◆クチコミ現場情報(スタッフブログ)

 
喜多好治

 
松崎勝也

 中小の貸事務所における男女別トイレ普及率は？

　昨今の景気低迷および東日本大震災をうけて、賃貸不動産マーケットは厳しい環境が続いております。企業体力が減衰するなか、貸事務所の賃料も経費削減の大きなターゲットとなっています。                       
一方、女性の社会進出が進むなか、男女別トイレを必須条件として移転先を探されている企業様も増えてきております。企業経営者様にとっても、ビルオーナー様にとっても、【男女別トイレの普及率】を知ることで、それぞれの経営判断における決断でのひとつのポイントになるでしょう。

詳しいデータはこちらをご覧下さい。

 
桑名克昇

 
栗原剛

 
西川健太郎

貸事務所をお探しの方はコチラ
http://www.daku.co.jp

 最近、給水ポンプの交換、修理を何件か行っております。

入居されている方は、給水ポンプを使用していることをご存知ではない方も多いと思います。
通常水は常時でると思われていますので、万一ポンプ故障で水がでない場合には、建物全体にかかわる重大なトラブルになります。

ポンプ交換、修理は時間と費用がかかります。
水がでなくなってから手配をとっても、すぐに対応できないことが多いです。

そのような事態を防ぐ為に、設備業者による点検を定期的に行い、給水ポンプ以外にも、建物備え付け機器に異常がみられる場合には、早めに所有者に説明を行い、トラブルを防ぐよう心がけております。 

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

昨年の11月、風邪をひき、その翌週の夜中にものすごい腹痛に襲われた。翌日、症状が落ち着いたので医者に行ったところ、風邪による腹痛でしょうということでした。

明けて、今年の３月、また、夜中にものすごい腹痛に襲われた。
翌日、症状が落ち着いたので医者に行ったところ、風邪による腹痛でしょうということでした。
しかし、昨年の健康診断で胆嚢に１０ｍｍ程度の石がみられるという診断が出ていたので、押して超音波検査をしてもらったところ、ドンピシャで胆嚢に１４mmの石がみられ、これまでの２度の腹痛は胆嚢の発作だったことが判明。急きょ、切ることになり、紹介された病院に行くことになった。

それから約1カ月の期間で検査をし、診察、血液検査、尿検査、胃カメラ（十二指腸まで）、心電図、肺活量、心臓超音波、胸部腹部レントゲン、腹部ＣＴスキャン、腹部超音波、ＭＲＣＰ検査等を経て、７月４日から７月８日まで入院。５日胆嚢摘出手術。９日退院しました。

５日の１２：３０に中央手術室（Ｎｏ．５）に入り、１５：３０頃、手術室で起こされました。麻酔も完ぺきで、目覚めも快適でした。



痛みもほとんどなく、膝の手術の時に比べ、非常に楽でした。悪性の腫瘍も見つからず、腹痛ともおさらば。以前と全く同じ生活を続けております。

皆さん、くれぐれも脂っこい食事には、注意しましょう！ 

 葛西正寿

 失敗しないオフィス移転を実現するためには、不動産マーケットの状況および傾向について知ることはとても重要です。現場営業スタッフが日頃感じていることを共有させていただきます。是非、御社もオフィス移転を成功させるために、信頼できるビジネスパートナーが見つかることをご祈念いたします。 

＜　営業スタッフからのアドバイス　＞ 

 阿部星児
長きに渡る不況の中、不動産の位置付けもかなり変化してまいりました。特に所有ということに対しては地主様から企業様（不動産業）、投資家様へと移転してきました。
また賃貸業につきましても長期保有を目的とし安定した賃料収入を目指す企業様と、一時的な賃料収入にはあまり拘らずに短期転売より利益を目的とする企業様の不動産経営方針の違いがはっきりと出てきました。問題なのは維持・保全につきまして前者（長期経営）の場合、不動産のきちんと対応されるのですが、後者（短期転売）の場合疎かにされるケースがあるということです。
短期所有なので影響がないのではという方もいらっしゃるかもしれませんが、不動産の管理についてきちんと引き継がれず、建物の老朽化に拍車をかけることになります。
勿論短期転売される企業様でもきちんと引き継がれているケースはありますが、入居者様には転売されるごとにその危険性があるということです。
建物の法定耐用年数は木造(住宅）：22年、ブロック造（住居）：38年、鉄骨造（事務所）：22～38年【骨格材の太さにより異なります】、鉄筋コンクリート造及び鉄骨鉄筋コンクリート造：50年ですが、今では築20年もすると古いと言われ、まるで使い捨てのように建て替えられることがあります。
当時の建築主様、設計会社様、建設会社様等の気持ちを考えますと寂しい限りです。

 松崎勝也
2008年9月のリーマンショックまでは緩やかな上げ基調で、更新も小幅ながら賃料を上げていました。
2008年9月を境に状況は一変し、市況は下げ基調へと舵を切りました。
そこへ、2011年3月11日の東日本大震災が起こり、不動産の単なる市況の話ではなく、国家をも揺るがす状況となりました。
築年数の浅いビルと、新耐震のビルは残り、旧耐震のビルは大幅な付加価値をつける覚悟が必要と成りました。
一口で現在の市況は語れず、その終わりも見えない。
本格的な真夏を迎える今、ビル市況はまさに真冬の市況に入っている。

 栗原剛
都心５区の平均空室率８％台という数字からも解るように今年も非常に厳しい状況が続くと思われます。

 阿部龍治
サブプライム問題、東日本大震災などの影響により、不動産マーケットは大変厳しい状況下に置かれています。ここ数年を見ると、オフィスを探されているお客様の動きは当社がビルオーナーさまからお預かりしている物件に対する案内の数がひとつの目安になります。ここ数年、企業体力の衰退により、オフィス移転の成約も減少傾向にあり、空室率の増加、空室期間の長期化などの傾向にありました。2011年に入り、景気回復の兆しが見える中、案内数も徐々に回復してきていました。そんな中、東日本大震災。最近では震災前の案内数に戻りつつありますが、以前厳しい状況が続いています。
逆に、企業にとっては移転することで大幅にコスト削減、オフィス環境の改善が実現できるチャンスと言えるでしょう。お気軽にご相談ください。

 喜多好治
回復を期待されながら停滞を続けてきた賃貸オフィスビル市況。
今年の春以降、賃料・稼働率ともに上昇すると見られてきたが東日本大震災の影響で今後、どうなるか分からなくなってきた。
倒産件数も増えてテナントの撤退、業績不振による賃料不払い。こう言う話しが今後は増加するでしょう。又、首都圏から近畿エリアに拠点を移す企業もあると思います。

 桑名克昇
電力不足から節電が最大のテーマとなっているこの夏を乗り切るために、オフィスビルでも色々と対策がをとられています。
さて、お借りする側からオフィスをご覧になる場合、
 ・照明のスイッチの確認（どのようなブロックに分かれているか）
 ・エアコンのスイッチ（各室内機ごとにあると便利です）
 ・LED照明
その他、この夏だけではなく将来的にも消費電力を極力抑える設備を
備えた建物は注目されるのではないでしょうか。

 西川健太郎
東日本大震災以後、問合わせ件数が減っていたところメイン通りのリーズナブルな物件から申し込みを頂く機会が出てきたと思われます。
反面、地震等から物件リスクが大きい建物に関しては退去されたりお客様が物件に対し、興味を示されなくなっているように見受けられます。
借り手市場には代わりがなく、相場もまだ落ち着く気配は感じられません。
地震の影響が収束に目処が立ち、事業縮小が一段落した時に次の流れがでてくるのではと思います。

【お問合せ・ご相談は】
株式会社ダク・エンタープライズ営業本部
Tel: 03-3574-9651　soudan@daku.co.jp

JR新橋駅前にオフィスのある株式会社ダク・エンタープライズ。
貸事務所・賃貸オフィスのご移転はお気軽にご相談ください。

 建物管理と言って最初に思い浮かぶ代表的な業務が清掃です。
清掃には日常清掃、床面定期清掃、ガラス清掃、特別清掃等があります。

テナント様への快適性という面で重要であることはもちろん、ビルの資産価値を維持する上でとても大切な業務です。清掃が行きとどいていると、ちょっとした異常も発見が早くなります。また、テナント様や訪問するお客様等のビル利用者の方々にも大切に使っていただけます。それが１０年、２０年と積み重なっていくと、資産価値への影響は大きなものとなります。

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

 
喜多好治

 
松崎勝也

【自分の情報は出したがらない傾向があります】
・可能な限り、情報を聞き出す努力をしています。
・お客様の求めている条件を細かく聞き、営業担当が物件を探しやすいように心がけています。
・「この会社なら安心して物件探しを任せられる」という信頼を得ることが、お客様のファーストコンタクトである電話対応の重要な部分だと思います。
・まずはお客様に信用して頂くことが重要だと思います。

【的確な情報をその場で欲しがる傾向があります】
・お客様の希望を聞き、ネット掲載以外の情報も提供し、すぐ資料を送る様に心がけています。
・営業担当から折り返し連絡するか否か確認しています。
・サイトをご覧になってお問い合せいただいている場合には、その他の物件もご覧いただくように、その場で自社サイトへアクセスいただくようご案内しております。
例）ヤフーやグーグルで、「ダクグループ」と検索していただくと、その他多くの物件が掲載されている当社サイトをご覧いただけます。

 
桑名克昇

 
栗原剛

 
西川健太郎

貸事務所をお探しの方はコチラ
http://www.daku.co.jp

消防設備点検について報告します。

消防法の改正（平成21年3月31日付け消防予第132号）により、ハロゲン化物消化設備は、設置から15年以上経過している場合、26年の3月31日までに耐圧・気密・安全装置等作動の点検実施が必要になりました。
立体駐車場のハロゲン設備が該当します。

費用が高額な事もあり、メーカーが直接実施したほうが、良いみたいです。
予算の準備もありますので、ビル所有者さんに、概算の提示が必要と思われます。

歌舞伎町の火災以来、消防法の改正が続いてますが、実態に即しているのか？最初に法ありきの様ですが、有事の際に冷静に対処出来るように、日頃より、点検・訓練等を怠らないように努めたいと思います。 

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

世界最大の異業種交流会組織であるBNI（ビジネス　ネットワーク　インターナショナル）についてご存知でしょうか？
BNIの公式サイトはこちら
http://www.bni-japan.com/

私がメンバーとして参加しているRainbowチャプターメンバーをご紹介します。ご興味のあるサービス、お困りことなどがございましたら、お気軽のご相談ください。信頼できるプロをご紹介いたします。

生命保険／マーケティング・プランニング／初対面・営業セミナー講師／金属、皮革、樹皮製品の企画販売／社会保険労務士／弁護士／ファイナンシャルアドバイザー／紙媒体の制作・印刷／不動産コンサルタント／システム開発／フォトグラファー／情報処理サービス／業務請負と人材派遣・紹介／レース卸売り／司法書士事務所の業務／行政書士／コーチング／飲食業（鉄板焼き・お好み焼き）／不動産売買（居住用不動産の購入）／損害保険／人材紹介／税理士／引越業／弁理士／ビルメンテナンス業／一級建築士／エステサロン／フラワースタイリスト

BNI　Rainbowチャプターのブログはこちら
http://bni-rainbow.jugem.jp/

 阿部龍治

 極端に思いつめず、今やるべきことを地に足を着けきちんとこなしていけば、たいがいの事は、なんとかなるさ！

大事なのは、いつも自分の心と身体と向き合うこと。

 葛西正寿

賃貸借契約をする際、一般的に連帯保証人が必要となります。失敗しないオフィス移転をするために、事前に知っておくべき内容を現場の営業スタッフでまとめてみました。是非、参考にしてください。

＜　営業スタッフからのアドバイス　＞ 

阿部星児
法人契約の場合、弊社では通常社長様に連帯保証人になっていただいております。
個人契約の場合は、支払い能力のある方または企業様になっていただいております。
その場合の注意点は当たり前ですが支払い能力(収入)です。連帯保証人が個人の場合は自宅が持家かという点も大きな判断基準となります。
また新規設立や設立の浅い企業様の場合、社長様の他にもう一名連帯保証人になって頂くケースもございます。
その代用として賃料等の保証会社が利用されることが少し増えてきております。

松崎勝也
【事務所の場合】
会社を新しく興す場合（会社新登記）、実績が無いので個人で借りて連帯保証人をつけます。
（実際例）
6月に契約をした西新橋にある物件の例です。
会社登記完了後個人契約から、会社契約へ契約書を書き換えます。 その際、個人契約の調印時につけた連帯保証人が実績もある方だったので、会社契約に切り替えるときもこの連帯保証人をお願いしました。

栗原剛
契約内容をよく確認してください。

 西川健太郎
私が担当させて頂いている管理物件において、オーナー様が賃貸保証会社で保証契約を必須条件にしている物件がございます。
家賃の滞納を防止する目的でオーナー様がしております。
昨今家賃相場の下落で都内の物件におきましても格安な条件で物件が募集しております。 賃貸保証といいますと、住居系の物件が主でしたが、オフィス賃貸におきまして現在借りて市場です。
今後、保証会社を通すことが各物件必須になるのかもしれないですね。

 喜多好治
借主に滞納があっても、きちんとした連帯保証人に請求すると滞納家賃を支払う一方で、将来の自己の保証責任を回避したいため、自らの説得で滞納者の任意の明渡を実現してくれることが結構あるものです。
そこで、連帯保証人の選定と保証意思の確認が重要となります。
連帯保証人としては賃借人と家計を別にし、しかも従属関係にない社会的に責任ある地位の第三者がベストです。

桑名克昇
日本独特の制度である連帯保証人ですが、家を借りる、事務所を借りる場合には基本的には連帯保証人を立てないと借りる事がほぼ出来ません。（賃貸保証会社と契約を結ぶ方法もありますが）
連帯保証人は保証人とは違い、賃借人と同等の責任を負うことになります。
賃借予定者から連帯保証人を頼まれた場合には、内容をよく確認してから回答をしたほうがよいでしょう。
また、賃貸人側では申込時の連帯保証人の支払い能力等をよく調べてから、回答を出す必要があります。
連帯保証人はそれだけ重要ですので、貸す側も借りる側も細心の注意を払う必要があります。

【お問合せ・ご相談は】
株式会社ダク・エンタープライズ営業本部
Tel: 03-3574-9651　soudan@daku.co.jp

JR新橋駅前にオフィスのある株式会社ダク・エンタープライズ。
貸事務所・賃貸オフィスのご移転はお気軽にご相談ください。

地震発生時には、当社管理ビルの9割が地震管制装置が作動してエレベーターが止まりました。
幸いエレベーターの閉じ込めもなく、週明けの月曜日にはほぼ正常運転出来た状況でした。
ビルオーナー様のなかには、緊急時に停止や運転をエレベーターメンテ会社にたよらずに出来ないかと聞かれ、メンテ会社に確認したところロープ等のからみなどやはり点検しながらでないといけないということでした。

今回の地震時には、運転復旧の目処がメンテナンス会社でもつけにくい状況でもあったため、オーナー様も１日でも早くエレベーターを動かしたかったことは確かでした。
それに次にビルオーナーより問い合せがあった、計画停電時の自動着床装置を取付けた場合の見積依頼がありましたが、費用がかなり高額だということで検討中の現状です。 

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

 
喜多好治

 
松崎勝也

 　インターネットの急激な普及に伴い、まずはネットで物件を検索するお客様も増えてきております。特徴を理解したうえ、問い合せに対応することはとても重要になってきています。
電話対応が上手くいかなければ、自社営業が他社と同じ物件を紹介した際に、お客様は他の会社で契約をしてしまうかもしれません。
ここでは。当社が現場で実践している他社に浮気させない電話対応について、特徴ごとに少しだけご紹介しましょう。

【同時に3社くらい連絡する傾向があります】
・親切かつ丁寧な対応を心がけています。
・柔らかい物腰の言葉遣い。
・お客様から電話を頂いた際は、短い時間でより多くの情報を聞き出し、営業へつなげる事を心がけています。
・電話の時間が長くなりそうであれば、ことらから折り返し連絡する旨一言お伝えするように心がけています。
・お客様のおしゃった事を復唱し、必ず名前を名乗るように心がけています。
・大手不動産会社などでは基本的な対応の方法ですが、中小規模の会社では、電話応対が適当になりがちな会社も多いと思います。そこでの差別化を図るということを心掛けて対応しています。
・基本をしっかりと、心をこめた言葉遣いで対応するようにしています。  

 
桑名克昇

 
栗原剛

 
西川健太郎

貸事務所をお探しの方はコチラ
http://www.daku.co.jp

 震災以来、電力不足からに日常生活から仕事まですべてにおいて節電が合言葉になりました。
私どもの管理するビル、マンションでも従前より白熱灯から蛍光灯へ交換するなどの対策を進めてまいりましたが、ここにきて一層の節電対策を求められています。

各テナント様にもご協力をいただき次の様な節電を実施しています。
（皆様に自主的にやっていただいていることの方が多いですが）

◆エレベータホールの消灯、減灯
◆エントランスホールの空調の停止
◆看板類の消灯
◆各専用室内の不要な照明の消灯や空調の設定温度変更や使用を控える
まだ集計はしておりませんが、毎月の電気使用量の推移を見ている感じでは１０～２０％の節電になっているように思います。ただ、これから夏場を迎えどうやって乗り切るのかが課題となります。

直ぐに思いつく方法としては
◆窓ガラスへの断熱フィルム貼りや断熱コーティング
◆ブラインドの設置
◆古い空調機の新型への更新
◆電力使用のピークをずらす
　（サマータイム制導入、夏季休暇増、休日変更、勤務時間や残業の短縮、休み時間の分散等）
◆デマンド監視装置の導入とそれに合わせた対策
◆ＬＥＤ等の省電力照明の導入
◆照明の個別又は小ブロック別のスイッチ導入
◆センサー付き照明の導入

等ですが費用が結構掛るものもあり、簡単ではないのですが、
出来ることから推進していきたいと思っております。

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

オールアバウトプロファイル専門家として、コラムを執筆しております。先月の人気コラムランキングをご紹介しましょう。

第1位　【諺001】　一年の計は元旦にあり
第2位　削除したＶＩＳＴＡごみ箱・ゴミ箱の復元・復活・表示
第3位　【ビジネスコーチング】中間管理職（リーダー）の役割
第4位　【諺026】　聞くは一時の恥、聞かぬは一生の恥
第5位　【諺064】　虎の威を借る狐

第6位　【諺031】　君子危うきに近寄らず（くんしあやうきに
第7位　【諺054】立つ鳥跡を濁さず
第8位　【諺047】　好きこそ物の上手なれ
第9位　【ビジネスコーチング】 （その２） 企業理念の作り方
第10位　【諺063】取らぬ狸の皮算用

 阿部龍治

日常と非日常につき考えてみると、日常には埋没するというような言葉があるように、どこか重苦しいイメージが付きまとい、非日常にはどこかウキウキした響きがあるように感じられる。

もちろん、その非日常には楽しいことばかりではなく、経験などしたくないようなありがたくないものも当然含まれてくる。

われわれは、経験上、とかく、非日常からは多くのことを学ぶことができると考えがちである。
しかし、その比率から考えて日常が占める割合がはるかに多いのであるから、埋没、繰り返し、飽きてきた、またか、というような感覚をできるだけ排除し、いつもいつも新鮮な意識で日常を過ごしていくことが大切である。
このことを無意識に行える人は、豊かな人生が待っていることと私は確信しています。

6月に入り、少しダラダラしてきていませんか？　

 葛西正寿

 西川健太郎

 「賃貸保証制度」は賃貸不動産マーケットにおいて利用されており、提供する会社もかなり多くなってきております。経営状況はブラックボックス化となっていることも多いようです。自己資本比率、流動比率、総資本営業利益率などをパンフレットやサイトにて公開している会社もあれば、契約数を伸ばすために無理な経営をしていることも懸念されています。

長引く不況や東日本大震災の影響で、不動産賃貸マーケットにおける空室率の増加や空室期間の長期化が、不動産オーナーや専門家のなかで問題視されています。
一方、企業にとっても、預託金（保証金や敷金）をなるべく少なくして、流動的な資金利用を希望される方も多くなっております。特に、独立や起業をする場合は初期費用がネックとなる場合も多く、マンションタイプを検討される方もおります。

このような時代の要望をもとに、「賃貸保証制度」を適切な利用を検討することは、不動産経営においても重要なことでしょう。今回は、営業スタッフが日頃から感じているノウハウやポイントについて紹介いたしますので、不動産オーナー様、企業経営者様とも参考にしていただければ幸いです。

＜　営業スタッフからのアドバイス　＞ 

阿部星児
元々は借主が連帯保証人を立てられない場合に加入し、保証会社が連帯保証人となるものでしたが、現在は賃料滞納のリスクヘッジの為に加入を義務付ける物件も増えております。

そこで重要なのが①「保証料をどちらが負担するのか」と②「保証内容」についてです。
①  預託金（保証金・敷金）が少ない場合、借主負担で加入を条件とした契約が増えております。また借主が設立間もない、借主が縮小移転等で貸主に不安はあるが契約はしたいという場合、貸主が負担して加入するケースがあります。
②  保証内容につきましては保証会社によって様々です。貸主は保証されないケース等を充分にご理解下さい。また更新時の費用負担につきましてもきちんとご確認下さい。

松崎勝也
保証会社については、基本的に賛成しません。

１、手数料をオーナー側が支払うべきと思うので。　　
２、保証を掛ける必要の有る、あるいは内容が分からない様な客まで決めるのか。
　　
利用は考えるべきかと思います。

栗原剛
保証内容、費用等を比較検討してから利用する保証会社を決めましょう。

 阿部龍治
「賃貸保証制度」とは、民間の業者によるサービスであり、賃料滞納が発生した場合、その損失分を補てんしてくれるという制度です。
サービスを提供する会社は数多くありますが、
・審査の迅速さ
・審査の必要書類
・サービス内容
・補てん時期
・財務内容
などに違いがありますので、事前に不動産専門家に相談されることをお薦めします。

 喜多好治
１、保証内容がどこまでか？
　　賃料・共益費のみか？
　　残置物処分の費用・物件明け渡しまでの賃料
　　訴訟費用・水道光熱費・原状回復費等、どこまで保証してくれるかの
　　確認。
２、保証限度額及び期間
　　６ヵ月分か？
　　１２ヶ月分？
　　１年間・２年間又はそれ以上か？
３、更新料
　　新賃料の何％か？

以上は最低でも確認するべきです。

桑名克昇
賃貸保証会社を利用するに当たっての確認事項。
　　・保証内容（金額、支払い時期、支払い方法、その他）
　　・契約金額
　　・更新時の金額
　　・保証人の有無
　　・保証会社の確認・内容（信頼度）
保証会社も数多くありますので、よく調べて吟味の必要があります。

【お問合せ・ご相談は】
株式会社ダク・エンタープライズ営業本部
Tel: 03-3574-9651　soudan@daku.co.jp

JR新橋駅前にオフィスのある株式会社ダク・エンタープライズ。
貸事務所・賃貸オフィスのご移転はお気軽にご相談ください。

 前回の続きです。

仕事上、予想外の問題、難しい問題に遭遇して対応に困った時のテクニック、注意点について
今回は伊藤隆晴よりのコメントです。

「緊急対応はその場で出来る限りのベストは尽くしますが少し考える時間がある場合は、

1.問題点の整理を行う。
何が問題なのか、何に困っているのか明確にします。
人に説明する、報告書を書くなどすると問題点がまとまり易くなります。
同僚、部下などが対応する場合は整理できるように質問をして内容をフィードバックをしてあげるとよいと思います。

2.解決に必要な情報を得る・与える。
自分が解決手段を知らないだけかもしれませんし、一人の知識など知れていますので手段、選択肢を広く求めます。

3.判断する・決断を促す。
2.で解決策が出てスムーズに実行できる場合もありますがＡをとればＢは捨てなければならないとかの場合、策が見えているのに迷って実行に移せないで時間ばかりが経過してしまうことがあります。充分に検討したなら選択肢の中からベストを選ぶ割り切りが必要ですし、同僚や部下なら、ちょっと後押ししてあげるとよいと思います。

以上、普段は当たり前にように行っている事ばかりですが、あわてたり、迷っている時は意外と出来ていない様に思います。基本に立ち返えるのが大事ですね。

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

 
阿部星児

 
松崎勝也

 『案内を増やす募集チラシの裏テク10』

1.情報量は多くするが出しすぎない。寸止めで問い合わせを仰ぐ。
2.外観や室内の写真を載せて物件のイメージがより湧くようにする。
3.光ファイバーやOAなどの設置があるものは大きくアピール。
4.平面図や地図が分かりやすいように大きく載せる。
5.アピールしたい内容を目立たせ、すべての内容を公表せず実際に物件を内見したくなる様な
　チラシを作成する。
6.フォント・色・文字サイズなどを工夫して、ぱっと目をひくように。
7.物件を魅力的に感じるようにつくる。
8.写真をきれいにするとか、室内をきれいに、明るく修正する等。
9.見やすいレイアウト。
10.その物件の特徴を活かすようなキャッチコピー。例）リニューアル等

 
桑名克昇

 
喜多好治

 
栗原剛 

貸事務所をお探しの方はコチラ
http://www.daku.co.jp

震災当日は交通機関はストップし、電話もほとんど通じず、また余震が続いているという厳しい状況ではありましたが出来る限り、管理物件の状況確認を行いました。
窓ガラスが割れたビルもありましたし、ほとんどのビルではエレベーターが停止しするなど、終日緊急対応に追われました。

翌日以降も引き続き、管理物件の現状確認を行いましたが、室内壁の亀裂や、エアコン室外機転倒など東京でもこんなに被害が出てるということに驚きながら、修理手配、所有者への報告などに多くの時間を費やしました。
当社管理物件では人的被害がなかったのが幸いでした。

現在もまだ震災の対応が業務のかなりの比重を占めております。
今回の震災では近隣の管理物件は現地確認、遠隔地の管理物件については、所有者や地元協力業者に確認をお願いして、比較的早めの対応ができたと思います。

今後、首都圏直下型の震災が発生した場合、どこまで対応できるかが課題となります。 

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

五月病とは、そもそも大学に入りたての学生に多くみられ一般に知られるようになりましたが、最近は、学生だけでなく、新入社員にも同じ症状がみられ、それを六月病と呼ぶ場合があるそうです。

原因としては、新しい環境についていけない 、新しい人間関係が思うようにいかない 、入試・入社といった大きな目標を達成したことにより、次の目標を見失ってしまった、想像していた新生活と現実のギャップについていけないなどが挙げられます。
つまり、やる気はあるものの、その環境に適応できないことが大きいと考えます。
自分自身を振り返ってみたとき、それが五月病・六月病だったかはわかりませんが、確かに、やる気はあるのですが、何を目指し、何をどのようにやればいいのか、わからない。いや、でも、何を目指し、何をどのようにやればいいのかはちゃんとわかっているのです。わかっているはずなのです。
でも、できない。よくわからない。やる気が出ない。なんとなく疲れてきます。なんにもやりたくなくなってきました。だんだん不安になり、焦りも出て、人によっては、不眠、疲労感、無気力になったりするようです。私は、しっかり眠れましたが…。

こうなったら、対策としては、それについては、何も考えないようにするのがよいのです。
極論すれば、一切何も考えてはいけません。心に浮かんでも、その思い（考え・記憶・妄想）にとらわれてはなりません。
どうしたら、できるのか？例としては、視線を動かせば、今までのものが見えなくなる要領です。
自分にとって、ストレスのない一番楽しいことを行うようにすればよいのです。
徹底的にやれば、そのうちきっと飽きますので、他のことをしたくなります。チャンスがやって来たではありませんか！（学校や会社も休みましょう。）←できるなら。

こうしたとき、他の人はそれに干渉してはいけません。でも、その人から近づいてきたら、普通に接してあげてください。批判や否定をしないでください。

 葛西正寿

 失敗しないオフィス移転シリーズです。
引越時の注意事項について、現場営業スタッフからのアドバイスをお届けいたします。
オフィスの移転計画は住居とは異なり、多くの注意事項があります。
是非、ご参考になされてください。 

＜　営業スタッフからのアドバイス　＞ 

 ビルの他テナントへ引越し日時等のお知らせ。
エレベ－タ－、玄関ホ－ル等の傷が付かぬよう注意する事。

 阿部星児
旧オフィス
①ガス会社・水道局等への移転連絡をテナント様がする先と、ビルオーナー様（管理会社様）がする先をしっかり確認しておきましょう。
②注意していても物が無くなってしまうのが多いのが移転時です。
特に貴重な書類等は紛失しないよう纏めて、お引越しに備えてください。

新オフィス
①お引越しの前に事務室内・トイレ給湯室等に汚破損箇所がないかご確認下さい。
発見された場合には写真を取っておき、出来る限りお引越しの前にビルオーナー様（管理会社様）へ報告しましょう。
②設備等は全て正常に稼働するがご確認下さい。
基本ビル側の設備であればオーナー様の費用で修理して頂けますが、問題になるのが前テナント様が残置された設備です。
修理費は新テナント様のご負担となることがございますのでご注意下さい。

 松崎勝也
①平日の引越しを避ける。→平日の引越しを全く認めないビル有り。
②出るビルも移転するビルも、エントランスや、エレベーターの入り口 などの養生。 
③事前の打ち合わせが出来て、現地の現況を確認するような業者を選ぶ。

 栗原剛
養生、エレベータの使用許可、作業日と時間の確認。

 阿部龍治
オフィスの引越をする際、軽視できないのは【ゴミ処理の問題】です。
従来のオフィスでも、移転先のオフィスでも、粗大ごみの回収は原則引っ越し業者さまにまとめて依頼するのが良いでしょう。
一般のオフィスゴミとして出す場合、多くのゴミを一度に出すと処理しきれず、ゴミ集積所に残ることがあります。
新しい管理会社やビルオーナーへの第一印象が悪くなり、従来のビルでは「飛ぶ鳥あとを濁さず」の精神から外れてしまいます。
新たな旅立ちを気持ちよく迎えたいものです。

 喜多好治
朝の出勤時及び昼食時、そして帰社時間は他のテナントがエレベーターを使うので避けるようにします。
そして、最初の養生及び最後に入口、壁、床等に傷等が付いてないか担当者が確認するようにします。

 桑名克昇
・管理会社へ引越日、時間帯の確認ビル・マンションによっては曜日の指定や、引越が不可の日もあります。また、時間帯も注意して下さい。
・引越日が決まったら、必ず管理会社へ報告。
・エントランスホールやエレベーター、廊下等運ぶ場所の養生を忘れずに。

【お問合せ・ご相談は】
株式会社ダク・エンタープライズ営業本部
Tel: 03-3574-9651　soudan@daku.co.jp

JR新橋駅前にオフィスのある株式会社ダク・エンタープライズ。
貸事務所・賃貸オフィスのご移転はお気軽にご相談ください。

建物管理の仕事だけではなく、全ての仕事に当てはまりますが、全く予想もできないトラブルや難しい問題に遭遇すると、どう対処したら良いかすぐには考えられないこともあります。

そのような時のテクニックや注意しいることをお話します。
今回は大村よりのコメントです。

「人様の物件をお預かりしておりますので、解決にむけて努力をするのは当然のことです。
具体的には、現場に早く行き、現状確認を行い、該当者には状況確認を行います。トラブルによっては、すぐには解決できない場合も多々ありますので、解決する迄の間はなるべく現場に行き、該当者に数多く会い、どのような対応しているのか見て頂いたり、今後の予定を説明したりする必要があると思います。個々の事例によって対処の仕方は異なるので、今後も細心の注意を払いながら、管理業務を行いたいと思います。」 

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

 
阿部星児

 
松崎勝也

先月に続き、案内を増やす募集チラシについて当社が採用している裏テクのご紹介です。

まずは、オフィス移転を検討しているテナント様の基本的な行動パターンを理解するところからはじめましょう。会社の規模にもよりますので、あくまでも参考としてください。

※1～2は先月ご紹介しておりますので、過去アーカイブ2011年2月をご参考ください。

3.内見した物件から、3～5物件程度に絞り込みます。その物件を、上司や女性などが内見します。最近では、清潔感のないトイレや給湯室の場合、女性の意見により対象外になることも少なくなりません。
最終候補を1～3物件程度に絞り込み、社長(キーパーソン)へ報告します。その物件を、社長(キーパーソン)が最終判断するために内見します。この段階でNGとなり、①に戻ることもありますし、社内稟議で内定して形式的に内見する会社もあります。

社長(キーパーソン)が実際に現地で内見するまでの各ステップにおいて、物件絞り込みが行われていることがわかります。お客様またはお客様を持っている仲介会社の営業担当は、入手した募集資料により第1段階で判断します。つまり、実際に現地で内見した人以外の方が絞り込みに参加する場合、募集資料が重要になります。

ここで軽視できないことは、仲介会社の営業担当がテナント様にご紹介する前に選別を行っていることです。テナント様からのご希望条件、物件知識、報酬などにより選定します。

特に本業を別に抱えているビルオーナー様など仲介会社の営業担当個別に情報提供できない場合は、固定報酬または成約報酬により、信頼できる仲介会社に依頼する契約もありますのでお気軽にご相談ください。  

 
桑名克昇

 
喜多好治

 
栗原剛 

貸事務所をお探しの方はコチラ
http://www.daku.co.jp

消防設備点検について報告します。

消防法の改正（平成２１年3月31日付け消防予第１３２号）により、ハロゲン化物消化設備は、設置から１５年以上経過している場合、5年以内に耐圧・気密・安全装置等作動の点検実施が必要になりました。立体駐車場のハロゲン設備が該当します。

点検業者に見積を依頼した所、金額の高額な事、点検方法が確定しない為、頂いてません。

歌舞伎町の火災以来、消防法の改正が続いてますが、実態に即しているのか？最初に法ありきの様ですが、有事の際に冷静に対処出来るように、日頃より、点検・訓練等を怠らないように努めたいと思います。 

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

オールアバウトプロファイル専門家として、コラムを執筆しております。先月の人気コラムランキングをご紹介しましょう。

第1位　【諺001】　一年の計は元旦にあり
第2位　削除したＶＩＳＴＡごみ箱・ゴミ箱の復元・復活・表示
第3位　【ビジネスコーチング】中間管理職（リーダー）の役割
第4位　【諺026】　聞くは一時の恥、聞かぬは一生の恥
第5位　【諺064】　虎の威を借る狐

第6位　【諺031】　君子危うきに近寄らず（くんしあやうきに
第7位　【諺054】立つ鳥跡を濁さず
第8位　【諺047】　好きこそ物の上手なれ
第9位　【ビジネスコーチング】 （その２） 企業理念の作り方
第10位　【諺063】取らぬ狸の皮算用

 阿部龍治

いよいよ、東北新幹線に新型車両Ｅ５系「はやぶさ」が登場します。
最高速度300kmで、東京・新青森間が最速3時間10分で結ばれるとのことです。

今となっては昔のことですが、子供のころ、パンダを見に東京まで来ました。その時は、急行の夜行寝台車（「急行つがる」）に乗り、確か、１４時間ぐらいかかったような気がします。
特急ならもっと早かったとは思いますが、それでも９時間ぐらい？「特急はつかり」だったかな？

 やがて、新幹線ができ（東京～盛岡間）、ドアｔｏドアで、６時間ぐらいになり、今度はきっと４時間半くらいで帰れるんでしょうか？飛行機を使った場合と、実質同じ時間ぐらいだと思います。
１度、ぜひ、「はやぶさ」に乗ってみようと思っています。
でも、です。なんか近くなりすぎて雰囲気が違うような気がどこかでします。
 これはこれでいいんでしょうが、これまでいなかに帰るときのような、１歩づつ近づいているというような気持ちの高ぶりに出会うことはできるんでしょうか？
 あの景色が見えてきた。次はあれだ。そこを過ぎると、岩木山が見えるぞ！
 まだ乗ってもいないのに、そんなことを考えてしまいました。

（※ 記事の内容はH23.2.28時点のものです）

 葛西正寿

失敗しないオフィス移転のノウハウとして、今回は「諸費用（電気・水道等」について、まとめてみました。契約時にはあまり意識をしていないことが多いと思いますが、知っておく必要があるでしょう。是非、ご参考にしてください。 

＜　営業スタッフからのアドバイス　＞ 

大桑昌彦
電気・水道料は予め、基本料金の確認。
メーター検針が直接か、管理会社の代行か、オーナーがするのかを調べる。

阿部星児 
みなさまが賃貸借契約を締結される場合には、重要事項説明にてその他の費用につきまして説明を受けます。また事前にご覧いただきます契約書（雛形）にその他の費用という項目がございますので注意深くご確認下さい。

電気・ガス・水道は各階（各室）に小メーターがある場合と建物全体（各階）にメーターがある場合がございます。その際は費用が各階（各室）均等に割り振りされるのか、面積（人数）等により案分されるのかを事前にご確認下さい。

また電気につきましては専門家でないと非常に判りづらいのですが、入居される物件の電気容量は何アンペアなのか。実際にご使用される電気容量は何アンペア必要なのかをご確認下さい。
電気容量が大きすぎてしまうと基本料金が高い為、無駄な費用をお支払いされることになります。

松崎勝也
契約書の中に（諸費用）と良く出ていますが、意外と多いのが諸費用の負担区分の解釈の違い。
　　　
①看板作成料
A　店舗の場合は袖看板、置き看板、巻き看板など、テナント自身の費用負担にて、宣伝用に作成する。 
B  事務所の場合、大き目のビルはオーナー負担にて、 小さ目のビルはテナント負担にて作成する場合が多い。但し、ビルのインフォメーションとしての機能とすれば、字体を統一し、一切のカラーも排除するならオーナー負担がベター。

②看板掲載料
上記Aの場合は看板掲載料を取られることが多い。　　　　　　　　　　　　　　上記Bの場合は、ビルのインフォメーションなので、ビルの中や、外の敷地に建てたステンレスの統一看板なので費用発生は無いが、時々、袖看板を強制されて、挙句に道路使用税の負担分を支払わされるビルもある。
A,Bどちらも、袖看板は道路使用税の負担部分と、袖看板そのものの看板作成費用を階数分及び、7年から10年の原価償却として、按分したものが加算されることが多い。

③町会費神田あたりはビルのオーナーから取って、テナントからも取る町会も」あるのでオナーに確認。

④清掃費ビルによって、任意及び強制、部分強制などがある。

⑤光熱費一般的にはこれを言う。

栗原剛
電気基本料金、水道料金はビルによってかなり違いがあるので、事前に確認することをおすすめいたします。

電気・水道は小規模ビルの場合、直接テナント様との契約となるビルもあります。通常はビルとの一括契約ですので、ビル側からテナント様へ賃料等と共に請求されます。契約前に確認しておく必要があるでしょう。

 阿部龍治
電気・水道・光熱費は軽視できる金額でしょうか？
共益費を同額というケースもありますので、費用としてきちんと予算化しましょう。また、特別が利用がなく急に水道料金が上がった場合、漏水の可能性もありますので、物件所有者または管理会社に確認してもらいましょう。

 喜多好治
電気代は東京電力と直接契約なのかビル側から請求されるのか？
事前に確認するべきです。
水道代は毎月請求か２ヶ月に一度請求なのか？
又、電気及び水道メーターを自分で確認する事も大事です。

桑名克昇
賃料・共益費以外にかかる諸費用として水道・光熱費があります。
光熱費の支払い方法は事前に確認して下さい。
貸主（管理会社）からの請求なのか。直接、公共機関に支払うのか。
また、貸主（管理会社）の場合は個別のメーターがあるのか否か。
使用料以外に基本料金もありますので確認して下さい。

【お問合せ・ご相談は】
株式会社ダク・エンタープライズ営業本部
Tel: 03-3574-9651　soudan@daku.co.jp

JR新橋駅前にオフィスのある株式会社ダク・エンタープライズ。
貸事務所・賃貸オフィスのご移転はお気軽にご相談ください。

前回まで普通借家契約と定期借家契約の違いを見てきました。
今回から定期借家契約のメリットについてお話していきたいのですが、その前に大家さんが賃貸経営をするにあたり不安や問題となることをあげてみますと、

①    貸したら、返してほしい事情ができてもなかなか返ってこない。

②    貸主都合で返してもらうには立退き料を払わなければならない場合もある。

③    立退きについて裁判となってもどうなるかわからない。

④    逆に、入居者側の都合でいつ解約されるかわからない。

⑤    契約期間中でも賃料の減額があり得る。

⑥    賃料の上昇局面でも継続賃料は低く抑えられる傾向にある。

などがあります。

つまり、大家さんとしては自分の資産ではありますが、自分では自由にならず、リスクがあるのです。
もちろん、借りる側としては生活や仕事の基盤となる場所ですから、自由にされすぎても困るので、借地借家法で保護されているわけです。
でも、大家さん側としてはリスクを少しでも減らしたいし、不利になることを少しでも補いたいというのは当然の考えですから、例えば入居審査を過剰に厳しくしたり、高額な保証金、礼金、更新料などを必要としたり、建物をワンルームとしたりということになってきます。

また、積極的に投資をして賃貸物件を供給して行こうという意欲がなくなるばかりでなく、賃貸をやめてしまうということにもつながります。
これでは、借りる側から見て本当に良質な住宅を適切な金額で借りることができているのか疑問ですね。

上記の不安、問題を解消できれば、もっと入居者にとってよい条件の物件が供給されてくる可能性があると考えられています。

 
伊藤隆晴

 
大村光正

梶義康 

池田昭三郎 

伊藤純雄 

 
松崎勝也

 
大桑昌彦

当社では、募集チラシを内製化しています。たかが資料ですが、されど資料。案内を増やす募集チラシについて当社が採用している裏テクをご紹介しましょう。

まずは、オフィス移転を検討しているテナント様の基本的な行動パターンを理解するところからはじめましょう。会社の規模にもよりますので、あくまでも参考としてください。

1.移転担当者がインターネット、募集看板、ポスティングされるチラシなどで30～50件程度物件を収集します。
前回の移転で世話になった、いつも情報をもらえる営業がいる場合などは、最初から不動産仲介会社に物件提供を依頼するお客様もいるでしょう。

2.一定期間集めた物件資料をみて、オフィス移転担当が10件程度に絞り、実際に現地に出向き、物件を内見します。経営陣などキーマンの意向に合うものがなければ、1.に戻り、希望条件を見直したり、エリアを広げるなどにより追加情報を収集します。

 
桑名克昇

 
喜多好治

栗原剛 

阿部龍治 

貸事務所をお探しの方はコチラ
http://www.daku.co.jp