軽に何でもスタッフまでご相談ください。計画段階からお手伝いするのが当社のモットーです。 

＜　営業スタッフからのアドバイス　＞ 

大桑昌彦
【ＯＡフロア】
OAフロアではない物件を床上げしてOAにする場合、上げ床幅が数通りあるのでもともと天上高の低い物件の場合、低めのもので調整する事も出来ます。

阿部星児 
【電話回線】
 ・何回線契約できるか・回線数は各階で割り振られているか
(物件によっては上下階と併せて何回線と割り振られていることがあります)
・増設する場合に工事は必要か
・各階の電話回線の元(ＩＤＦ)はどこにあるのか
・ＯＡフロアでない場合、床に取り出し口が何カ所、どこにあるか
・ＩＰ電話に対応可能か

松崎勝也
【コンセント数】
コンセントの位置と同様に使用電力を把握します。
２００Vや、アースつきのものもあり、一概に言えません。

栗原剛
【床荷重】
重い物がある場合は床荷重を確認しましょう。

 山島郷示
【電機容量】
・業務で使用する電気容量があるのか。その他コーヒーメーカー・電子レンジ・足温器等以外に電気を消費します。
・電気の増設が可能なのか、その場合の費用負担はどうなのかも確認する必要があります。

 阿部龍治
【光ファイバー】

 喜多好治
【携帯電波】
携帯電話は「電波を出すために作られた」という点で他の電気製品と違う特徴があります。
携帯電話は電源が入ってる間中、時々基地局と交信しています。
メール受信時にも基地局と交信し、電波を発信しています。
携帯電話やＰＨＳは、電源を切らない限り電波を出しているのです。

桑名克昇
【地デジ対応】
事務所をお探しの時に、意外と見落としてしまうのがテレビアンテナではないでしょうか。
テレビを設置しない事務所でしたら、さほど関係ないでしょうが、テレビを必ず設置する会社は忘れずに確認して下さい。
ご存知のように、地上波放送は2011年7月24日にアナログ放送が終了し、デジタル放送に移行しますので、ご検討のビルが既にデジタル放送対応済みなのか否か。未対応でもこれから対応工事をされるのか確認して下さい。

【お問合せ・ご相談は】
株式会社ダク・エンタープライズ営業本部
Tel: 03-3574-9651　soudan@daku.co.jp

JR新橋駅前にオフィスのある株式会社ダク・エンタープライズ。
貸事務所・賃貸オフィスのご移転はお気軽にご相談ください。

 
松崎勝也

 
山島郷示

 
大桑昌彦

景気後退期などは特に内部テナントから賃料の値下げ交渉が多くなります。空室率は、景気動向及びオフィスの需要と供給のバランスにより常に変動を繰り返します。そのため、ビルオーナーの立場になると、値上げできるときに上げておかないと、値下げ局面に原資がなくなり大きくビル収益を圧迫することになります。

　値下げ要求に対して弱気になる必要はありませんが、テナント希望条件に対して対応できない場合は、その理由をきちんと理解してもらうように心がけることも重要です。その場合、近隣事例や賃貸マーケット動向などを適宜知っておくことをおすすめします。インターネットや募集チラシなどで入手できる募集条件は、ビルオーナーの希望条件であり、必ずしもその金額で成約できるものではありません。エリアや時期、そして用途などで異なります。

必ず成功する
「賃料の値下げ交渉の上手な乗り切り方」は残念ながらありません。

そこで、当社スタッフが日頃試みていることを一部ご紹介します。入居してからの経緯にもよりますし、相手があることですから、実際には成功しないことも多いため、ビルオーナー様の自己責任にてご活用下さい。いろいろな担当の声を統合せずに、あえて掲載していますので、一貫性がないものがふくまれています。

（１）　テナント様が早々「移転を考えているのか」、単に「値下げ要求」なのか、まず見極めるようにしています。

（２）　時間をかけてもビルオーナー様とテナント様の間を往復しています。（誠意を持って双方が納得できるところを探します）

（３）　ビルオーナー様、テナント様から納得できる範囲を聞き、その範囲内で調整するよう努力を重ねています。この辺りは担当者の信用度がモノをいうと思います。

（４）　既に移転の準備が整った上での最後の交渉をしているかもしれません。その場合は、中途半端な交渉より、値下げ交渉に応じる方が現実的です。

（５）　最新の近隣相場を把握し、ビルオーナー様と相談のうえ、テナント様との交渉をしています。

 
桑名克昇

 
喜多好治

栗原剛 

阿部龍治 

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【失敗しないオフィス移転】シリーズも回を重ね、今回は建物関連のチェックポイントについてご紹介します。建物関連では、特に８つのチェックポイントがあります。建物外観、エントランス周辺＆エントランスホール、築年数、エレベータ、新耐震基準、フロア間配管、駐車場、案内のしやすさです。

オフィス移転を失敗しないためには、プランニング段階から専門家に相談されることをお勧めいたします。当社スタッフはその段階からご相談いただくのが大好きです。是非、お気軽にお声掛けください。

＜　営業スタッフからのアドバイス　＞ 

大桑昌彦
【建物外観】　
・美観の度合い
・近隣環境との釣合いは
・外壁の色合い、仕上がり状態を確認するとよいでしょう。

阿部星児 
【エントランス周辺＆エントランスホール】　
・照明の明るさは（暗くないか、明るすぎないか）
・清掃の際、電源が取りやすい位置にあるか
・ゴミ箱・灰皿等の設置及び管理
・ポストはきちんと管理されているか
　（空室にチラシが溜まりっぱなしになっていないか）
・セキュリティが設置されているか
・時間外の入退館に問題はないか
・テナント案内板が見やすいか
・リニューアルの必要があるか
・広いエントランスホールの場合、エレベータまで判りやすいか
・１階にテナント用または共用のトイレがあった場合の管理方法
・内部テナントまたは周辺からの臭い等がないかを確認するとよいでしょう。

松崎勝也
【築年数】　
1.　リニューアル後の年数が強調されていて、本来の築年数が分かりづらいビルがある。
2. 築年数と同様に、構造・設備・建物管理等の状況も踏まえた判断が必要。
3.パンフレットやチラシ上の築年数と、登記簿上の築年数が若干差異のある場合も注意。
4.階段や壁にクラックが生じていたり、築年数の割りに年を取ったビルもあり。
以上のことを確認するとよいでしょう。

栗原剛
【エレベータ】　
・大きさ
・不停止はついてるか
などを確認しましょう。

 山島郷示
【新耐震基準】　
建築確認の日付が１９８１年（昭和５６年）６月以降であれば新耐震基準のビルです。
旧基準の場合、耐震補強工事予定があるのかを確認することが必要です。
また、壁・柱にヒビ等が入っていないかも確認しましょう。

 阿部龍治
【フロア間配管】　
1.フロア間配管に余裕があるか？
退去済みのテナントさまがそのまま配線を残している場合、テナントの入れ替わりとともに、配管の余裕がなくなってきます。使用していない配線を抜く作業はとても手間がかかります。

2.余裕がない場合、増設工事が可能か？
フロア間の配管を増設する場合、建物内部にスペースがあればよいのですが、ない場合には建物外側の壁面を利用して新設します。その場合、ビルオーナーの許可が必要となります。

 喜多好治
【駐車場】　
1.駐車台数が何台あるか？
2.お客様用のスペースはあるか？
3.高さ、幅等は大丈夫か？
4.ない場合は付近で確保できるか？

以上を確認する必要があると思います。

桑名克昇
【案内のしやすさ】　
物件を決めるにあたって、立地も重要になります。
来客が多い会社や宣伝を強化したい会社ですと、ランドマークとなる建物が近くにある、公共の施設がある等、先様にとっての目印となるものの近隣を探すのも一つの手です。
また、社内でじっくり作業をされる会社ですと、大通りから中に入った
閑静な場所辺りですと、意外と条件の良い物件がある場合もあります。

【お問合せ・ご相談は】
株式会社ダク・エンタープライズ営業本部
Tel: 03-3574-9651　soudan@daku.co.jp

JR新橋駅前にオフィスのある株式会社ダク・エンタープライズ。
貸事務所・賃貸オフィスのご移転はお気軽にご相談ください。

 
松崎勝也

 
山島郷示

 
大桑昌彦

（１）　長所の羅列をする

 　交通アクセス、経済条件、設備の差、周辺環境などすべて利用する。

（２）　質をアピールする

 　ビルオーナー様、入居テナント様など。

（３）　見るのは「タダ」

 　何しろ「案内」を優先する努力をする。早めに物件の内見を促す。

（４）　選ばれる可能性ＵＰ

 　案内物件件数や順番を工夫して当該ビルの良さが引き立つ様に配慮する。

（５）　スピードが命

 　審査を早めに回答する。

（６）　募集条件の事情

 　募集条件を下げられない事情がある場合は特に、腹づもり価格があることを伝える。

（７）　ご相談可能

 　資料だけで勝手に判断されないために、ビル設備、経済条件、入居時期などが「相談可能」である旨を表記する。

（８）　移転メリット強調

 　現ビルと比較して勝っている点、劣っている点を充分伝える。「より良い場所へ」、「より安い賃料へ」など。

（９）　差別化

 　特色を出す。周辺競合ビルを研究し、テナントへのメリットなどを考慮して差別化手法をビルオーナーへ提案。

(10)　手数料報酬

 　客付仲介会社への追加報酬や、テナント手数料の減額検討など。

 
桑名克昇

 
喜多好治

栗原剛 

阿部龍治 

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　失敗しないオフィス移転をするために、物件室内でチェックすべきポイントについて、プロの仲介スタッフからのアドバイスをご紹介します。貸事務所・オフィス移転の企業担当者さまだけでなく、ビルオーナーさまにとってもお役にたつノウハウかと思います。是非、参考としていただき、不動産運営を成功させていただければと考えています。
なお、お持ちの方は、「自社ビルの取得＆運用マニュアル」（すばる舎リンケージ出版、阿部龍治著）の412～413ページも合わせてご覧ください。
ご購入はこちらから
http://www.amazon.co.jp/dp/4883998754

＜　営業スタッフからのアドバイス　＞ 

大桑昌彦
【室内面積】　先ず、契約面積がネットか、グロスかを確認した方がよいでしょう。ビルによっては、１階エントランス部分を各テナントで按分負担する場合があります。

阿部星児 
【オフィス形状】　お客様にあった形状をお探しください。 

一般的には①長方形②正方形がレイアウトし易いと言われております。しかしお使いの什器・備品の形状、部署によって間仕切りをされたい等お客様の状況、ご希望によりましては必ずしも一般論が当てはまるとは限りません。

注意すべきは柱・曲線部分等特殊な形状があるオフィスの場合、どの程度のデッドスペースが発生してしまうかです。
この場合その周辺をどのようなレイアウトにされるかです＝デッドスペースの利用法です。

弊社でもよくレイアウトのご相談を頂くことがございます。
お気軽にご相談下さい。

松崎勝也
【空調機器】　サーバールーム等で最近多い事例のトラブルです。
24時間フル稼働で、しかも設定温度が真夏などには最低温度で維持するため、故障や、機械の交換等オーナー負担になるのか？経年劣化に相当するのか？夜間に使用する空調機のみ、テナント負担で設置可能か？等を確認した方がよいでしょう。

栗原剛
【内装】　入居工事をする際、ビル側指定業者を含めた制限の確認をした方がよいでしょう。

 山島郷示
【眺望】　窓からネオンの光が入ってこないか。外からの人目が気にならないか。自動車等動くものが目に入りやすくはないか。窓が大きくて開放感があっても、特に夏等日差しが入りすぎて熱効率が悪くないか。
など考慮する必要があります。

 阿部龍治
【天井高】　最近の新築物件は天井高が高いものが多くなっていますが、既存物件では時代や建築当時のビルオーナーさまの考え方により、天井高が低いものもあります。オフィス移転を成功させるためには、要望条件の優先順位を考えて、相対的に判断されることをお勧めします。天井高が低過ぎないか？　ＯＡフロアは施工できるか？　などはチェックしましょう！

 喜多好治
【床仕上げ】　タイルカーペット・クッションフロアー・プラスチックタイル・長尺シートなど、どの仕上げが室内及び自社のイメージに合っているか確認した方がよいでしょう。

桑名克昇
【採光・照度】　　室内を見るときに窓の位置は結構、重要になります。
窓が多く、たくさんの採光があると開放感も有り、室内の雰囲気までも明るくなります。但し、レイアウトを考える時は要注意です。
キャビネットやラック、ロッカーを収めるには壁も必要です。
また、まともに直射日光があたったり、西日のきつい方向の窓は書類の保管等には適しません。照明の位置も含めて確認した方がよいでしょう。

【お問合せ・ご相談は】
株式会社ダク・エンタープライズ営業本部
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松崎勝也

 
山島郷示

 
大桑昌彦

（１）　景気動向や周辺環境に依存するもの
　・不景気の長期化にリストラ／経費削減
　・周辺工事の騒音や振動で仕事ができない
　・不人気エリアから人気エリアへの移転
　・主要取引先の移転
　・テナント様所属業界における大事件の影響

 　自分では変えられないものです。ご自身で周辺環境を確認し、信頼できる不動産担当者から、情報をもらうなど、定期的な情報収集を心がけましょう。

（２）　テナント様の状況に依存するもの
　・成長期での社員増／事業拡大
　・衰退期での社員減／事業縮小
　・機能面での拠点の統廃合
　・自社ビル購入
　・滞納で追い出された

 　滞納がなく長期的に入居してほしいテナント様には先に値下げを提案するビルオーナー様もいます。テナント状況を早めに把握することが重要です。

（３）　ビルの状況やビルオーナー様に依存するもの
　・設備が古く対応できない
　・オーナーチェンジに伴う値上げに反発
　・修繕対応や管理体制への不満／不信感
　・空室フロアの多いビルではイメージダウン
　・賃料減額への拒否

 　ビルオーナー様がご自身で対応できるものです。テナントとの関係作り、スピーディーな対応、設備のタイムリーな更新など早めの対応を心掛けましょう。

 
桑名克昇

 
喜多好治

栗原剛 

阿部龍治 

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　以前は募集看板やポスティングされたチラシ、新聞折込などで物件情報を入手していました。懇意な不動産業者がいる場合には、相談されることもあるでしょう。最近、劇的に物件検索のスピードが変わりました。それはインターネットの急速な普及です。今回はインターネットで物件検索するときに注意すべきポイントについて、ご紹介しましょう。

＜　営業スタッフからのアドバイス　＞ 

大桑昌彦
値段、面積、地域の順番を明確に付けておいて、検索しましょう。
後は手数料等の確認を忘れない事です。

阿部星児 
不動産情報が検索されているサイトは多数存在しますが、インターネット普及当初からお客様の声として多く寄せられたのは「検索項目が少なすぎる」という点でした。

弊社でも日々自社ホームページの改善を心がけておりますが、サイトによっては現在もより多くの情報を見ていただくためにあえて検索項目を増やしておりません。

まずは詳細をご覧になられる前に「お探しになられている項目で検索できるサイトか」をご確認ください。

松崎勝也
インターネットの物件検索では、一般物件か、専任物件かで手数料の違う物件あるので注意しましょう。

栗原剛
条件等に誤りがないか確認しましょう。

 山島郷示
物件を提示している業者がその物件の専任業者であるとは限りません、むしろそうでない場合が多いのではないでしょうか。従って、その物件の最新情報でなかったり、詳しい情報を知り得ていないケースがあります。

 阿部龍治
テナント募集の形態により、複数の不動産仲介業者により募集されることがあります。一般的に募集看板の場合、掲出するスペースの関係および多すぎると体裁が悪くなるため、ひとつの物件で２～３社が限度です。一方インターネットの場合、たくさんの不動産仲介業者から同じ物件について掲載がある場合があります。すべての情報レベルが同じでないと、条件が異なる場合があります。その場合は電話で確認されることをお勧めします。

 喜多好治
賃料が賃料だけか、共益費も含んでいるのか確認した方がよいでしょう。

桑名克昇
インターネットでの検索は、あくまで初期の取り掛かりとして考えて、
最終的には自分の目で現地（設備等を含めて）、周辺環境を確認した方がよいでしょう。

【お問合せ・ご相談は】
株式会社ダク・エンタープライズ営業本部
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松崎勝也

 
山島郷示

 
大桑昌彦

空き確認はあるけど案内にならない、案内しても申込が入らないなど、成約まで至らないと悩んでいるビルオーナー様もおられるでしょう。現場スタッフがお聞きしているお客様の心の声をご紹介しましょう。

（１）　共用負担が多すぎて狭い

 　オフィスの賃貸マーケットに合った契約面積を見直しましょう。

（２）　柱が大きくてレイアウトが難しい

 　柱をうまく利用するレイアウト案を募集活動で利用しましょう。

（３）　なんとなく雰囲気が暗い

 　エントランスホールや廊下の照明を見直しましょう。

（４）　物が放置　清潔感がない

 　管理会社にテナント様への改善要求をお願いしましょう。

（５）　１階が飲食店

 　１階はビルの顔です。用途や業種選定には注意しましょう。

（６）　周辺環境が自社ブランドに合わない

 　将来的には資産の入れ替えの検討が必要かもしれません。

（７）　新耐震基準に未適合か

 　建設会社や管理会社に確認しましょう。

（８）　値段交渉が申込ありきか

 　事前に腹積もり価格を仲介会社に伝えておきましょう。

（９）　回答が遅い

 　日頃から管理会社・仲介会社などのパートナーの信頼関係構築が鍵でしょう。

(10)　男女別トイレじゃない

 　まず確認！（スペース的・設備的に可能か、金額は？）

 
桑名克昇

 
喜多好治

栗原剛 

阿部龍治 

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オフィス移転の最終段階として、重要事項の説明を受けて契約書の締結に進みます。契約書の内容は、きちんと読まずに契約をされる方もおられるようですが、しっかり理解してから捺印されることをお勧めします。専門的な言葉もあり、わかりにくい面もありますが、専門家として特に注意して確認し、理解されることが重要と思われるポイントについて、ご紹介します。わかりにくいところがありましたが、営業スタッフにお気軽にご相談ください。

＜　営業スタッフからのアドバイス　＞ 

大桑昌彦
契約期間、条件、住所等の数字の誤り、特約事項の有無、に注意しましょう。

阿部星児
（　解　約　）
解約には【賃貸借期間満了時の解約】と【賃貸借期間内の解約】がございます。
通常期間満了時であっても期間内であっても約定の予告期間をもって解約することが出来ます。
但し、賃貸借契約によっては【賃貸借期間期間内の解約】をする場合には、別途違約金が発生する場合がございますのでご注意下さい。

また【即時解約】及び【約定期間に満たない期間において解約】をする場合の違約金には【賃料相当額】のケースと【賃料及び共益費相当額】のケースがございますのでご確認下さい。

豊島一也

わからないことは、お客様担当の営業スタッフにお気軽にご相談されることをおすすめします。

松崎勝也
・当社の契約書で、その他の費用のなかで町会費、などの記載があるが、公共性の無い物や、地域性の偏りのあるものは最初から省くべき。
・即時解約のペナルティーとして解約予告期間分の賃料＋共益費と有るのは、正しくは賃料のみで、共益費は入れるべきではないと思います。

栗原剛
解約予告期間を確認しましょう。

 山島郷示
物件をどう使うか、解約時にどれくらい保証金・敷金が返還されるかを想定して契約書をチェックすることが必要でしょう。

 阿部龍治
定期借家契約の場合、借主側からの途中解約が特約に入っていない場合は、契約期間分支払う必要があります。
また、貸主と借主は時期的に力関係が変わるように思われていますが、本来契約においては双方でご納得いただけるように交渉をして、対等な立場で契約するという意識を持たれることをお勧めします。

 喜多好治
解約について
解約予告期間は通常3ヶ月～6ヶ月あります。解約予告する場合は口頭ではなく書面でなければ有効ではありません。
又、予告期間に満たない期間の場合、不足する期間の賃料及び共益費も違約金として発生しますので注意が必要です。

 野呂泰司
入居・退去時の内装工事の指定業者の有無を確認しましょう。

桑名克昇
・解約予告期間：契約満了日丁度か期間内（中途）かによって違ってくるので確認が必要です。（解約金の発生）

・原状回復工事の際の業者の選定は、貸主・借主どちらができるのか確認しましょう。

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阿部星児

 
松崎勝也

 
山島郷示

 
大桑昌彦

オフィス移転を検討しているテナント様が求めているビルの設備について、次の６つの基本的な要望があります。募集資料などできちんとPRされているか再度ご確認されることをお勧めします。不動産経営においても、お客様視点に立つことはとても重要です。

（１）　24時間使用可

 　仕事の取引先やスタイルの多様化に伴い、使用時間の制限があるビルを候補から除外する企業やお客様が増えています。

（２）　個別空調

 　中小ビルの多くは個別空調が、大型ビルではセントラル（集中）空調が主流です。セントラル空調の場合、空調料金は一定期間賃料に含まれていることでコスト削減となりますが、時間外は延長料金が発生するため、個別空調を増設して併用するビルオーナー様も増えています。

（３）　男女別トイレ

 　働く女性が増えている昨今、３０坪未満の小型オフィスでも男女別トイレを希望するテナント様が急増しています。スペース的に難しい既存ビルでは、１フロア毎に男性用・女性用を分けることで隔階男女別としているビルもあります。

（４）　OAフロア
　　　　（フリーアクセスフロア）

 　一人１台のパソコンを利用するようになり、電気コードやネットワーク配線はどを床下に隠したいというニーズが高まっています。新築であれば必須ですが、既存ビルの場合、天井高との関連もあり無線LANで代用するテナント様もいます。

（５）　機械警備

 　昨今、セキュリティーを重要視するテナント様が増えています。機械警備は人的警備と比較すると安価であることで、コスト削減としても検討されています。

（６）　光ファイバー

 　インターネットでも動画やフラッシュ画像などの配信が急増しています。以前はISDNやADSLで十分だった企業も安価になったこともあり、光ファイバーの利用者が急増しています。

 
桑名克昇

 
喜多好治

野呂泰司 

栗原剛 

阿部龍治 

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 　オフィス移転のために貸事務所を探す際、先ずインターネットや物件チラシなどの募集資料から希望条件に合う物件を絞り込みます。次に、絞り込んだ物件を担当者が現地で内見してさらに絞りこみます。最後に総務部長や経営者、最近では女性のキーパーソンが最終候補を決定したうえで、条件交渉に入るのが一般的です。今回は、物件内見の際に、注意してみるポイントをご紹介しましょう。

＜　営業スタッフからのアドバイス　＞ 

大桑昌彦
平面図を見て、内見の際はネットかグロスか確認することをおすすめします。ネットは、契約面積にトイレや水回りが入っていない場合であり、グロスとは、入っている場合をいいます。

阿部星児 
電気容量（多すぎても、少なくても問題です）と、内部テナント（どの様な企業（方）が入居されているのか）を確認されることをおすすめします。

豊島一也
トイレ清掃は、オーナー、テナントのどちらでやるか？　解約予告は何ヶ月前か？　窓の清掃は、１ヶ月毎、２ヶ月毎か？電気の基本料金はいくらか？　などを確認しましょう。

松崎勝也
ビルの時間制限等や休館日（日、祭日）など。又、24時間使用不可等、大型ビルでなくともある場合は注意が必要です。

栗原剛
オフィスレイアウトを考える際、電気系統、照明位置、空調位置等を確認することが重要だと思います。

 山島郷示
エアコン室内機の位置はどうなっているのか、エアコンのコントローラーはいくつか確認しましょう。

 阿部龍治
オフィス家具が入るＥＶサイズかどうか確認しましょう。
階段で運ぶ、窓サッシをはずさないと入らない場合、引越し代が高くなります。

 喜多好治
平面図と現況が違っている場合があるので注意しましょう。

 野呂泰司
内装工事を施す際に指定業者の有無を確認しましょう。

桑名克昇
現在使っているオフィス家具が使えるか、天井の高さ（梁の位置）、柱、ドア、窓の位置など確認しましょう。

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渋谷区 　貸事務所

 
桑名克昇

 
喜多好治

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 　企業のブランディングおよびスタッフの働きやすい職場環境を見直す場合、オフィス移転を検討することもあるでしょう。近年、インターネットの急速な進歩により、貸事務所物件情報の収集方法や仲介会社の選定方法も大きく変わってきております。

オフィス移転を成功させるためのチェックポイントについてご紹介しましょう。

＜　営業スタッフからのアドバイス　＞ 

大桑昌彦
焦らず、じっくり、情報収集をしましょう。

阿部星児 
レイアウトを事前に図面に落とし込みましょう。

豊島一也
契約書の内容を良くチェックしましょう。
（解約予告期間、保証金（敷金）の返還期日、原状回復の詳細）
信頼のおける業者を選ぶのが重要です。（地元業者、ベテラン営業など）

松崎勝也
現行の契約書の解約予告満了日（移転日を決めるため）と移転先の受け入れが十分に間に合うとをチェックしましょう。

栗原剛
設備および賃料・共益費（管理費）以外の費用の有無なども含めて確認しましょう。

 山島郷示
移転にかかる費用、現ビルの原状回復工事費用を確認しましょう。

 菅野晋太郎
中小ビルを選ぶ際は、必ず実寸を測りましょう。

 喜多好治
希望条件の確認をしましょう。譲れる点と妥協出来ない点をあらかじめ確認しておくことでより良い決断ができるでしょう。

 野呂泰司
電話番号の変わるエリアかどうかの事前確認が重要です。

桑名克昇
物件選定における項目の優先順位を決めましょう。

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2010年度のダク・グループ　スローガンは

『感謝を忘れず、お客様から信頼される「プロ集団」になる！』

 です。

1969年(昭和48年)7月創業以来、ダク・グループのメンバーとして
引き継がれていることがあります。

それは、
①感謝
②信頼
③プロ集団
です。

皆さまからのご支援により、昨年創業40周年を迎えることができました。今後ダク・グループが皆様のお役に立つために忘れては
ならないことを再認識しました。今一度初心に戻り、将来にわたり
お客さまから選ばれるビジネスパートナーであり続ける決意を
2010年度のスローガンとしました。

これからも末永く、ダク・グループをご指導・ご鞭撻のほど
よろしくお願いいたします。

ダク・グループ
代表取締役　　阿部　　龍治

昨年（2009年）は本当に大変な１年でした。

今年（2010年）はもっと大変になるかもしれません。

しかし、その変化に恐れずに今まで以上の決意と信念をもってこの厳しい状況を打破して行きたい。

日付が抜けていても、賃貸の場合、現実に借主が居住していることから、すくなくても入居時において契約は成立したと評価できる。

したがって日付けがないことから直ちに無効になるわけではない。

最近「片付けられない人」が増えていると言われています。

片付ける時間も元気もないよと言いたいかもしれませんが、必要なのは、片付けのコツを知って習慣化することです。

片付けるには、３つの作業が必要です。

１．捨てる

２．収納する

３．掃除する

この３つは同時に行ってはいけません。
１→２→３の順番です。
掃除は、物が片付いてからです。

まずは、片付けの「場所とスケジュール」を書き出します。
一通り「捨てる」が終わったら、同じ一巡で「収納」、そして最後に「掃除」をやっていきます。

リビング/ダイニング/寝室/玄関/キッチン/というように目に付きやすい所から。

集中できる時間に終わる量だけ手を付け、その日のノルマを達成すること。

片付けが好きになりますよ。　

2009年9月18日付け読売新聞の朝刊に弊社の記事が出ました。

基準地価の発表を受けて社会部の記者から連絡があり、代表と私が
対応したものです。

1番下落した地点に近い物件との事でしたので、弊社の専任物件から選んで中を見て頂きました。

当社の宣伝にはなりませんでしたが、現在の状況を少しでも知って頂いただけでも、良かったかなと思っています

掲載記事はこちら

建物賃貸借問題で困った事があったら「法テラス」で相談に乗ってくれます。

不動産関係だけでなく、トラブル解決に役立つ情報や、法律サービスを提供する各種機関弁護士・司法書士等の相談窓口の情報を無料で
提供します。

一般ダイヤル℡０５７０－０７８３７４(おなやみなし)　　　　　　　　　　　　　

テナント契約時の注意事項

①　事業報告書・決算書・内訳明細書は必ずチェック。
　　又、税務申告書も合わせてチェック。

②　①②加え、保証人の過去３年間の確定申告書、納税証明書を求　　　　　　　　　　　     める。他にも調査会社に与信調査を依頼する。

③　①の他に契約時に「定期借家契約」ないし「売上げ比例方式」
　　の賃料契約を結ぶ。　

建替え時期が確定しているのであれば、その時点以前を終期とする定期借家制度が確実です。
建替え時期が未定の場合には、不確定期限の定期借家契約は認められませんので、短期の定期借家契約を結び、再契約を繰り返す方法が考えられます。

更新時期を迎えた契約についても、合意により定期借家契約へ切り替えができれば一番良いのですが、それができない場合には建替えが予定されることを示しつつ更新することになります。
なお、建替え予定が間近に迫っているときは、立退き料の提供も踏まえ正当事由を具備して更新拒否を検討します。

小額訴訟の制度は民事訴訟のうち、小額の金銭の支払いをめぐるトラブルを少ない費用で速やかに解決するための手続きです。

この制度は、３０万円以下の金銭の支払いを求める訴えについて適用され、原則として１回の審理で紛争が解決されます。

契約で賃料を定めた以上、本来ならその額を守らなければ
なりません。しかし、借地借家法は経済的事情の変更があった
場合には、当事者双方から賃料の増減額を請求できるとして
おります。そして、賃借人が賃料の減額請求しても賃貸人が
応じない場合、賃借人は調停又は訴訟により賃料の改定を求める
方法をとる必要があります。一方賃貸人側では、減額請求を受けても
従前どおりの賃料を請求することができます。

借地借家法では、話し合いがつかない場合でも、いきなり訴訟を
提起することは認めず、まず家庭裁判所に調停を申し出ることが
必要となります。

１、歩合の営業名マンであればたくさんの業者と付き合ったほうがいいでしょう。

２、固定給の業者であれば組織で対応するので担当者と密に連絡を　取ったほうがいいでしょう？

３、仲介手数料を値引きしないことも大事。

４、賃料相談・未定は出来る限りしないほうがよい。

建物を建てる際に守らなければならない耐震基準については、建築基準法で規定されています。

建築基準法は、安全で安心して暮らせる社会を築くために建築物に関する最低限の基準を定めた法律で1950年に制定されました。その後、何度か改正されてきましたが耐震基準の改正は地震被害による経験と深く関係しています。

建築された年数で耐震性を判断すると、
1つ目のポイントとして、「1980年5月以前か6月以降か」で分かれ
2つ目のポイントとして「2000年5月以前か6月以降か」で分かれます。改正のたびに耐震基準が強化されてきました。

テナント誘致成功の鍵

１.コンセント容量と増設は可能か？
２.警備・オートロック・EL不定止等について
３.電話回線はどれだけ確保できるか？
４.光ファイバーは入っているか？引き込み可能か？
５.OAフロアーの相談はできるか？
６.２４時間使用できるか？

ビルオーナーは以上の回答ができることが大事ですので確認しておいてください。

我々は今年、背水の陣で突き進んで行く。
あきらめて顧客に迷惑を掛ける訳にはいかない。
人間の智恵は無限である。
置かれた環境次第で変わることが出来るし、勇気をもって変わって行かなければならない。

契約で賃料を決めた以上、その賃料は守らなければいけません。
しかし、借地借家法は経済的事情等の変更があった場合には当事者双方から賃料の増減額を請求できるとしています。

賃貸人が賃料の増額を請求しても賃借人が応じない場合、賃貸人は調停等により賃料の改定を求めることがあります。

一方、賃借人は増額請求を受けてもいままでどうりの賃料を払うこともできます。

☆今回は定着してきた定期借家契約の終了について

定期借家契約の場合、貸主は期間満了の６ヶ月前から１年前に借主に対して事前に通知する義務があります。

これを忘れてしまうと貸主は借主に対して明け渡し時期が伸びても文句が言えません。（契約書に書いてあっても）

通知を忘れた為に借主の退去時期が予測できずに次の借主にも影響を及ぼしますので忘れずに通知をいたしましょう。