◆クチコミ現場情報(スタッフブログ)

世界最大の異業種交流会組織であるBNI（ビジネス　ネットワーク　インターナショナル）についてご存知でしょうか？
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私がメンバーとして参加しているRainbowチャプターメンバーをご紹介します。ご興味のあるサービス、お困りことなどがございましたら、お気軽のご相談ください。信頼できるプロをご紹介いたします。

生命保険／マーケティング・プランニング／初対面・営業セミナー講師／金属、皮革、樹皮製品の企画販売／社会保険労務士／弁護士／ファイナンシャルアドバイザー／紙媒体の制作・印刷／不動産コンサルタント／システム開発／フォトグラファー／情報処理サービス／業務請負と人材派遣・紹介／レース卸売り／司法書士事務所の業務／行政書士／コーチング／飲食業（鉄板焼き・お好み焼き）／不動産売買（居住用不動産の購入）／損害保険／人材紹介／税理士／引越業／弁理士／ビルメンテナンス業／一級建築士／エステサロン／フラワースタイリスト

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 阿部龍治

 極端に思いつめず、今やるべきことを地に足を着けきちんとこなしていけば、たいがいの事は、なんとかなるさ！

大事なのは、いつも自分の心と身体と向き合うこと。

 葛西正寿

地震発生時には、当社管理ビルの9割が地震管制装置が作動してエレベーターが止まりました。
幸いエレベーターの閉じ込めもなく、週明けの月曜日にはほぼ正常運転出来た状況でした。
ビルオーナー様のなかには、緊急時に停止や運転をエレベーターメンテ会社にたよらずに出来ないかと聞かれ、メンテ会社に確認したところロープ等のからみなどやはり点検しながらでないといけないということでした。

今回の地震時には、運転復旧の目処がメンテナンス会社でもつけにくい状況でもあったため、オーナー様も１日でも早くエレベーターを動かしたかったことは確かでした。
それに次にビルオーナーより問い合せがあった、計画停電時の自動着床装置を取付けた場合の見積依頼がありましたが、費用がかなり高額だということで検討中の現状です。 

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

 
喜多好治

 
松崎勝也

 　インターネットの急激な普及に伴い、まずはネットで物件を検索するお客様も増えてきております。特徴を理解したうえ、問い合せに対応することはとても重要になってきています。
電話対応が上手くいかなければ、自社営業が他社と同じ物件を紹介した際に、お客様は他の会社で契約をしてしまうかもしれません。
ここでは。当社が現場で実践している他社に浮気させない電話対応について、特徴ごとに少しだけご紹介しましょう。

【同時に3社くらい連絡する傾向があります】
・親切かつ丁寧な対応を心がけています。
・柔らかい物腰の言葉遣い。
・お客様から電話を頂いた際は、短い時間でより多くの情報を聞き出し、営業へつなげる事を心がけています。
・電話の時間が長くなりそうであれば、ことらから折り返し連絡する旨一言お伝えするように心がけています。
・お客様のおしゃった事を復唱し、必ず名前を名乗るように心がけています。
・大手不動産会社などでは基本的な対応の方法ですが、中小規模の会社では、電話応対が適当になりがちな会社も多いと思います。そこでの差別化を図るということを心掛けて対応しています。
・基本をしっかりと、心をこめた言葉遣いで対応するようにしています。  

 
桑名克昇

 
栗原剛

 
西川健太郎

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 震災以来、電力不足からに日常生活から仕事まですべてにおいて節電が合言葉になりました。
私どもの管理するビル、マンションでも従前より白熱灯から蛍光灯へ交換するなどの対策を進めてまいりましたが、ここにきて一層の節電対策を求められています。

各テナント様にもご協力をいただき次の様な節電を実施しています。
（皆様に自主的にやっていただいていることの方が多いですが）

◆エレベータホールの消灯、減灯
◆エントランスホールの空調の停止
◆看板類の消灯
◆各専用室内の不要な照明の消灯や空調の設定温度変更や使用を控える
まだ集計はしておりませんが、毎月の電気使用量の推移を見ている感じでは１０～２０％の節電になっているように思います。ただ、これから夏場を迎えどうやって乗り切るのかが課題となります。

直ぐに思いつく方法としては
◆窓ガラスへの断熱フィルム貼りや断熱コーティング
◆ブラインドの設置
◆古い空調機の新型への更新
◆電力使用のピークをずらす
　（サマータイム制導入、夏季休暇増、休日変更、勤務時間や残業の短縮、休み時間の分散等）
◆デマンド監視装置の導入とそれに合わせた対策
◆ＬＥＤ等の省電力照明の導入
◆照明の個別又は小ブロック別のスイッチ導入
◆センサー付き照明の導入

等ですが費用が結構掛るものもあり、簡単ではないのですが、
出来ることから推進していきたいと思っております。

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

オールアバウトプロファイル専門家として、コラムを執筆しております。先月の人気コラムランキングをご紹介しましょう。

第1位　【諺001】　一年の計は元旦にあり
第2位　削除したＶＩＳＴＡごみ箱・ゴミ箱の復元・復活・表示
第3位　【ビジネスコーチング】中間管理職（リーダー）の役割
第4位　【諺026】　聞くは一時の恥、聞かぬは一生の恥
第5位　【諺064】　虎の威を借る狐

第6位　【諺031】　君子危うきに近寄らず（くんしあやうきに
第7位　【諺054】立つ鳥跡を濁さず
第8位　【諺047】　好きこそ物の上手なれ
第9位　【ビジネスコーチング】 （その２） 企業理念の作り方
第10位　【諺063】取らぬ狸の皮算用

 阿部龍治

日常と非日常につき考えてみると、日常には埋没するというような言葉があるように、どこか重苦しいイメージが付きまとい、非日常にはどこかウキウキした響きがあるように感じられる。

もちろん、その非日常には楽しいことばかりではなく、経験などしたくないようなありがたくないものも当然含まれてくる。

われわれは、経験上、とかく、非日常からは多くのことを学ぶことができると考えがちである。
しかし、その比率から考えて日常が占める割合がはるかに多いのであるから、埋没、繰り返し、飽きてきた、またか、というような感覚をできるだけ排除し、いつもいつも新鮮な意識で日常を過ごしていくことが大切である。
このことを無意識に行える人は、豊かな人生が待っていることと私は確信しています。

6月に入り、少しダラダラしてきていませんか？　

 葛西正寿

 西川健太郎

 前回の続きです。

仕事上、予想外の問題、難しい問題に遭遇して対応に困った時のテクニック、注意点について
今回は伊藤隆晴よりのコメントです。

「緊急対応はその場で出来る限りのベストは尽くしますが少し考える時間がある場合は、

1.問題点の整理を行う。
何が問題なのか、何に困っているのか明確にします。
人に説明する、報告書を書くなどすると問題点がまとまり易くなります。
同僚、部下などが対応する場合は整理できるように質問をして内容をフィードバックをしてあげるとよいと思います。

2.解決に必要な情報を得る・与える。
自分が解決手段を知らないだけかもしれませんし、一人の知識など知れていますので手段、選択肢を広く求めます。

3.判断する・決断を促す。
2.で解決策が出てスムーズに実行できる場合もありますがＡをとればＢは捨てなければならないとかの場合、策が見えているのに迷って実行に移せないで時間ばかりが経過してしまうことがあります。充分に検討したなら選択肢の中からベストを選ぶ割り切りが必要ですし、同僚や部下なら、ちょっと後押ししてあげるとよいと思います。

以上、普段は当たり前にように行っている事ばかりですが、あわてたり、迷っている時は意外と出来ていない様に思います。基本に立ち返えるのが大事ですね。

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

 
阿部星児

 
松崎勝也

 『案内を増やす募集チラシの裏テク10』

1.情報量は多くするが出しすぎない。寸止めで問い合わせを仰ぐ。
2.外観や室内の写真を載せて物件のイメージがより湧くようにする。
3.光ファイバーやOAなどの設置があるものは大きくアピール。
4.平面図や地図が分かりやすいように大きく載せる。
5.アピールしたい内容を目立たせ、すべての内容を公表せず実際に物件を内見したくなる様な
　チラシを作成する。
6.フォント・色・文字サイズなどを工夫して、ぱっと目をひくように。
7.物件を魅力的に感じるようにつくる。
8.写真をきれいにするとか、室内をきれいに、明るく修正する等。
9.見やすいレイアウト。
10.その物件の特徴を活かすようなキャッチコピー。例）リニューアル等

 
桑名克昇

 
喜多好治

 
栗原剛 

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震災当日は交通機関はストップし、電話もほとんど通じず、また余震が続いているという厳しい状況ではありましたが出来る限り、管理物件の状況確認を行いました。
窓ガラスが割れたビルもありましたし、ほとんどのビルではエレベーターが停止しするなど、終日緊急対応に追われました。

翌日以降も引き続き、管理物件の現状確認を行いましたが、室内壁の亀裂や、エアコン室外機転倒など東京でもこんなに被害が出てるということに驚きながら、修理手配、所有者への報告などに多くの時間を費やしました。
当社管理物件では人的被害がなかったのが幸いでした。

現在もまだ震災の対応が業務のかなりの比重を占めております。
今回の震災では近隣の管理物件は現地確認、遠隔地の管理物件については、所有者や地元協力業者に確認をお願いして、比較的早めの対応ができたと思います。

今後、首都圏直下型の震災が発生した場合、どこまで対応できるかが課題となります。 

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

五月病とは、そもそも大学に入りたての学生に多くみられ一般に知られるようになりましたが、最近は、学生だけでなく、新入社員にも同じ症状がみられ、それを六月病と呼ぶ場合があるそうです。

原因としては、新しい環境についていけない 、新しい人間関係が思うようにいかない 、入試・入社といった大きな目標を達成したことにより、次の目標を見失ってしまった、想像していた新生活と現実のギャップについていけないなどが挙げられます。
つまり、やる気はあるものの、その環境に適応できないことが大きいと考えます。
自分自身を振り返ってみたとき、それが五月病・六月病だったかはわかりませんが、確かに、やる気はあるのですが、何を目指し、何をどのようにやればいいのか、わからない。いや、でも、何を目指し、何をどのようにやればいいのかはちゃんとわかっているのです。わかっているはずなのです。
でも、できない。よくわからない。やる気が出ない。なんとなく疲れてきます。なんにもやりたくなくなってきました。だんだん不安になり、焦りも出て、人によっては、不眠、疲労感、無気力になったりするようです。私は、しっかり眠れましたが…。

こうなったら、対策としては、それについては、何も考えないようにするのがよいのです。
極論すれば、一切何も考えてはいけません。心に浮かんでも、その思い（考え・記憶・妄想）にとらわれてはなりません。
どうしたら、できるのか？例としては、視線を動かせば、今までのものが見えなくなる要領です。
自分にとって、ストレスのない一番楽しいことを行うようにすればよいのです。
徹底的にやれば、そのうちきっと飽きますので、他のことをしたくなります。チャンスがやって来たではありませんか！（学校や会社も休みましょう。）←できるなら。

こうしたとき、他の人はそれに干渉してはいけません。でも、その人から近づいてきたら、普通に接してあげてください。批判や否定をしないでください。

 葛西正寿

建物管理の仕事だけではなく、全ての仕事に当てはまりますが、全く予想もできないトラブルや難しい問題に遭遇すると、どう対処したら良いかすぐには考えられないこともあります。

そのような時のテクニックや注意しいることをお話します。
今回は大村よりのコメントです。

「人様の物件をお預かりしておりますので、解決にむけて努力をするのは当然のことです。
具体的には、現場に早く行き、現状確認を行い、該当者には状況確認を行います。トラブルによっては、すぐには解決できない場合も多々ありますので、解決する迄の間はなるべく現場に行き、該当者に数多く会い、どのような対応しているのか見て頂いたり、今後の予定を説明したりする必要があると思います。個々の事例によって対処の仕方は異なるので、今後も細心の注意を払いながら、管理業務を行いたいと思います。」 

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

 
阿部星児

 
松崎勝也

先月に続き、案内を増やす募集チラシについて当社が採用している裏テクのご紹介です。

まずは、オフィス移転を検討しているテナント様の基本的な行動パターンを理解するところからはじめましょう。会社の規模にもよりますので、あくまでも参考としてください。

※1～2は先月ご紹介しておりますので、過去アーカイブ2011年2月をご参考ください。

3.内見した物件から、3～5物件程度に絞り込みます。その物件を、上司や女性などが内見します。最近では、清潔感のないトイレや給湯室の場合、女性の意見により対象外になることも少なくなりません。
最終候補を1～3物件程度に絞り込み、社長(キーパーソン)へ報告します。その物件を、社長(キーパーソン)が最終判断するために内見します。この段階でNGとなり、①に戻ることもありますし、社内稟議で内定して形式的に内見する会社もあります。

社長(キーパーソン)が実際に現地で内見するまでの各ステップにおいて、物件絞り込みが行われていることがわかります。お客様またはお客様を持っている仲介会社の営業担当は、入手した募集資料により第1段階で判断します。つまり、実際に現地で内見した人以外の方が絞り込みに参加する場合、募集資料が重要になります。

ここで軽視できないことは、仲介会社の営業担当がテナント様にご紹介する前に選別を行っていることです。テナント様からのご希望条件、物件知識、報酬などにより選定します。

特に本業を別に抱えているビルオーナー様など仲介会社の営業担当個別に情報提供できない場合は、固定報酬または成約報酬により、信頼できる仲介会社に依頼する契約もありますのでお気軽にご相談ください。  

 
桑名克昇

 
喜多好治

 
栗原剛 

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消防設備点検について報告します。

消防法の改正（平成２１年3月31日付け消防予第１３２号）により、ハロゲン化物消化設備は、設置から１５年以上経過している場合、5年以内に耐圧・気密・安全装置等作動の点検実施が必要になりました。立体駐車場のハロゲン設備が該当します。

点検業者に見積を依頼した所、金額の高額な事、点検方法が確定しない為、頂いてません。

歌舞伎町の火災以来、消防法の改正が続いてますが、実態に即しているのか？最初に法ありきの様ですが、有事の際に冷静に対処出来るように、日頃より、点検・訓練等を怠らないように努めたいと思います。 

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

オールアバウトプロファイル専門家として、コラムを執筆しております。先月の人気コラムランキングをご紹介しましょう。

第1位　【諺001】　一年の計は元旦にあり
第2位　削除したＶＩＳＴＡごみ箱・ゴミ箱の復元・復活・表示
第3位　【ビジネスコーチング】中間管理職（リーダー）の役割
第4位　【諺026】　聞くは一時の恥、聞かぬは一生の恥
第5位　【諺064】　虎の威を借る狐

第6位　【諺031】　君子危うきに近寄らず（くんしあやうきに
第7位　【諺054】立つ鳥跡を濁さず
第8位　【諺047】　好きこそ物の上手なれ
第9位　【ビジネスコーチング】 （その２） 企業理念の作り方
第10位　【諺063】取らぬ狸の皮算用

 阿部龍治

いよいよ、東北新幹線に新型車両Ｅ５系「はやぶさ」が登場します。
最高速度300kmで、東京・新青森間が最速3時間10分で結ばれるとのことです。

今となっては昔のことですが、子供のころ、パンダを見に東京まで来ました。その時は、急行の夜行寝台車（「急行つがる」）に乗り、確か、１４時間ぐらいかかったような気がします。
特急ならもっと早かったとは思いますが、それでも９時間ぐらい？「特急はつかり」だったかな？

 やがて、新幹線ができ（東京～盛岡間）、ドアｔｏドアで、６時間ぐらいになり、今度はきっと４時間半くらいで帰れるんでしょうか？飛行機を使った場合と、実質同じ時間ぐらいだと思います。
１度、ぜひ、「はやぶさ」に乗ってみようと思っています。
でも、です。なんか近くなりすぎて雰囲気が違うような気がどこかでします。
 これはこれでいいんでしょうが、これまでいなかに帰るときのような、１歩づつ近づいているというような気持ちの高ぶりに出会うことはできるんでしょうか？
 あの景色が見えてきた。次はあれだ。そこを過ぎると、岩木山が見えるぞ！
 まだ乗ってもいないのに、そんなことを考えてしまいました。

（※ 記事の内容はH23.2.28時点のものです）

 葛西正寿

前回まで普通借家契約と定期借家契約の違いを見てきました。
今回から定期借家契約のメリットについてお話していきたいのですが、その前に大家さんが賃貸経営をするにあたり不安や問題となることをあげてみますと、

①    貸したら、返してほしい事情ができてもなかなか返ってこない。

②    貸主都合で返してもらうには立退き料を払わなければならない場合もある。

③    立退きについて裁判となってもどうなるかわからない。

④    逆に、入居者側の都合でいつ解約されるかわからない。

⑤    契約期間中でも賃料の減額があり得る。

⑥    賃料の上昇局面でも継続賃料は低く抑えられる傾向にある。

などがあります。

つまり、大家さんとしては自分の資産ではありますが、自分では自由にならず、リスクがあるのです。
もちろん、借りる側としては生活や仕事の基盤となる場所ですから、自由にされすぎても困るので、借地借家法で保護されているわけです。
でも、大家さん側としてはリスクを少しでも減らしたいし、不利になることを少しでも補いたいというのは当然の考えですから、例えば入居審査を過剰に厳しくしたり、高額な保証金、礼金、更新料などを必要としたり、建物をワンルームとしたりということになってきます。

また、積極的に投資をして賃貸物件を供給して行こうという意欲がなくなるばかりでなく、賃貸をやめてしまうということにもつながります。
これでは、借りる側から見て本当に良質な住宅を適切な金額で借りることができているのか疑問ですね。

上記の不安、問題を解消できれば、もっと入居者にとってよい条件の物件が供給されてくる可能性があると考えられています。

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

 
松崎勝也

 
大桑昌彦

当社では、募集チラシを内製化しています。たかが資料ですが、されど資料。案内を増やす募集チラシについて当社が採用している裏テクをご紹介しましょう。

まずは、オフィス移転を検討しているテナント様の基本的な行動パターンを理解するところからはじめましょう。会社の規模にもよりますので、あくまでも参考としてください。

1.移転担当者がインターネット、募集看板、ポスティングされるチラシなどで30～50件程度物件を収集します。
前回の移転で世話になった、いつも情報をもらえる営業がいる場合などは、最初から不動産仲介会社に物件提供を依頼するお客様もいるでしょう。

2.一定期間集めた物件資料をみて、オフィス移転担当が10件程度に絞り、実際に現地に出向き、物件を内見します。経営陣などキーマンの意向に合うものがなければ、1.に戻り、希望条件を見直したり、エリアを広げるなどにより追加情報を収集します。

 
桑名克昇

 
喜多好治

栗原剛 

阿部龍治 

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今年の冬は日本海側は大雪で、太平洋側は殆ど晴天で乾燥状態が続いております。
関東地方は雪の被害が殆どありませんが、今年は寒さが厳しく、仕事柄外出する機会が多いため、風邪をひかないよう、うがい、手洗いは頻繁に行っております。

皆様も会社内で風邪やインフルエンザにかかって休んだり、お客様にうつしたりしては大変ですから、いろいろと対策をされていると思います。一般的にはマスクの着用や、手指消毒液を入り口に置いて使用したりといったところでしょうか。

お勧めは除菌ができる空気清浄機です。ただし、量販店でも手に入るものは家庭用ですので、会社内に置く場合はちょっと力不足。何台も置くことになってします。

やはり業務用のパワフルな清浄機がお勧めです。先日、ある営業の方に紹介された商品は、１００㎡の室内で浮遊カビ菌を散布して２時間以内に９９％除去できるとの試験結果が出ているそうです。
こういったハイテクなものと日々気をつけることで少しでもリスクを減らしていきたいですね。 

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

ダク・グループでは、成約キャンペーンを開始しました。
鉄板焼き・お好み焼きで有名な銀座【朔月（さくつき）】さまとのコラボ企画を2011年1月から開始しました。

朔月さま公式サイト
http://www.sakutsuki.com/

朔月さまご招待券サンプル
http://www.daku.co.jp/aber/sakutsuki2011.jpg

朔月さま推薦状
http://www.daku.co.jp/aber/sakutsuki_suisenjyo.pdf

該当物件などについては、ダク・グループのスタッフに随時ご確認ください。

 阿部龍治

先日、当社で特定保健指導を受ける機会がありました。

特定保健指導とは、メタボリックシンドロームを予防するために、平成２０年４月に改正された「高齢者の医療の確保に関する法律」に基づいて実施している保健指導をいいます。
健診結果で一定の条件に当てはまる方が特定保健指導の対象となります。
対象者としては、A：腹囲が男性であれば８５㎝以上・女性であれば９０㎝以上の方、B:Aには該当しないがBMIが２５以上の方です。
該当者には６ヶ月間にわたり、個別面接、メール、電話などで健康支援が実施されます。 

当社の場合は、該当する方の時間の都合などもあり、個別面接ではなく、講演形式でお願いしました。

該当する方にはあらかじめ「生活習慣についてのおたずね」というアンケートに記入するように指示されます。これは事前に郵送されてきました。
当日は、それと健康診断の結果表を持ち参加します。
当日は管理栄養士の方により講演が行われました。

脇で聞いていて、普段如何にカロリーをとりすぎているかを知り、愕然としてしまいました。
該当するしないに関わらず、知っておかなければいけないなと感じました。

社団法人　日本栄養士会のホームページで、食事バランスガイドというものを見つけました。
http://www.mhlw.go.jp/bunya/kenkou/eiyou-syokuji.html

これを使って、食事のバランスもチェックできるようです。
関心のある方は、やってみられたらいかがでしょうか？

食事も運動もバランスが大事です！ 

 葛西正寿

新年明けましておめでとうございます。
本年も昨年同様宜しくお願いいたします。

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

 
松崎勝也

 
大桑昌彦

前回に引き続き、「空室率の罠」について考えてみましょう。

【罠その4】 建物ごとに計算したものを足しこんでいるか？
　「募集中のフロア面積（またはフロア数）の合計」を「全フロア面積（または全フロア数）」で割った結果と、「建物ごとに計算したもの」を足しこんだ結果は異なります。
前者の場合、大きな面積の結果に小さな面積の結果が影響されることになります。
そのため、面積のランクを大規模、大型、中型、小型、小規模などと区分けしてその影響を小さくしていますが、そのランクごとに同様のことが少なからず起こっていることは意外と気づかれていません。
一方、後者の場合でも建物ごとに集計していますが、自分のビルの築年数、エリア、面積、物件の設備などが異なる物件の平均値です。分割フロアの取り扱いは？

【罠その5】 全面積は延床面積か？　対象契約面積の合計か？
　延床面積はエレベーターや非常階段など通常契約面積に含まれないものを含む面積です。一般的に竣工図には記載がありますが、転売物件などでは竣工図が紛失して引き継がれていない場合もあります。また、対象契約面積の合計には、ビルオーナーが使用しているフロアは含まれるのか、含まれないのか？　そもそも長期間満室であり、募集されていないフロアの面積まですべて把握できるのか？

【罠その6】 募集されていないフロア＝入居中のフロア？
　募集フロアが成約した時点で募集リストからはずれますが、入居はまだ先というのが通常です。また、多くのフロアが空室となっているオーナーが全てのフロアを募集しているわけではありません。調査会社がすべての空室情報を完全に把握することはできません。


　新聞に掲載されている記事において、多くは前提条件の記載はありません。自分のビルのエリアやサイズが合っているかどうかはわからないことを念頭において、参考程度にとどめるべきだと思います。但し、同条件のもと空室率の推移をみることは、どのような局面にあるのかを判断するためにはとても参考になると思います。

 
桑名克昇

 
喜多好治

栗原剛 

阿部龍治 

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＜　管理スタッフより新年のご挨拶　＞ 

伊藤純雄
新年明けましておめでとうございます。
昨年は一方ならぬご愛顧を賜り、心より感謝申し上げます。

さて、年明けは晴れて穏やかな天候でしたが、とりまく経済環境は今年も厳しいとの見通しの様です。

ここ数年どんよりとした雲が日本列島の上をおおい、重苦しい状態が続いていますが、重苦しく、厳しい時こそ、明るく、前向きで真摯な姿勢が何より大切と思っております。

本年も部員一人一人が更なる自己研讃に励み、技量と能力を向上させ、皆様から真に信頼される企業となるべく努力を重ねていきたいと思っておりますので、旧年にも増してご指導、ご鞭撻の程、宜しくお願い申し上げます。

池田昭三郎 
新年明けましておめでとうございます。
厳しい状況下の中でも、業務に前向きに対応しお客様よりの信頼を頂ける様頑張って行きたいと思っています。

梶義康
今年は、管理物件の空室の成約に向け、営業と一体で努めます。

大村光正
今年は従来行って良いことは継続して行い、改善を行うことは労力を惜しまず行い、業務を円滑に行いたいです。

伊藤隆晴
明けましておめでとうございます。
今年は「正月気分」を忘れずに行きたいと思っています。
と言ってもダラダラするとかではありませんよ！
年末年始は一年を振り返ったり、新しい目標をたてたり、その目標に向かって動き始めたりという時期でもありますが1週間経ち、１カ月経ち・・・そのうち薄れてしまいがちです。 

【お問合せ・ご注文は】
株式会社首都圏ビルマネジメント　管理部 
Tel: 03-3289-0151　info@shutoken-bm.co.jp

あけましておめでとうございます。
本年もよろしくお願い致します。

さて、今年の私の運勢はというと、
「向上心が満ち溢れ、成果や結果を出せる運気。学業、仕事運共に大吉。
新しい運勢の波に進んで乗ることで、視野や価値観の幅が広がり、待ち望んでいたチャンスを手にする事ができる。
突発的な出来事に翻弄される暗示もあるが、リスクを恐れずに勝負に出る事が大事。学習能力が高まる。」というもの。

これはすごい。逃す手はありませんので、便乗します。

そのためにも、今やるべきことを、すぐに、全力でやり、ダラダラして、ものごとを先送りしないことを心がけ、過ごしていこうと思います。

 葛西正寿

前回に続き、普通借家契約との違いについてお話します。(後編)

3.建物の賃貸借期間の上限
現在はどちらも上限はありません。

4.期間を１年未満とする建物賃貸借の効力
定期借家契約は１年未満の契約も可能です。3ヶ月とかでもOKです。
一方、普通借家契約では1年未満の賃貸借期間では期間の定めのない賃貸借とみなされます。

5.建物賃借料の増減に関する特約の効力
定期借家契約は賃借料の増減は特約の定めに従うことになっています。
普通借家契約では特約にかかわらず、当事者は、賃借料の増減を請求できるとされています。

6.中途解約の可否
定期借家契約では
① 床面積が200㎡未満の居住用建物で、やむを得ない事情により、生活の本拠として使用することが困難となった借家人からは、特約がなくても法律により、中途解約ができる。
②  ①以外の場合は中途解約に関する特約があればその定めに従うことになります。

普通借家契約では中途解約に関する特約があれば、その定めに従うことになります。

借りる側からすると、いつでも建物の賃貸借は解約できるイメージをもっていると思いますが、本来は決まった期間借りる契約をしたら、借りる義務があります。
でも契約書等で「中途解約してもいいですよ、但し〇ヶ月前には申し出てください」等の特約を結んで中途解約できるようにしているわけです。

定期借家契約①の「やむを得ない事情により・・・」とは転勤などの場合です。隣のマンションの方が綺麗だから移りたいとかはダメですよ。

トータルで比較してみると、定期借家契約の方が何かにつけて明確です。
明確だからこそのメリットがあるのです。

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

 
松崎勝也

 
大桑昌彦

　「●●新聞によると、空室率は●パーセントだったね。」
　「どうしてうちのビルは、●ヵ月も●●パーセントなのだろう？」
　このように中小ビルのオーナー様のなかには、数字だけでご判断される方がおられます。
もちろん、空室期間の長期化は死活問題ですし、信頼して当社に任せていただいている場合、責任を感じています。一方、原因と思われるものに対しても決まらないこともあり、複数の原因が複数に絡み合っていて、ある時期にパッと決まってしまい、その後に案内希望がもとまってくるなどという事例もあります。

　ここで、「空室率の罠」について考えてみましょう。

【罠その1】 一般的に空室率には複数の計算方法があります。
　①募集中のフロア面積÷全フロア面積
　②募集中のフロア数÷全フロア数
　③その他

【罠その2】 すべての物件が対象ではありません。
　①サンプリングデーターにより集計
　②調査会社に登録されている物件により集計

【罠その3】 計算に必要なデーターが整備されていないものは対象外
　全フロア面積と全フロア数について、すべて整備されているか？
大型ビルはパンフレットなどで公開されていることもありますが、中小ビルの場合、すべての物件について整備することはとても困難です。 

 
桑名克昇

 
喜多好治

栗原剛 

阿部龍治 

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 先日、保健所の講習会に参加してきました。

鳩山前総理が国連で発表したＣＯ２の２５％削減ですが、当初の削減対象が一部の大型ビルということもあり、直近の感覚としては認識が薄い気がしていました。

ただ、中小ビルでのアンケートによると、多くのテナントが省エネに関心を持ち、比較的負担の少ない事から実践していることがわかりました。

対策としては空調設備の更新、ＨＦ照明導入、人感センサー設置等ビルの現状に合わせて様々な方法があります。ＣＯ２削減は大規模のビルのみならず既存の中小ビルにとっても必須条件となっています。

ビル事業はサービス業であると捕らえ、ビル管理会社はテナントニーズをいかにオーナーに提案できるかが重要であると痛感しました。

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄