◆クチコミ現場情報(スタッフブログ)

＜　管理部から新年のご挨拶　＞ 

伊藤純雄
新年明けましておめでとうございます。
昨年は一方ならぬご愛顧を賜り、心より感謝申し上げます。

さて、年明けは晴れて穏やかな天候でしたが、とりまく経済環境は今年も厳しいとの見通しの様です。

ここ数年どんよりとした雲が日本列島の上をおおい、重苦しい状態が続いていますが、重苦しく、厳しい時こそ、明るく、前向きで真摯な姿勢が何より大切と思っております。

本年も部員一人一人が更なる自己研讃に励み、技量と能力を向上させ、皆様から真に信頼される企業となるべく努力を重ねていきたいと思っておりますので、旧年にも増してご指導、ご鞭撻の程、宜しくお願い申し上げます。

池田昭三郎 
明けましておめでとうございます。
昨年は大震災が発生し大変な年となりました。
節電対策等ビル管理にとってやらなければいけないことが多々あると思いますので、今年も頑張って行きたいと思います。 

梶義康
今年の目標は、適切な対応、迅速な処理です。

大村光正
いつも、お世話になります。
今年は、いままでの仕事を再度見直しをして、効率的に仕事を行えるよう努めたいです。

伊藤隆晴
今年は良い年になるといいですね！
と年賀状にコメントを書きました。
昨年は悪かったとは言いたくないのですが、大震災がありましたから
良かった！とスッキリは言えないところです。
個人的には昨年始めた自転車で、体力も機動力もアップして、スピード感のある充実した１年にしたいと思います。

【お問合せ・ご注文は】
株式会社首都圏ビルマネジメント　管理部 
Tel: 03-3289-0151　info@shutoken-bm.co.jp

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 「2坪×4区画に分割して2週間ですべて内定」

中小ビルオーナーへ朗報です。
港区の某中小物件において、10坪強の賃貸物件がなかんか決まらずに困っていました。
坪1万未満でないと決まらないと想定していました。
そこで、2坪程度の4区画に分割したところ、半年程度空室が続いていたなか、2週間ですべて内定となりました。
投資額、ノウハウなど、ご興味のあるようでしたら、お気軽にご相談ください。

＜各室設備＞
・ウォーターサーバー
・板で作成した机
・椅子
・ベッド ※撤去は任意
・光ファイバー（任意）

＜共同設備＞
・コインシャワー
・トイレ
・流し
・コインランドリー

不動産のことなら何でもお気軽にご相談ください。

不動産のお悩み相談110番　阿部龍治でした。
http://profile.allabouit.co.jp/pf/aberyuji

ビルの設備点検の中でも、消防設備、建築設備などは法令の改正に特に注意して対応していかなければなりません。

一概には言えないですが、世の中で大きな事故や災害などがあると、その原因を探り、対策として法令改正となることや査察などが増えることになります。

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

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不動産ソリューションフェアも第13回を迎えたそうです。
11/10～11に、東京ビッグサイトで不動産ソリューションフェアが開催され、講演依頼がありました。

おかげさまで、
初日は50名分、最終日が100名分用意した資料がすべてなくなりました。

2011/11/10　11:30～12:20
「中小ビルオーナーが取り組むべきリーシングのポイント」
～あなたの投資はリーシングにつながっていますか？
コストをかける前に考える不況時代のビル経営術～

2011/11/11　16:40～17:30
「リーシング力をアップする仲介会社との付き合い方」
～プロの仲介営業がこっそり教える仲介業界の裏事情～

中小ビルオーナーさまも熱心に講演にお聞きいただきありがとうございました。

不動産のことなら何でもお気軽にご相談ください。

不動産のお悩み相談110番　阿部龍治でした。
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こちらは築約30年の管理ビルです。エントランスのイメージが暗かったのですが、白を基調としたデザインに変更しました。

　　
　（改修前）　　　　　　　（改修後）

オーナー様の計画性の高さもあり、リニューアルはその後も継続して行われ、外壁改修、共用部分改修(各階エレベーターホールや内階段)、エレベーターリニューアル、屋上防水、空調更新も行われました。

 　　　
　　　　　　（改修前）　　　　　　　　　　　　　　（改修後）

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

最近、管理を始めさせていただいた築約40年程のビルですが、空室率60％以上という厳しい状況でした。

元々造りにこだわった良いビルではありましたが、築40年ともなると、どうしてもデザイン的な面や傷、汚れ等から古さは隠せませんでした。これは仕方のないことです。
そこで、限られた予算の中で、最初に手をつけるのはビルの顔となるエントランスにしましょう、というご提案をしました。

(リニューアル後・社員撮影）

「第一印象」は人でもビルでも同じでとても大切です。ガラス窓の刷新やポスト交換、床面貼替、照明交換、大型のテナント案内板の導入などを実施しました。
元の落ち着いた雰囲気を生かしながら、イメージチェンジできたと思います。
このビルではその他の施策も合わさり、満室までこぎつけることができました。 

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

 
喜多好治

 
松崎勝也

不動産物件内見時の建物関連における８つのチェック項目は？

1.建物外観
2.エントランス周辺＆ホール
3.築年数
4.エレベータ
5.新耐震基準
6.フロア間配管
7.駐車場
8.延床面積

詳しいデータはこちらをご覧下さい。

 
桑名克昇

 
栗原剛

 
西川健太郎

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 今回はビルセキュリティーについてご紹介いたします。

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

 
喜多好治

 
松崎勝也

 中小の貸事務所における男女別トイレ普及率は？

　昨今の景気低迷および東日本大震災をうけて、賃貸不動産マーケットは厳しい環境が続いております。企業体力が減衰するなか、貸事務所の賃料も経費削減の大きなターゲットとなっています。                       
一方、女性の社会進出が進むなか、男女別トイレを必須条件として移転先を探されている企業様も増えてきております。企業経営者様にとっても、ビルオーナー様にとっても、【男女別トイレの普及率】を知ることで、それぞれの経営判断における決断でのひとつのポイントになるでしょう。

詳しいデータはこちらをご覧下さい。

 
桑名克昇

 
栗原剛

 
西川健太郎

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 最近、給水ポンプの交換、修理を何件か行っております。

入居されている方は、給水ポンプを使用していることをご存知ではない方も多いと思います。
通常水は常時でると思われていますので、万一ポンプ故障で水がでない場合には、建物全体にかかわる重大なトラブルになります。

ポンプ交換、修理は時間と費用がかかります。
水がでなくなってから手配をとっても、すぐに対応できないことが多いです。

そのような事態を防ぐ為に、設備業者による点検を定期的に行い、給水ポンプ以外にも、建物備え付け機器に異常がみられる場合には、早めに所有者に説明を行い、トラブルを防ぐよう心がけております。 

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

 
喜多好治

 
松崎勝也

【自分の情報は出したがらない傾向があります】
・可能な限り、情報を聞き出す努力をしています。
・お客様の求めている条件を細かく聞き、営業担当が物件を探しやすいように心がけています。
・「この会社なら安心して物件探しを任せられる」という信頼を得ることが、お客様のファーストコンタクトである電話対応の重要な部分だと思います。
・まずはお客様に信用して頂くことが重要だと思います。

【的確な情報をその場で欲しがる傾向があります】
・お客様の希望を聞き、ネット掲載以外の情報も提供し、すぐ資料を送る様に心がけています。
・営業担当から折り返し連絡するか否か確認しています。
・サイトをご覧になってお問い合せいただいている場合には、その他の物件もご覧いただくように、その場で自社サイトへアクセスいただくようご案内しております。
例）ヤフーやグーグルで、「ダクグループ」と検索していただくと、その他多くの物件が掲載されている当社サイトをご覧いただけます。

 
桑名克昇

 
栗原剛

 
西川健太郎

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消防設備点検について報告します。

消防法の改正（平成21年3月31日付け消防予第132号）により、ハロゲン化物消化設備は、設置から15年以上経過している場合、26年の3月31日までに耐圧・気密・安全装置等作動の点検実施が必要になりました。
立体駐車場のハロゲン設備が該当します。

費用が高額な事もあり、メーカーが直接実施したほうが、良いみたいです。
予算の準備もありますので、ビル所有者さんに、概算の提示が必要と思われます。

歌舞伎町の火災以来、消防法の改正が続いてますが、実態に即しているのか？最初に法ありきの様ですが、有事の際に冷静に対処出来るように、日頃より、点検・訓練等を怠らないように努めたいと思います。 

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

 
喜多好治

 
松崎勝也

 　インターネットの急激な普及に伴い、まずはネットで物件を検索するお客様も増えてきております。特徴を理解したうえ、問い合せに対応することはとても重要になってきています。
電話対応が上手くいかなければ、自社営業が他社と同じ物件を紹介した際に、お客様は他の会社で契約をしてしまうかもしれません。
ここでは。当社が現場で実践している他社に浮気させない電話対応について、特徴ごとに少しだけご紹介しましょう。

【同時に3社くらい連絡する傾向があります】
・親切かつ丁寧な対応を心がけています。
・柔らかい物腰の言葉遣い。
・お客様から電話を頂いた際は、短い時間でより多くの情報を聞き出し、営業へつなげる事を心がけています。
・電話の時間が長くなりそうであれば、ことらから折り返し連絡する旨一言お伝えするように心がけています。
・お客様のおしゃった事を復唱し、必ず名前を名乗るように心がけています。
・大手不動産会社などでは基本的な対応の方法ですが、中小規模の会社では、電話応対が適当になりがちな会社も多いと思います。そこでの差別化を図るということを心掛けて対応しています。
・基本をしっかりと、心をこめた言葉遣いで対応するようにしています。  

 
桑名克昇

 
栗原剛

 
西川健太郎

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 震災以来、電力不足からに日常生活から仕事まですべてにおいて節電が合言葉になりました。
私どもの管理するビル、マンションでも従前より白熱灯から蛍光灯へ交換するなどの対策を進めてまいりましたが、ここにきて一層の節電対策を求められています。

各テナント様にもご協力をいただき次の様な節電を実施しています。
（皆様に自主的にやっていただいていることの方が多いですが）

◆エレベータホールの消灯、減灯
◆エントランスホールの空調の停止
◆看板類の消灯
◆各専用室内の不要な照明の消灯や空調の設定温度変更や使用を控える
まだ集計はしておりませんが、毎月の電気使用量の推移を見ている感じでは１０～２０％の節電になっているように思います。ただ、これから夏場を迎えどうやって乗り切るのかが課題となります。

直ぐに思いつく方法としては
◆窓ガラスへの断熱フィルム貼りや断熱コーティング
◆ブラインドの設置
◆古い空調機の新型への更新
◆電力使用のピークをずらす
　（サマータイム制導入、夏季休暇増、休日変更、勤務時間や残業の短縮、休み時間の分散等）
◆デマンド監視装置の導入とそれに合わせた対策
◆ＬＥＤ等の省電力照明の導入
◆照明の個別又は小ブロック別のスイッチ導入
◆センサー付き照明の導入

等ですが費用が結構掛るものもあり、簡単ではないのですが、
出来ることから推進していきたいと思っております。

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

 
阿部星児

 
松崎勝也

 『案内を増やす募集チラシの裏テク10』

1.情報量は多くするが出しすぎない。寸止めで問い合わせを仰ぐ。
2.外観や室内の写真を載せて物件のイメージがより湧くようにする。
3.光ファイバーやOAなどの設置があるものは大きくアピール。
4.平面図や地図が分かりやすいように大きく載せる。
5.アピールしたい内容を目立たせ、すべての内容を公表せず実際に物件を内見したくなる様な
　チラシを作成する。
6.フォント・色・文字サイズなどを工夫して、ぱっと目をひくように。
7.物件を魅力的に感じるようにつくる。
8.写真をきれいにするとか、室内をきれいに、明るく修正する等。
9.見やすいレイアウト。
10.その物件の特徴を活かすようなキャッチコピー。例）リニューアル等

 
桑名克昇

 
喜多好治

 
栗原剛 

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震災当日は交通機関はストップし、電話もほとんど通じず、また余震が続いているという厳しい状況ではありましたが出来る限り、管理物件の状況確認を行いました。
窓ガラスが割れたビルもありましたし、ほとんどのビルではエレベーターが停止しするなど、終日緊急対応に追われました。

翌日以降も引き続き、管理物件の現状確認を行いましたが、室内壁の亀裂や、エアコン室外機転倒など東京でもこんなに被害が出てるということに驚きながら、修理手配、所有者への報告などに多くの時間を費やしました。
当社管理物件では人的被害がなかったのが幸いでした。

現在もまだ震災の対応が業務のかなりの比重を占めております。
今回の震災では近隣の管理物件は現地確認、遠隔地の管理物件については、所有者や地元協力業者に確認をお願いして、比較的早めの対応ができたと思います。

今後、首都圏直下型の震災が発生した場合、どこまで対応できるかが課題となります。 

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

 
阿部星児

 
松崎勝也

先月に続き、案内を増やす募集チラシについて当社が採用している裏テクのご紹介です。

まずは、オフィス移転を検討しているテナント様の基本的な行動パターンを理解するところからはじめましょう。会社の規模にもよりますので、あくまでも参考としてください。

※1～2は先月ご紹介しておりますので、過去アーカイブ2011年2月をご参考ください。

3.内見した物件から、3～5物件程度に絞り込みます。その物件を、上司や女性などが内見します。最近では、清潔感のないトイレや給湯室の場合、女性の意見により対象外になることも少なくなりません。
最終候補を1～3物件程度に絞り込み、社長(キーパーソン)へ報告します。その物件を、社長(キーパーソン)が最終判断するために内見します。この段階でNGとなり、①に戻ることもありますし、社内稟議で内定して形式的に内見する会社もあります。

社長(キーパーソン)が実際に現地で内見するまでの各ステップにおいて、物件絞り込みが行われていることがわかります。お客様またはお客様を持っている仲介会社の営業担当は、入手した募集資料により第1段階で判断します。つまり、実際に現地で内見した人以外の方が絞り込みに参加する場合、募集資料が重要になります。

ここで軽視できないことは、仲介会社の営業担当がテナント様にご紹介する前に選別を行っていることです。テナント様からのご希望条件、物件知識、報酬などにより選定します。

特に本業を別に抱えているビルオーナー様など仲介会社の営業担当個別に情報提供できない場合は、固定報酬または成約報酬により、信頼できる仲介会社に依頼する契約もありますのでお気軽にご相談ください。  

 
桑名克昇

 
喜多好治

 
栗原剛 

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消防設備点検について報告します。

消防法の改正（平成２１年3月31日付け消防予第１３２号）により、ハロゲン化物消化設備は、設置から１５年以上経過している場合、5年以内に耐圧・気密・安全装置等作動の点検実施が必要になりました。立体駐車場のハロゲン設備が該当します。

点検業者に見積を依頼した所、金額の高額な事、点検方法が確定しない為、頂いてません。

歌舞伎町の火災以来、消防法の改正が続いてますが、実態に即しているのか？最初に法ありきの様ですが、有事の際に冷静に対処出来るように、日頃より、点検・訓練等を怠らないように努めたいと思います。 

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

 
松崎勝也

 
大桑昌彦

当社では、募集チラシを内製化しています。たかが資料ですが、されど資料。案内を増やす募集チラシについて当社が採用している裏テクをご紹介しましょう。

まずは、オフィス移転を検討しているテナント様の基本的な行動パターンを理解するところからはじめましょう。会社の規模にもよりますので、あくまでも参考としてください。

1.移転担当者がインターネット、募集看板、ポスティングされるチラシなどで30～50件程度物件を収集します。
前回の移転で世話になった、いつも情報をもらえる営業がいる場合などは、最初から不動産仲介会社に物件提供を依頼するお客様もいるでしょう。

2.一定期間集めた物件資料をみて、オフィス移転担当が10件程度に絞り、実際に現地に出向き、物件を内見します。経営陣などキーマンの意向に合うものがなければ、1.に戻り、希望条件を見直したり、エリアを広げるなどにより追加情報を収集します。

 
桑名克昇

 
喜多好治

栗原剛 

阿部龍治 

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今年の冬は日本海側は大雪で、太平洋側は殆ど晴天で乾燥状態が続いております。
関東地方は雪の被害が殆どありませんが、今年は寒さが厳しく、仕事柄外出する機会が多いため、風邪をひかないよう、うがい、手洗いは頻繁に行っております。

皆様も会社内で風邪やインフルエンザにかかって休んだり、お客様にうつしたりしては大変ですから、いろいろと対策をされていると思います。一般的にはマスクの着用や、手指消毒液を入り口に置いて使用したりといったところでしょうか。

お勧めは除菌ができる空気清浄機です。ただし、量販店でも手に入るものは家庭用ですので、会社内に置く場合はちょっと力不足。何台も置くことになってします。

やはり業務用のパワフルな清浄機がお勧めです。先日、ある営業の方に紹介された商品は、１００㎡の室内で浮遊カビ菌を散布して２時間以内に９９％除去できるとの試験結果が出ているそうです。
こういったハイテクなものと日々気をつけることで少しでもリスクを減らしていきたいですね。 

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

 
松崎勝也

 
大桑昌彦

前回に引き続き、「空室率の罠」について考えてみましょう。

【罠その4】 建物ごとに計算したものを足しこんでいるか？
　「募集中のフロア面積（またはフロア数）の合計」を「全フロア面積（または全フロア数）」で割った結果と、「建物ごとに計算したもの」を足しこんだ結果は異なります。
前者の場合、大きな面積の結果に小さな面積の結果が影響されることになります。
そのため、面積のランクを大規模、大型、中型、小型、小規模などと区分けしてその影響を小さくしていますが、そのランクごとに同様のことが少なからず起こっていることは意外と気づかれていません。
一方、後者の場合でも建物ごとに集計していますが、自分のビルの築年数、エリア、面積、物件の設備などが異なる物件の平均値です。分割フロアの取り扱いは？

【罠その5】 全面積は延床面積か？　対象契約面積の合計か？
　延床面積はエレベーターや非常階段など通常契約面積に含まれないものを含む面積です。一般的に竣工図には記載がありますが、転売物件などでは竣工図が紛失して引き継がれていない場合もあります。また、対象契約面積の合計には、ビルオーナーが使用しているフロアは含まれるのか、含まれないのか？　そもそも長期間満室であり、募集されていないフロアの面積まですべて把握できるのか？

【罠その6】 募集されていないフロア＝入居中のフロア？
　募集フロアが成約した時点で募集リストからはずれますが、入居はまだ先というのが通常です。また、多くのフロアが空室となっているオーナーが全てのフロアを募集しているわけではありません。調査会社がすべての空室情報を完全に把握することはできません。


　新聞に掲載されている記事において、多くは前提条件の記載はありません。自分のビルのエリアやサイズが合っているかどうかはわからないことを念頭において、参考程度にとどめるべきだと思います。但し、同条件のもと空室率の推移をみることは、どのような局面にあるのかを判断するためにはとても参考になると思います。

 
桑名克昇

 
喜多好治

栗原剛 

阿部龍治 

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＜　管理スタッフより新年のご挨拶　＞ 

伊藤純雄
新年明けましておめでとうございます。
昨年は一方ならぬご愛顧を賜り、心より感謝申し上げます。

さて、年明けは晴れて穏やかな天候でしたが、とりまく経済環境は今年も厳しいとの見通しの様です。

ここ数年どんよりとした雲が日本列島の上をおおい、重苦しい状態が続いていますが、重苦しく、厳しい時こそ、明るく、前向きで真摯な姿勢が何より大切と思っております。

本年も部員一人一人が更なる自己研讃に励み、技量と能力を向上させ、皆様から真に信頼される企業となるべく努力を重ねていきたいと思っておりますので、旧年にも増してご指導、ご鞭撻の程、宜しくお願い申し上げます。

池田昭三郎 
新年明けましておめでとうございます。
厳しい状況下の中でも、業務に前向きに対応しお客様よりの信頼を頂ける様頑張って行きたいと思っています。

梶義康
今年は、管理物件の空室の成約に向け、営業と一体で努めます。

大村光正
今年は従来行って良いことは継続して行い、改善を行うことは労力を惜しまず行い、業務を円滑に行いたいです。

伊藤隆晴
明けましておめでとうございます。
今年は「正月気分」を忘れずに行きたいと思っています。
と言ってもダラダラするとかではありませんよ！
年末年始は一年を振り返ったり、新しい目標をたてたり、その目標に向かって動き始めたりという時期でもありますが1週間経ち、１カ月経ち・・・そのうち薄れてしまいがちです。 

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松崎勝也

 
大桑昌彦

　「●●新聞によると、空室率は●パーセントだったね。」
　「どうしてうちのビルは、●ヵ月も●●パーセントなのだろう？」
　このように中小ビルのオーナー様のなかには、数字だけでご判断される方がおられます。
もちろん、空室期間の長期化は死活問題ですし、信頼して当社に任せていただいている場合、責任を感じています。一方、原因と思われるものに対しても決まらないこともあり、複数の原因が複数に絡み合っていて、ある時期にパッと決まってしまい、その後に案内希望がもとまってくるなどという事例もあります。

　ここで、「空室率の罠」について考えてみましょう。

【罠その1】 一般的に空室率には複数の計算方法があります。
　①募集中のフロア面積÷全フロア面積
　②募集中のフロア数÷全フロア数
　③その他

【罠その2】 すべての物件が対象ではありません。
　①サンプリングデーターにより集計
　②調査会社に登録されている物件により集計

【罠その3】 計算に必要なデーターが整備されていないものは対象外
　全フロア面積と全フロア数について、すべて整備されているか？
大型ビルはパンフレットなどで公開されていることもありますが、中小ビルの場合、すべての物件について整備することはとても困難です。 

 
桑名克昇

 
喜多好治

栗原剛 

阿部龍治 

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 先日、保健所の講習会に参加してきました。

鳩山前総理が国連で発表したＣＯ２の２５％削減ですが、当初の削減対象が一部の大型ビルということもあり、直近の感覚としては認識が薄い気がしていました。

ただ、中小ビルでのアンケートによると、多くのテナントが省エネに関心を持ち、比較的負担の少ない事から実践していることがわかりました。

対策としては空調設備の更新、ＨＦ照明導入、人感センサー設置等ビルの現状に合わせて様々な方法があります。ＣＯ２削減は大規模のビルのみならず既存の中小ビルにとっても必須条件となっています。

ビル事業はサービス業であると捕らえ、ビル管理会社はテナントニーズをいかにオーナーに提案できるかが重要であると痛感しました。

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

 
松崎勝也

 
大桑昌彦

今月は、先月に引き続き、退去希望のテナントの引き留め方について、現場スタッフの声を順不同にてご紹介しましょう。
※複数スタッフの意見ですので整合性は無視して記載してあります。

　「移転の相談又は解約届けを受け取ったときのスタッフの対応」 
●まずは、移転先が「確定」しているか否かを見極めます。
●残る場合と移転する場合の経済効果の比較の話や、経営コンサルティングの話をするようにしています。
●必要に応じてサービスの向上の提案をします。
●移転理由を明確に把握して、ビルオーナー様で対応できる内容かどうかを確認します。
●一応の希望条件を確かめ、その上で希望に添えるかどうか判断し、直ぐに答えるようにしています。
●現時点での不満を解消できるかどうか、それを踏まえた上で設備上、条件上の問題点を検討します。

　「引き留め交渉時、テナント様より言われた厳しい提案の例」
●室内電球交換やトイレの清掃費をオーナー負担に。
●値下げ以外なし。
●賃料減額又は(オーナー様負担の)設備追加・更新等
●保証金の一部返還
●社員１人分の給料相当額を減額してほしい(辞めさせないで済むから)

　以上、引き留めたいテナント様であれば、あきらめず可能な対応を迅速にかつ誠意をもって行うことでしょう。できれば日頃からテナントの賃貸借条件一覧を作成し、近隣相場などを鑑み、必要に応じて先手をうって提案することも有効です。 

 
桑名克昇

 
喜多好治

栗原剛 

阿部龍治 

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伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

 
松崎勝也

 
大桑昌彦

「テナントの解約が突然来た！」という声をビルオーナー様からお聞きすることがあります。

移転理由はいろいろとありますが、注意しながら継続してみていると、移転のサインを出していることに気づくことがあります。
例えば、

・最近、オフィスに来ていない日があるな・・・
・水道光熱費の検針で室内に入ると、人が多く(少なく)なったな・・・
・この業界で大事件が起こったから、このテナントに影響かるかも・・・
・そろそろ自社ビルを建てそうだな・・・
・近い将来に株式公開して上場しようとしている噂を聞いたな・・・

などがあります。移転のサインを早めにキャッチすることで早期応対が可能となり、空室リスクは大幅に減少することでしょう。
　尚、オーナー様が当該ビルや周辺にお住みでない、オフィスがないなどの場合、ご依頼している仲介会社や管理会社のスタッフから情報収集することになります。

次に、解約届けを出すタイミングには、主に3つのタイプがあります。

①解約予告があるので、まず解約届を出してから探そう。
②ある程度、移転先が決まったので解約届を出そう。
③すぐにでも移転したいので、即時解約をしよう。

上記①のように移転先の最終決定まで余裕があるのか、上記②のように新オフィス契約直前なのか、それとも上記③のように契約完了後なのかにより、ビルオーナー様側の対応は全く異なると思います。つまり、余裕がある場合は交渉を数回にわけて行うことができますが、契約直前であれば一気に勝負をかける必要があります。

 
桑名克昇

 
喜多好治

栗原剛 

阿部龍治 

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９月末に江東区にある管理物件で、地上デジタル導入工事を行いました。

まず、屋上にあるブースター交換を行い、その後屋上架台にポールを置き、ポール上にデジタル用アンテナを取り付けました。アンテナ取り付け後には、電波受信確認を行い作業終了しました。

上記簡潔にまとめましたが実際業務としては、所有者と、ケーブルテレビ導入か、アンテナ、ブースター交換のどちらか行うか打ち合わせを行い、事前に入居者の方に作業のお知らせを配布して、問い合わせに備えました。

また当日作業もポールを下から屋上まで３人で上げ、アンテナは梯子を使い、取り付け１時間以上かけて調整するなど午前９時から、午後２時過ぎまで作業を行いました。
作業写真を参考にして下さい。





今回の現場は５階建てでしたので、比較的早く作業が終わりましたが、大規模な建物では、事前準備、作業など時間をかなり要すことになります。 

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

 
松崎勝也

 
山島郷示

 
大桑昌彦

前回に引き続き、当社スタッフが日頃試みていることを一部ご紹介します。入居してからの経緯にもよりますし、相手があることですから、実際には成功しないことも多いため、ビルオーナー様の自己責任にてご活用下さい。いろいろな担当の声を統合せずに、あえて掲載していますので、一貫性がないものがふくまれています。

（１）築年数と設備などを考慮したうえで賃料を検証し、ご説明することで、客観的な意見として当社を信用していただいて双方で利用してもらっています。

（２）総合的に判断して「値下げしても出て行かれるよりは良い」と思った場合は、ビルオーナー様へその旨お伝えし、ご判断いただいております。

（３）賃料の値下げが必要となった場合は極力、期間限定に抑えるよう、双方の調整を心掛けています。　

（４）値下げ期間中にテナント様が解約の場合は、解約ペナルティを付けるようお願いしています。　

（５）正直にオーナー様、テナント様の希望を双方にストレートにぶつけています。その上で、交渉に入ります。

（６）お互いの合意点を見出しています。

（７）今の時期は値下げしても出さない方が得だと思います。

（８）双方にメリットがあるような条件で契約を締結します。但し、期間の縛りを入れます。（一定期間以内の場合のペナルティなど）

 
桑名克昇

 
喜多好治

栗原剛 

阿部龍治 

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