◆クチコミ現場情報(スタッフブログ)

 　企業のブランディングおよびスタッフの働きやすい職場環境を見直す場合、オフィス移転を検討することもあるでしょう。近年、インターネットの急速な進歩により、貸事務所物件情報の収集方法や仲介会社の選定方法も大きく変わってきております。

オフィス移転を成功させるためのチェックポイントについてご紹介しましょう。

＜　営業スタッフからのアドバイス　＞ 

大桑昌彦
焦らず、じっくり、情報収集をしましょう。

阿部星児 
レイアウトを事前に図面に落とし込みましょう。

豊島一也
契約書の内容を良くチェックしましょう。
（解約予告期間、保証金（敷金）の返還期日、原状回復の詳細）
信頼のおける業者を選ぶのが重要です。（地元業者、ベテラン営業など）

松崎勝也
現行の契約書の解約予告満了日（移転日を決めるため）と移転先の受け入れが十分に間に合うとをチェックしましょう。

栗原剛
設備および賃料・共益費（管理費）以外の費用の有無なども含めて確認しましょう。

 山島郷示
移転にかかる費用、現ビルの原状回復工事費用を確認しましょう。

 菅野晋太郎
中小ビルを選ぶ際は、必ず実寸を測りましょう。

 喜多好治
希望条件の確認をしましょう。譲れる点と妥協出来ない点をあらかじめ確認しておくことでより良い決断ができるでしょう。

 野呂泰司
電話番号の変わるエリアかどうかの事前確認が重要です。

桑名克昇
物件選定における項目の優先順位を決めましょう。

【お問合せ・ご相談は】
株式会社ダク・エンタープライズ　営業本部 
Tel: 03-3574-9651　soudan@daku.co.jp

JR新橋駅前にオフィスのある株式会社ダク・エンタープライズ。
貸事務所・賃貸オフィスのご移転はお気軽にご相談ください。

 
阿部星児

 
松崎勝也

 
山島郷示

 
大桑昌彦

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 五反田　貸事務所

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品川 　貸事務所

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桑名克昇

 
喜多好治

野呂泰司 

栗原剛 

菅野晋太郎 

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2010年度のダク・グループ　スローガンは

『感謝を忘れず、お客様から信頼される「プロ集団」になる！』

 です。

1969年(昭和48年)7月創業以来、ダク・グループのメンバーとして
引き継がれていることがあります。

それは、
①感謝
②信頼
③プロ集団
です。

皆さまからのご支援により、昨年創業40周年を迎えることができました。今後ダク・グループが皆様のお役に立つために忘れては
ならないことを再認識しました。今一度初心に戻り、将来にわたり
お客さまから選ばれるビジネスパートナーであり続ける決意を
2010年度のスローガンとしました。

これからも末永く、ダク・グループをご指導・ご鞭撻のほど
よろしくお願いいたします。

ダク・グループ
代表取締役　　阿部　　龍治

昨年（2009年）は本当に大変な１年でした。

今年（2010年）はもっと大変になるかもしれません。

しかし、その変化に恐れずに今まで以上の決意と信念をもってこの厳しい状況を打破して行きたい。

日付が抜けていても、賃貸の場合、現実に借主が居住していることから、すくなくても入居時において契約は成立したと評価できる。

したがって日付けがないことから直ちに無効になるわけではない。

最近「片付けられない人」が増えていると言われています。

片付ける時間も元気もないよと言いたいかもしれませんが、必要なのは、片付けのコツを知って習慣化することです。

片付けるには、３つの作業が必要です。

１．捨てる

２．収納する

３．掃除する

この３つは同時に行ってはいけません。
１→２→３の順番です。
掃除は、物が片付いてからです。

まずは、片付けの「場所とスケジュール」を書き出します。
一通り「捨てる」が終わったら、同じ一巡で「収納」、そして最後に「掃除」をやっていきます。

リビング/ダイニング/寝室/玄関/キッチン/というように目に付きやすい所から。

集中できる時間に終わる量だけ手を付け、その日のノルマを達成すること。

片付けが好きになりますよ。　

2009年9月18日付け読売新聞の朝刊に弊社の記事が出ました。

基準地価の発表を受けて社会部の記者から連絡があり、代表と私が
対応したものです。

1番下落した地点に近い物件との事でしたので、弊社の専任物件から選んで中を見て頂きました。

当社の宣伝にはなりませんでしたが、現在の状況を少しでも知って頂いただけでも、良かったかなと思っています

掲載記事はこちら

建物賃貸借問題で困った事があったら「法テラス」で相談に乗ってくれます。

不動産関係だけでなく、トラブル解決に役立つ情報や、法律サービスを提供する各種機関弁護士・司法書士等の相談窓口の情報を無料で
提供します。

一般ダイヤル℡０５７０－０７８３７４(おなやみなし)　　　　　　　　　　　　　

テナント契約時の注意事項

①　事業報告書・決算書・内訳明細書は必ずチェック。
　　又、税務申告書も合わせてチェック。

②　①②加え、保証人の過去３年間の確定申告書、納税証明書を求　　　　　　　　　　　     める。他にも調査会社に与信調査を依頼する。

③　①の他に契約時に「定期借家契約」ないし「売上げ比例方式」
　　の賃料契約を結ぶ。　

建替え時期が確定しているのであれば、その時点以前を終期とする定期借家制度が確実です。
建替え時期が未定の場合には、不確定期限の定期借家契約は認められませんので、短期の定期借家契約を結び、再契約を繰り返す方法が考えられます。

更新時期を迎えた契約についても、合意により定期借家契約へ切り替えができれば一番良いのですが、それができない場合には建替えが予定されることを示しつつ更新することになります。
なお、建替え予定が間近に迫っているときは、立退き料の提供も踏まえ正当事由を具備して更新拒否を検討します。

小額訴訟の制度は民事訴訟のうち、小額の金銭の支払いをめぐるトラブルを少ない費用で速やかに解決するための手続きです。

この制度は、３０万円以下の金銭の支払いを求める訴えについて適用され、原則として１回の審理で紛争が解決されます。

契約で賃料を定めた以上、本来ならその額を守らなければ
なりません。しかし、借地借家法は経済的事情の変更があった
場合には、当事者双方から賃料の増減額を請求できるとして
おります。そして、賃借人が賃料の減額請求しても賃貸人が
応じない場合、賃借人は調停又は訴訟により賃料の改定を求める
方法をとる必要があります。一方賃貸人側では、減額請求を受けても
従前どおりの賃料を請求することができます。

借地借家法では、話し合いがつかない場合でも、いきなり訴訟を
提起することは認めず、まず家庭裁判所に調停を申し出ることが
必要となります。

１、歩合の営業名マンであればたくさんの業者と付き合ったほうがいいでしょう。

２、固定給の業者であれば組織で対応するので担当者と密に連絡を　取ったほうがいいでしょう？

３、仲介手数料を値引きしないことも大事。

４、賃料相談・未定は出来る限りしないほうがよい。

建物を建てる際に守らなければならない耐震基準については、建築基準法で規定されています。

建築基準法は、安全で安心して暮らせる社会を築くために建築物に関する最低限の基準を定めた法律で1950年に制定されました。その後、何度か改正されてきましたが耐震基準の改正は地震被害による経験と深く関係しています。

建築された年数で耐震性を判断すると、
1つ目のポイントとして、「1980年5月以前か6月以降か」で分かれ
2つ目のポイントとして「2000年5月以前か6月以降か」で分かれます。改正のたびに耐震基準が強化されてきました。

テナント誘致成功の鍵

１.コンセント容量と増設は可能か？
２.警備・オートロック・EL不定止等について
３.電話回線はどれだけ確保できるか？
４.光ファイバーは入っているか？引き込み可能か？
５.OAフロアーの相談はできるか？
６.２４時間使用できるか？

ビルオーナーは以上の回答ができることが大事ですので確認しておいてください。

我々は今年、背水の陣で突き進んで行く。
あきらめて顧客に迷惑を掛ける訳にはいかない。
人間の智恵は無限である。
置かれた環境次第で変わることが出来るし、勇気をもって変わって行かなければならない。

契約で賃料を決めた以上、その賃料は守らなければいけません。
しかし、借地借家法は経済的事情等の変更があった場合には当事者双方から賃料の増減額を請求できるとしています。

賃貸人が賃料の増額を請求しても賃借人が応じない場合、賃貸人は調停等により賃料の改定を求めることがあります。

一方、賃借人は増額請求を受けてもいままでどうりの賃料を払うこともできます。

☆今回は定着してきた定期借家契約の終了について

定期借家契約の場合、貸主は期間満了の６ヶ月前から１年前に借主に対して事前に通知する義務があります。

これを忘れてしまうと貸主は借主に対して明け渡し時期が伸びても文句が言えません。（契約書に書いてあっても）

通知を忘れた為に借主の退去時期が予測できずに次の借主にも影響を及ぼしますので忘れずに通知をいたしましょう。

事務所のうち、８０パーセント程度は募集賃料と成約賃料の開きがあります。つまり、賃料を値引きして成約をしている訳です。

既存テナントへ募集賃料が分かっても困らないようにテナントのうち
一番高い条件で入居しているテナントの賃料で募集しているビルオーナーや安くできる限界で募集しているビルオーナーやそれぞれ考えがあるようです。

ただ、既存テナントに成約賃料が分からないように、守秘義務をいれることもあります。　

2000年に導入された定期建物賃貸借制度について

一言でいえば、賃貸借期間が満了すれば、契約が確定的に終了する制度だが、居住用建物と事業用建物とでは異なる。

まず、居住用建物では、従前の賃貸借契約を賃貸人と賃借人が合意のうえで解約し、新たに定期建物賃貸借契約を締結することは認められていない。

一方、事務所・店舗等の事業用建物では、旧借家法が適用される
建物賃貸借を合意解約して、同じ建物で新たに定期建物賃貸借契約を締結することができる。

これに対して、居住用建物について当事者が合意した場合には、普通借家から定期借家への切り替えを認めるべきではないかと言う声が関係者だけでなく賃借人からも聞かれるので今後、改正が検討される項目のひとつと思われる。

重要な空室問題ですが、「空室対策に特効薬はない」と云うことを前提に取り組むことが、結果的には問題解決への近道になります。

まず、空室を市場環境等のせいにしないようにします。そして物件の魅力を最大限に引き出すことを優先に考えます。

次に従来の手法にこだわらず、新しいやり方を積極的に試みるようにします。

最後に他の物件状況等をみて良いと思われるところは積極的に取り入れ「いつまでに決める」と云う意識が大事だと思います。

最近のオフィス状況ですが
空室率が上がってきて募集賃料も上昇してるようです。

企業の移転も鈍くなってる感がします。

但し、ニーズがなくなってるわけではなく
様子をみている状態です。

賃料の調整が進めば又、
移転の動きが出てくるでしょう。

　港区
小型ビルから大型ビルへの移転需要は増えてきているが、賃料水準の高いエリアから他エリアに流れる傾向もあり、空室率は他エリアと比べてやや高めで推移している。

オーナー側とテナント側の相場感の違いもあり、当面は現在のような傾向が続くと思う。

去年まではビルの規模を問わず、強気の賃料を提示するオーナー様がほとんどでした。

今年になって、大規模ビルを中心に賃料が頭打ちになったような気がします。

高額賃料を誇っていたビルも空室を抱えるところが出始めたようです。

先行きの危機感を抱くオーナー様も増えてきているように思います。

最近の新橋周辺　マッカーサー道路の状況をお伝えします。

予定地の周辺では、ビルやホテルの開発がみられ、大型ビルでは、新橋４丁目の東急不動産の１６階建ビルが夏に完成予定です。

また、道路予定地の４丁目北側では、ビジネスホテルがほぼ完成しました。

あとは、愛宕下通り沿いで建設予定の地上５１階建のビルは、道路開通と同じく２０１２年の予定です。

そのビルが出来ると新橋周辺に大きなインパクトを与えるでしょう。

最近、銀座周辺をよく回っていますが、立て替え時期を迎えた古いビルが多く、各所でビルが建設されています。

なかでも、大規模な開発が目立つのは、
銀座２丁目のマロニエ通り周辺で、
中央通りや晴海通りとともに路面店で、
坪２０万円以上の高い賃料を設定できるようです。

仲介業者のひとつの利用法です。

不動産オーナー様から更新業務をさせて頂くことで、オーナー様とテナント様の窓口役になります。